[아기곰의 부동산산책]
[아기곰의 부동산산책]2025년 주택시장을 상징할 수 있는 키워드를 대라고 하면 ‘초양극화’와 더불어 ‘공급 부족 시대의 개막’이라 하겠다. 2021~2024년을 공급과잉의 시대라 한다면 2025년은 공급 부족 시대로 넘어가는 첫해라 할 수 있다.
2019~2021년 아파트는 월평균 3만5284채씩 착공되었다. 2019년 3만1166채, 2020년 3만5290채, 2021년 3만9396채로 점점 늘어났었다. 이 시기에 공급이 급격하게 늘어난 이유는 시장 상황과 밀접한 관계가 있다.
기존 아파트 값이 치솟으면서 높은 분양가에도 완판 행렬을 이어가자 건설사들이 아파트 착공 물량을 크게 늘렸기 때문이다. 한마디로 “물 들어올 때 노를 젓자”는 생각으로 공급 물량이 늘어난 것이다.
그러다 2022년 들어 미국에서 기준금리를 급격히 올리자 투자 심리가 싸늘하게 식어버렸다. KB국민은행 통계 기준으로 2021년에 20.2%까지 올랐던 아파트 매매가는 2022년에는 3.1%나 하락했다.
거래도 줄어들었다. 2021년 66만9182건에 달했던 아파트 매매건수는 2022년이 되자 29만8581건으로 줄어들었다. 1년 사이에 거래량이 반토막도 더 났던 것이다. 기존 아파트 시장에서 매매가도 떨어지고 거래도 되지 않으면서 불똥은 분양 시장으로 옮겨 붙었다. 2022년 미분양 7만 채 쌓이며 착공 줄어2021년 말의 전국 아파트 미분양 재고는 1만7710채에 불과했지만 1년 후인 2022년 말에는 385% 늘어난 6만8148채에 이르렀다. 분양을 해도 팔리지 않는 시장이 되었던 것이다.
그러니 건설사(또는 시행사)의 입장에서는 울며 겨자 먹기로 착공을 미룰 수밖에 없었다. 아파트 부지를 확보한 건설사(또는 시행사)라도 착공에 들어가지 않으면 아파트 부지 대금에 대한 금융 비용만 손해지만 무리하게 착공하여 미분양이라도 나게 되면 (분양 대금이 들어오지 않은 상태에서) 공사비를 건설사(또는 시행사)가 전적으로 부담해야 하기 때문에 손실이 더 커지는 것이다.
이런 이유로 자연스럽게 2022년부터 아파트 착공 물량이 줄어든 것이다. 2019~2021년 3개년 평균치에 비해 2022년은 29% 정도 착공 물량이 줄어들었고 2023년에는 무려 53%나 감소했다. 2024년에도 이런 현상이 지속되어 11월까지 46%의 물량이 줄어들었다.
그런데 아파트의 경우 통상 착공에서 입주까지 3년 정도 기간이 걸리는 것을 감안할 때 2022년에 착공한 물량이 올해 입주하는 것이고 2023년에 착공한 물량이 내년, 그리고 2024년에 착공한 물량이 2027년에 입주가 가능하게 된다.
올해가 공급 부족 시대로 넘어가는 첫해라는 것이 바로 이런 의미이다. 2025년보다는 2026년이, 2026년보다는 2027년이 더 공급 부족에 허덕이게 될 것이다. 2024년의 착공 물량은 2023년보다는 다소 늘어났지만 과거 평균치에 비해 턱없이 낮은 수준이라는 점과 공급부족은 해마다 누적되기 때문에 해를 거듭할수록 공급 부족 문제가 시장에 영향을 줄 것이다.
물론 주택시장에 대해 이해도가 낮은 몇몇 사람들은 현재 시장에 나온 매물이 많기 때문에 공급 부족 현상은 나타나지 않을 것이라고 강변한다. 하지만 현재 팔려고 나온 매물은 빈집이 아니다. 집 주인이든 세입자이든 누군가가 살고 있는 매물인 것이다. 이런 상태에서 가구수 증가분과 멸실 주택 수의 합만큼 추가 공급이 되지 않으면 (누군가는 거주할 집이 부족한) 공급 부족 현상에 빠지는 것이다.
공급 부족 현상은 전세 등 임대 시장에서 먼저 나타난다. 이에 따라 전세가도 오르고 월세가도 오르는 현상이 나타날 것이다. 이는 사람들이 거주할 집이 부족해지기 때문이지 집을 팔려는 사람이 많거나 적은 것과는 아무런 상관이 없다. 무주택자가 집을 사서 입주를 한다고 해도 그 집에 살던 사람이 옮겨갈 집이 절대적으로 부족하다는 뜻이다. 공사비 증가, 불황으로 건설사는 몸 사린다이런 공급 부족 현상은 올해 하반기부터 본격적으로 나타날 것이다. 상반기까지는 지난 3년의 공급과잉 시기에 남아돈 물량의 영향이 크기 때문이다. 그 잉여 물량과 공급 부족분이 균형을 이루는 시기가 올해 하반기라 할 수 있다. 이 때문에 올해 하반기 이후 전세가가 급등하는 지역이 나타날 수 있다.
그러면 정부에서 이런 공급 부족 현상을 막을 방법이 있을까? 전혀 없다. 올해 공급이 부족한 것은 2022년에 착공을 적게 했기 때문인데 시간을 거슬러 2022년의 착공분을 늘릴 방법은 없다.
물론 과거 정부들은 주택시장에서 이런 공급 부족 현상이 나타나면 편법을 쓰고는 했다. 착공부터 입주까지 3년이나 걸리는 아파트를 단기간에 공급할 수 없으니 착공부터 입주까지 6개월밖에 걸리지 않는 빌라를 대체재로 활용한 것이다.
하지만 이마저도 이제는 어렵다. 지난 3년간 착공 물량을 보면 아파트 시장보다 비아파트 시장의 착공 실적 감소가 더 심각하다. 2019~2021년 월평균 착공 실적 대비 2022년에는 21%가 줄어들었고 2023년에는 무려 60%가 줄어들었다. 2024년에는 감소폭이 68%로 점점 공급이 줄어들고 있음을 알 수 있다.
2022년부터 본격적으로 불거진 전세사기 문제와 2023년에 있었던 전세보증보험 축소 조치가 그 원인이다. 한마디로 빌라를 지어도 팔리지 않을 가능성이 점점 커지기 때문에 지을 수가 없는 것이다.
한마디로 봄에 볍씨를 적게 뿌렸으니 가을에 수확할 벼가 적어진 것이고, 부족한 쌀을 보리로 대처하려 해도 보리 농사도 망친 난감한 상황에 빠진 것이다.
그러면 이런 공급 부족 현상은 언제쯤 완화될까? 올해 착공 물량이 극적으로 늘어난다면 2028년쯤에는 공급부족 현상이 완화될 수 있지만 2028년에도 어려울 것으로 보인다.
작년 대비 건설업계의 상황이 더 나빠지고 있기 때문이다. 코로나 사태 이후 세계적으로 풀려난 유동성으로 인한 원자재가 인상이 지속되고 있는 와중에 환율 급등이라는 악재가 겹쳤기 때문이다.
철근을 만들려면 철광석을 사와야 한다. 동파이프를 만들려면 구리를 사와야 하고 새시를 만들려면 알루미늄괴를 해외에서 사와야 한다. 과거에 비해 자재값이 급등할 수밖에 없는 현실인 것이다. 원가가 오르면 분양가도 올라야 하는데 기존 매매 시장과의 가격 차이가 벌어지면 분양을 받으려는 사람은 줄어들 수밖에 없다.
이런 측면에서 보면 건설사(또는 시행사)의 입장에서는 몸을 사릴 수밖에 없다. 한번 잘못하면 회사의 존망이 위태로워지기 때문이다. 올해 들어 시공능력 58위의 신동아건설이 법정관리에 들어갔다. 63빌딩도 지었던 탄탄한 회사도 불황이라는 한파를 견디지 못했던 것이다.
신동아건설뿐 아니라 건설업체 부도 건수는 해마다 늘어나고 있다. 2021년 12건에 불과했건 부도 건수는 2022년 14건, 2023년 21건으로 급증하더니 2024년에는 무려 30건으로 늘어났다.
문제는 이런 건설사의 어려움이 올해 들어서는 더 심각해질 것이라는 점이다. 착공이 많았던 2021년 물량은 작년에 대부분 입주를 했다. 잔금을 2024년에 회수했다는 뜻이다. 하지만 2022년부터 착공 물량이 줄어들기 시작했기 때문에 앞으로 최소 3년간은 건설사의 재무 상태가 나빠질 수밖에 없다는 예측이 자연스럽게 나오는 것이다.
이런 상태에서 아파트를 짓기 위한 PF대출 또한 쉽게 나올 가능성은 작다. 건설사 입장에서는 집을 짓고 싶어도 지을 수 없는 악재가 겹겹이 펼쳐지고 있는 상황이다. 올해가 공급 부족의 원년이고 해가 갈수록 공급 부족의 악영향이 심해질 것이라는 전망은 바로 이런 근거에 기인한다.
아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)