지난 석 달 노원구 거래 1위…최고가 대비 20% 낮아
“재건축 개발이익 기대감 더 커져…수익성도 양호”
GTX-C 개통·동부간선도로 지하화 등 호재 겹쳐
서울 강북 최대 재건축 사업으로 꼽히는 노원구 월계동 ‘미륭·미성·삼호3차(미미삼)’의 거래가 최근 큰 폭으로 늘었다. 건너편에 들어설 ‘서울원아이파크’가 고분양가 논란을 빚으며 되레 덕을 봤다는 분석이 나온다. ‘미미삼’의 미래가치에 대한 기대감이 더 커지면서 현 가격대가 저평가된 것이라는 판단에서다.
19일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 석 달간(2024년 10월 15일~2025년 1월 15일) 미미삼의 매매거래 건수는 31건으로 집계됐다. 서울 아파트 매매 거래건수 거래 순위로는 10위, 노원구에서는 1위다. 노원구 거래량 2위인 태릉해링턴플레이스(17건)와 비교해도 격차가 크다. 전년도 같은 기간 미미삼의 거래건수는 14건에 그쳤다.
시장에서는 미미삼에 3가지 호재가 겹쳤다고 보고 있다. 우선 지난해 11월 분양된 서울원아이파크가 고분양가 논란에 휩싸인 데 반사이익을 얻었다는 의견이 많다. 서울원아이파크는 1순위 청약에서 평균경쟁률 14.94대 1을 기록했지만, 16억원이 넘는 중대형 면적(전용 105㎡, 112㎡, 120㎡)이 절반 가량 미달됐다. 2순위 청약과 무순위 청약을 진행하면서는 완판에 성공했다.
서울원아이파크는 HDC현대산업계발의 역점 사업인 광운대 역세권 개발과 함께 이뤄진다. 이 사업이 완료되는 2029년이면 이 일대에 호텔, 쇼핑몰, 오피스 등 편의시설이 대거 들어서게 된다. 이 때가 되면 미미삼 향후 재건축 사업을 고려해 더 큰 차익을 기대할 수 있게 된다. 시장에서는 14억원선에 분양된 서울원아이파크 전용 84㎡가 광운대 역세권 개발 후에는 최소 16~17억원에 다다를 것으로 전망하고 있다.
현재 미미삼은 2021년 최고가 대비 20%가량 낮은 가격에 거래되고 있다. 전용 59㎡가 이달 4일 8억500만원(9층), 8일 7억6000만원(1층)에 손바뀜됐다. 최고가는 2021년 9월에 기록한 9억8000만원이다. 서울시는 지난해 미미삼이 포함된 ‘월계2지구’의 지구단위계획안을 수정가결했고, 현재는 정비구역 지정을 준비 중이다. 미미삼, 삼호4차 등이 포함해 5000여가구로 구성된 월계2지구는 향후 6700가구 규모의 주거복합단지로 거듭날 예정이다.
박합수 건국대부동산 대학원 겸임교수는 “미미삼이 중랑천 조망권을 가질 수 있어 입지로만 봤을 때는 서울원아이파크보다 나은 측면이 있다”면서 “재건축에 따른 개발이익이 상당히 기대된다”고 했다. 미미삼은 1986년 준공된 단지로 총 3930가구다. 대부분 중소형 평형이지만 용적률이 131%에 그쳐 수익성이 상당히 좋다는 분석이다.
또 2031년 광운대역에 GTX-C노선이 개통되면서 미미삼도 수혜를 입게 됐다. 현재도 광운대역은 1호선과 경춘선이 지나가는 더블 역세권인데, 교통망이 더 발달하게 되는 것이다. GTX-C노선이 뚫리면 광운대 역에서 삼성역까지 3정거장으로 10분내 이동이 가능하다. 더불어 동부간선도로 지하화 사업도 2029년 개통을 목표로 삽을 떴다. 지하화 구간은 성북구 석관동에서 강남구 대치동까지 12.5km구간으로 통행시간이 기존 50분대에서 10분대로 줄어들게 된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울원아이파크가 신축이기는 하지만 가격 부담이 있어 구축인 미미삼으로 눈을 돌린 수요가 있다”면서도 “다만 재건축까지는 상당한 시간 소요와 높은 공사비 등 넘어야 할 산이 있어 장기적 관점에서 접근할 필요가 있다”고 했다.
“재건축 개발이익 기대감 더 커져…수익성도 양호”
GTX-C 개통·동부간선도로 지하화 등 호재 겹쳐
서울 강북 최대 재건축 사업으로 꼽히는 노원구 월계동 ‘미륭·미성·삼호3차(미미삼)’의 거래가 최근 큰 폭으로 늘었다. 건너편에 들어설 ‘서울원아이파크’가 고분양가 논란을 빚으며 되레 덕을 봤다는 분석이 나온다. ‘미미삼’의 미래가치에 대한 기대감이 더 커지면서 현 가격대가 저평가된 것이라는 판단에서다.
19일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 석 달간(2024년 10월 15일~2025년 1월 15일) 미미삼의 매매거래 건수는 31건으로 집계됐다. 서울 아파트 매매 거래건수 거래 순위로는 10위, 노원구에서는 1위다. 노원구 거래량 2위인 태릉해링턴플레이스(17건)와 비교해도 격차가 크다. 전년도 같은 기간 미미삼의 거래건수는 14건에 그쳤다.
서울 노원구 월계동 미성·미륭·삼호3차 아파트의 전경./조은임 기자
시장에서는 미미삼에 3가지 호재가 겹쳤다고 보고 있다. 우선 지난해 11월 분양된 서울원아이파크가 고분양가 논란에 휩싸인 데 반사이익을 얻었다는 의견이 많다. 서울원아이파크는 1순위 청약에서 평균경쟁률 14.94대 1을 기록했지만, 16억원이 넘는 중대형 면적(전용 105㎡, 112㎡, 120㎡)이 절반 가량 미달됐다. 2순위 청약과 무순위 청약을 진행하면서는 완판에 성공했다.
서울원아이파크는 HDC현대산업계발의 역점 사업인 광운대 역세권 개발과 함께 이뤄진다. 이 사업이 완료되는 2029년이면 이 일대에 호텔, 쇼핑몰, 오피스 등 편의시설이 대거 들어서게 된다. 이 때가 되면 미미삼 향후 재건축 사업을 고려해 더 큰 차익을 기대할 수 있게 된다. 시장에서는 14억원선에 분양된 서울원아이파크 전용 84㎡가 광운대 역세권 개발 후에는 최소 16~17억원에 다다를 것으로 전망하고 있다.
현재 미미삼은 2021년 최고가 대비 20%가량 낮은 가격에 거래되고 있다. 전용 59㎡가 이달 4일 8억500만원(9층), 8일 7억6000만원(1층)에 손바뀜됐다. 최고가는 2021년 9월에 기록한 9억8000만원이다. 서울시는 지난해 미미삼이 포함된 ‘월계2지구’의 지구단위계획안을 수정가결했고, 현재는 정비구역 지정을 준비 중이다. 미미삼, 삼호4차 등이 포함해 5000여가구로 구성된 월계2지구는 향후 6700가구 규모의 주거복합단지로 거듭날 예정이다.
박합수 건국대부동산 대학원 겸임교수는 “미미삼이 중랑천 조망권을 가질 수 있어 입지로만 봤을 때는 서울원아이파크보다 나은 측면이 있다”면서 “재건축에 따른 개발이익이 상당히 기대된다”고 했다. 미미삼은 1986년 준공된 단지로 총 3930가구다. 대부분 중소형 평형이지만 용적률이 131%에 그쳐 수익성이 상당히 좋다는 분석이다.
또 2031년 광운대역에 GTX-C노선이 개통되면서 미미삼도 수혜를 입게 됐다. 현재도 광운대역은 1호선과 경춘선이 지나가는 더블 역세권인데, 교통망이 더 발달하게 되는 것이다. GTX-C노선이 뚫리면 광운대 역에서 삼성역까지 3정거장으로 10분내 이동이 가능하다. 더불어 동부간선도로 지하화 사업도 2029년 개통을 목표로 삽을 떴다. 지하화 구간은 성북구 석관동에서 강남구 대치동까지 12.5km구간으로 통행시간이 기존 50분대에서 10분대로 줄어들게 된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울원아이파크가 신축이기는 하지만 가격 부담이 있어 구축인 미미삼으로 눈을 돌린 수요가 있다”면서도 “다만 재건축까지는 상당한 시간 소요와 높은 공사비 등 넘어야 할 산이 있어 장기적 관점에서 접근할 필요가 있다”고 했다.