[한겨레 오늘의 스페셜] 최종훈의 콕 집는 부동산 톡
서울 송파구 아파트 단지. 연합뉴스
‘최종훈의 콕 집는 부동산 톡’은?
최종훈 ＜한겨레＞ 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 풍부한 경험과 통찰력을 쌓았습니다. 한겨레 ‘오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡’(https://www.hani.co.kr/arti/SERIES/3303)을 구독해 최 선임기자가 분석하는 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단을 확인해보세요!
이재명 정부 출범과 함께 부동산 시장이 다시 ‘불장’ 조짐을 보이고 있습니니다. 12일 한국부동산원이 발표한 6월 둘째 주(9일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.26% 올라 올들어 최대 상승폭을 나타냈습니다. 특히 송파(0.71%), 강남(0.51%), 강동(0.50%), 서초(0.45%) 등 강남권 뿐만 아니라, 상대적으로 집값이 덜 올랐던 비강남권, 경기도 핵심 지역도 거래량이 늘며 상승 조짐을 보이고 있습니다. 공급 감소와 금리 인하 등 구조적인 상승 압박이 커지고 있는 상황에서 이재명 정부는 어떤 대책을 내놓을지, 문재인 정부 때와 같은 ‘부동산 정책 실패’를 되풀이하지 않을 수 있을지 시장의 이목이 집중되고 있습니다.
Q. 이재명 정부가 들어서자마자 부동산 시장이 기다렸다는 듯 꿈틀대는 이유는 뭐고, 부동산 시장에서는 현재 어떤 현상이 벌어지고 있나요?
A. 이재명 정부 출범 직후 서울 아파트 매매가격 상승폭이 올들어 최대치를 기록했습니다만, 사실 시장이 출렁이기 시작한 시점은 대통령 선거 이전입니다. 지난 2월 서울시가 ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성, 대치, 청담동) 토지거래허가구역을 5년만에 해제하면서 이 지역 아파트값이 급등한 게 최근 ‘불장’으로까지 이어진 최초 발화 지점입니다. 당시 부작용에 놀란 서울시는 한 달 뒤인 3월 강남3구와 용산구 전역에 토허제를 확대 지정했는데, 이후에는 ‘풍선 효과’로 인해 토허제에서 비껴나 있는 한강벨트(강동·성동·동작·영등포·동작·양천구) 지역을 중심으로 아파트 매맷값이 상승세를 타기 시작했습니다. 그러더니 이재명 정부 출범 직후 강남3구와 한강벨트 아파트 매맷값이 동반 급등하는 양상을 보이고 있습니다.
이번 서울 아파트값 급등은 금리 인하, 토허제 풍선 효과, 7월 대출 규제 강화(스트레스 DSR 3단계) 전 수요 쏠림 등 복합적인 요인에 기인한다고 봐야 할 것 같습니다. 강남3구를 중심으로는 일부 초고가 재건축 단지와 신축 아파트를 중심으로 ‘부르는 게 값’인 매도자 우위시장이 형성돼 있고, 새 정부의 부동산 정책을 봐가면서 매도 시점을 정해도 늦지 않다는 분위기도 감지됩니다. 성동구와 마포구를 비롯한 한강벨트는 강남권 급등에 영향받아 아파트값 ‘키 맞추기’가 본격화된 가운데, 추가 상승을 우려한 실수요자들의 ‘갈아타기’ 매수가 급증한 것으로 분석됩니다.
Q. 이재명 대통령은 후보 시절 ‘세금으로 집값을 잡지는 않겠다’는 뜻을 밝혀왔습니다. 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 게 구체적으로 어떤 의미인지, 그렇다면 어떤 정책으로 부동산 시장을 안정화시키겠다는 건지 궁금합니다.
A. 종합부동산세(종부세), 재산세, 양도소득세, 취득세 등 부동산의 취득, 양도, 보유시에 부과하는 세금을 집값을 억누르기 위한 목적으로는 쓰지 않겠다는 뜻입니다. 이 대통령과 더불어민주당은 대선 공약집에서 “초고가 아파트 가격 상승 억제 중심에서 중산층, 저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거정책에 집중하겠다”고 밝힌 바 있습니다.
시장에서는 이런 공약으로 미뤄볼 때 새 정부가 초고가 아파트를 타깃으로 한 보유세·양도세 등 세제 강화에 팔을 걷어붙이지는 않을 것으로 보고 있습니다. 하지만 윤석열 정부가 기형적으로 설계해놓은 현행 부동산 세제를 아예 건드리지 않고 현상 유지하는 것은 어려운 현실입니다. 문재인 정부는 임기 후반부였던 2020년 다주택자의 종부세와 양도세, 취득세 중과를 단행했지만 이를 정면 비판했던 윤석열 정부는 공시가격 현실화율 동결, 공정시장가액(과표) 인하 등으로 종부세를 낮추고 다주택자 양도세 중과세를 유예하는 등 ‘부자 감세’로 방향을 틀었습니다. 주목할 점은 윤 정부의 감세 방식이었던 공시가격 현실화율 동결과 다주택자 양도세 유예가 정부 고시 등 하위법령에 따라 1년 단위로 반복되고 있는 임시 처방이라는 것입니다. 그렇기에 새 정부는 이런 세제에 대해선 신속하게 방향을 정하고 법제화를 통해 시장의 예측 가능성을 높여야 하는 과제를 안고 있습니다.
이형일 기획재정부 1차관이 12일 정부세종청사에서 열린 제17차 부동산 시장 및 공급상황 점검 전담반 회의를 주재하고 있다. 기획재정부 제공
Q. 내년엔 입주 물량이 크게 줄어들 뿐만 아니라, 분양 물량도 급감할 것으로 예상됩니다. 주택 공급 부족 현상이 2030년까지 이어질 수도 있다는 우려까지 나오고 있는데요. 이 대통령의 공급 확대 공약은 무엇인지, 공급 물량 ‘숫자’는 언제쯤 윤곽이 드러날 수 있을지 궁금합니다.
A. 한국부동산원과 부동산R114의 조사를 보면, 올해 서울의 30세대 이상 공동주택 입주 물량은 4만6710가구에서 내년에는 2만4462가구로 절반 가량 줄어듭니다. 정부가 공급 활성화에 나선 다세대·연립·오피스텔 등 비아파트 입주 물량이 증가한다고 해도 아파트 입주물량 감소분을 보완하기에는 역부족인 상황이라는 게 시장의 우려를 낳고 있습니다.
이 대통령은 대선 공약집에서 서울 등 도심의 주택 공급 확대를 위해 ‘공공성 강화’ 원칙 아래 재개발·재건축 절차를 간소화하고 용적률·건폐율을 완화하겠다고 했습니다. 또 서민 주거 안정을 위해 공공임대주택 비율을 단계적으로 확대하고, 이를 위해 도심공공주택복합사업 모델을 활성화하겠다는 방향을 제시했습니다. 청년·신혼부부를 위한 ‘맞춤형 공공분양’과 ‘부담 가능주택’을 확대하겠다는 방침도 내놨습니다. 이런 내용을 가다듬어 향후 5년간의 구체적인 공급 계획이 담길 새 정부의 첫 공급 종합대책은 오는 8~9월께 나올 것으로 예상됩니다.
도심 재건축 활성화를 위해선 문재인 정부 때 도입한 재건축초과이익환수제(재초환)부터 폐지해야 한다는 주장은 반은 맞고 반은 틀립니다. 재초환 부담이 큰 곳은 강남권과 목동신시가지 등 집값이 비싼 일부 지역으로, 그밖의 대부분 노후 아파트 단지는 공사비 상승과 조합원 추가분담금 증가로 사업성을 확보하기조차 어려운 현실입니다. 부담금을 부과받는 기준인 조합원 1인당 평균 8천만원 이상의 초과이익을 낼 수 있는 단지는 소수에 그친다는 뜻입니다. 따라서 재건축 시장 전체를 본다면, 공공임대 건립 등 공공성 강화를 전제로 용적률을 크게 높이고 조합원들의 분담금을 낮춰주는 게 바람직합니다. 현행 재초환 부담금은 부과 기준이 완화됐지만 재작년 윤석열 정부가 폐지 방침을 밝힌 이후 일선 지방자치단체에서 부과 절차가 중단돼 있는데, 새 정부에서는 정상적으로 부과될 것으로 예상됩니다.
Q. 오는 7월 스트레스 DSR 3단계 시행이 예정돼 있고, 그 전에 대출을 최대치로 받아보려는 수요가 몰리고 있습니다. 7월 이후 스트레스 DSR이 시행되면 부동산 시장은 다시 안정세로 접어들 수 있을까요?
A. 정상적인 주택시장 상황이었다면 대출 규제가 강화되는 7월 이후에는 주택담보대출 감소와 부동산 시장 안정 효과를 기대할 수 있었겠지만 현재로선 비관적입니다. 금융 수요자의 대출 한도액을 낮추는 정도로는 지금처럼 불이 붙은 아파트 매수세를 가라앉히기가 쉽지 않아 보입니다. 이에 일각에서는 일정한 가격 이상 초고가 주택에 대한 대출 금지 등 특단의 금융 조처가 필요하다는 주장도 나오는데, 이는 대선 공약과는 배치되는 방향인 데다 효과도 확실치 않은 만큼 신중하게 접근해야 한다는 반론도 만만치 않습니다.
Q. 부동산 시장에는 진보 정부가 들어서면 집값이 급등한다는 믿음이 있고, 문재인 정부 당시 부동산 폭등으로 기정사실처럼 받아들여지고 있습니다. 이재명 정부는 부동산과 관련해 문재인 정부와 ‘다른 길’을 갈 수 있을까요? 그럴려면 어떤 정책이 필요할까요?
A. 우선 최근 아파트시장 과열이 더이상 확산되지 않도록 시장에 ‘영끌 매수’의 위험성을 경고하면서 수요를 관리할 수 있는 대책이 속히 나와야 합니다. 수요 억제 대책으로 최근 집값이 급등한 서울 한강벨트 지역과 경기 일부에 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역을 지정하는 것은 최소한의 조처라고 보입니다. 규제지역에서는 다주택 중과세를 비롯해 대출 한도 축소, 재개발·재건축 조합원 권리 양도 금지 등 다양한 규제가 적용됩니다. 가용 가능한 정책 수단을 총동원해 부동산 쪽으로 유동 자금이 몰리지 않도록 관리할 필요가 있습니다.
시장에 공급 확대 신호를 주는 것도 시급합니다. 국정기획위원회가 만들고 있는 새 정부 100대 국정과제에 ‘서민·중산층 주거안정’이라는 목표를 분명히 제시하는 한편 정부는 서둘러 종합 공급 대책을 마련해야 합니다. 공공의 역할을 확대하되 민간의 창의와 활력도 중시할 필요가 있습니다.
이 대통령이 공약한대로 세금을 부동산시장 단기 대응책으로 쓰지 않는 대신 충분한 논의를 거쳐 국민 누구나 예측이 가능하도록 부동산 과세 정책의 원칙과 방향을 세우는 것도 중요한 과제입니다. 부동산시장이 초양극화로 치닫고 있는 현실에서 한 채에 수십억, 수백억씩 호가하는 강남·용산의 초고가 아파트값을 정부가 인위적으로 억누르는 것은 현실적으로 가능하지고 않고 그럴 필요도 없습니다. 해당 주택의 자산가치에 걸맞는 공정한 과세만 이뤄지면 충분하며, 어느 정도 수준의 세금이 적정한지는 사회적 합의로 정하면 됩니다. 다주택자에게 패널티를 주지 않고 보유주택 가액에 따른 보유·양도·취득세 과세 방식으로 나아갈지 여부도 논의가 필요합니다.
한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡
최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!
▶비아파트 주택 공급 활성화를 위한 단기등록임대 제도 부활… 정부를 믿고 투자해도 될까?
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▶조기 대선으로 세종시 집값 들썩…서울·경기도 집값은 어디로?
https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1198121.html?h=s
최종훈 선임기자 [email protected]
