한남뉴타운 2구역 사업 조감도. 대우건설 제공

지난해 말 관리처분계획을 접수한 한남뉴타운 2구역(한남2재정비촉진구역)이 시공자인 대우건설과 함께 갈 것인지 또다시 기로에 서게됐다.

대우건설이 시공사 선정 당시 공약으로 내걸었던 일명 ‘118 프로젝트’ 중 고도제한 완화 방안이 사실상 무산되면서 쌓이기 시작한 일부 조합원들의 불만이 최근 관통도로 폐지 무산 등과 맞물려 강하게 표출되는 분위기다.

그러나 대우건설이 보증해 차입한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 1600억원의 처리 여부가 쟁점이 되고 있다. 대우건설은 관통도로 폐지가 자사의 공약이었다는 점은 오해이며, 조합이 서명한 PF대출 계약상 대출을 보증한 시공사와 계약이 해지되면 기한이익상실(EOD) 사유가 되므로 지연이자가 발생할 수 밖에 없다는 입장이다.

8일 재개발 업계에 따르면 한남2구역 조합은 오는 27일 조합원 총회를 열고 ‘대우건설 시공자 지위 재재신임’ 안건을 의결할 예정이다.

대우건설은 2023년 9월 임시총회를 통해 재신임을 받았다. 2022년 한남2구역 시공자로 선정될 당시 대우건설은 “재개발 아파트 최고 높이를 118m까지 높이겠다”는 내용의 대안설계안을 내면서 해당 프로젝트 실현이 불가능해질 경우 총회를 통해 재신임 여부를 결정하겠다고 약속했다.

결국 2023년 9월 “고도제한 완화는 사실상 불가능하다”고 인정하면서 대우건설은 재신임 과정을 거쳐야 했다. 조합원 909명 중 742명이 투표에 참여해 414명 찬성, 317명 반대로 100여 표 차이였다.

그러나 조합 카페 게시글과 일부 조합원 제보에 따르면, 당시부터 쌓였던 앙금이 해소되지 않은 분위기다. 최근 서울시는 공문 등을 통해 한남2구역을 관통하는 도로에 대해 폐지가 어렵다는 입장을 전달했다. 한남지구 전체 도로체계를 고려해 도시계획도로를 유지해달라는 것이다. 2021년 인가를 받은 사업시행계획에 따르면 한남2구역 재개발 설계에는 2블록과 3블록 사이를 관통하는 도로가 포함됐다.

이에 대해 한 조합원은 “대우건설은 118 프로젝트가 무산될 경우 발생하는 설계비와 용역비, 금융비용 등을 대우건설이 부담하고, 조합에 관련 지침 변경, 대안 설계 등 성과물을 제공하겠다는 내용이 담긴 재신임 조건을 제시했다”고 말했다. 이 지침 변경 및 대안 설계에 ‘관통도로 폐지’가 포함됐다는 것이다.

대우건설 관계자는 “대우의 공약은 정확히 관통도로 폐지가 아니었으며, 조합원 투표로 의결된 ‘계획도로 변경’은 지하층 연결 등을 통한 ‘블록 통합’이었다”라며 “관공서와 협의 과정을 공개하기는 어렵지만, 그동안 한남2구역 사업을 위해 최선을 다했다”고 말했다.

최근 문제가 된 쟁점은 한남2구역 조합이 국공유지 매입 등을 위해 일으킨 PF대출 1676억원이다. 한남2구역 조합이 신영증권 주관으로 브릿지론을 빌리는 과정에서 대우건설이 신용공여를 제공했다. 이중 1100억원은 국공유지 매입, 400억원은 대우건설이 시공권 입찰 당시 냈던 입찰보증금을 돌려주는 데 쓴 비용이다.

그런데 대출 계약상 대우건설이 시공권을 상실하면, 기한이익의 상실(EOD) 사유가 되므로 대출 상환 지연배상금 20%를 내게 돼 있다. 연대보증을 선 대우건설이 대출 원금과 지연배상금을 납부하더라도, 구상권 청구를 통해 조합에 해당 금액을 받아내야 할 수 있다.

이를 두고 한 조합원은 “대우건설이 OS요원을 동원해 조합원들에게 PF대출 지연배상금 등의 문제를 부각시키며 겁을 주고 있다”면서 “국공유지 매입 비용은 해당 토지를 담보로 상환할 수 있는 부분이고 입찰보증금은 오히려 대안 설계 등 공약을 지키지 못한 대우건설에게 돌려 받아야 한다”고 주장했다.

그러나 대우건설측은 “입찰보증금은 이미 유이자 대여금으로 전환된 상태였으며, 이를 브릿지론으로 바꾼 것이 조합에게 손해가 아니었다”면서 “이미 이 부분은 조합과 협의하여 진행한 부분으로 계약의 주체는 조합과 금융기관이며 당사는 연대보증인일 뿐”이라고 강조했다.

결국 조합원들은 한남2구역이 시공사 교체를 통해 그동안의 금융 조달 및 사업 기간 지연 등의 리스크를 해소하고, 아파트 가치 상승이라는 목표를 달성할 수 있을지에 주목할 것으로 보인다. 한 조합원들은 채팅방에서 “빠른 속도를 위해서라면 뭐든 바꾸지 않는 편이 낫지만, 한남2구역은 어차피 설계를 변경해 사업시행변경 인가를 받는 과정이 필요하다”면서 “2021년 사업시행인가를 받았던 설계는 아파트 준공이 되지 않을 수준”이라고 주장하기도 했다.

대우건설은 “당사는 한남2구역이 새 시공사를 구하더라도 시공사 교체 후 계약까지 진행하는 과정에서 PF대출 지연배상금이 수백억원이 될 수 있다는 사실을 조합원들을 위해 알리는 것 뿐”이라는 입장이다.

대우건설은 “(한남2구역은) 당사가 제안한 투트랙 방식을 통해 촉진계획과 기존의 사업 절차를 동시에 진행해 이주단계까지 인허가 지연 없이 조합의 빠른 사업 추진을 지원해 왔다”면서 “최소 1~2년의 사업지연을 막고, 조합원들의 재산적 손실을 막기 위해 합리적인 판단을 내려주시기를 기대한다”고 밝혔다.

한남2구역은 남산 주변인 서울 용산구 보광동 272-3일대에 위치해 고도 90m 제한을 받고 있다. 이에 따라 지하 6층~지상 14층 1537가구를 조성할 계획이며, 공사비는 약 7900억원 규모다.

한경비즈니스

민보름 기자 [email protected]