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토지거래허가구역(토허제) 해제 후폭풍이 거세다. 서울시의 토지거래허가구역 해제 후 강남 3구(서초·강남·송파)가 폭등 중이고, 마용성(마포·용산·성동), 강동, 광진 등 주요 입지들도 호가가 올라가며 꿈틀대고 있다.
서울 전역으로 부동산 열기가 확산하기는 어렵다는 전망이 우세하지만, 최근 한국은행의 기준금리 인하 등과 맞물리면서 부동산 초양극화를 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 최상목 대통령 권한대행도 강남 3구 등 부동산 폭등 조짐에 ‘관계부처 합동 시장동향 모니터링을 철저히 하라’고 요청했다.
2일 한국부동산원의 ‘2025년 2월 넷째 주(24일 기준) 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매맷값은 전주 대비 0.11% 올랐다. 이로써 서울 아파트값은 2월 첫째 주 보합에서 상승 전환 후 4주 연속 상승(0.00%→0.02%→0.02%→0.06%→0.11%) 중이다. 특히 지난 12일 서울시가 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동 등 일대 아파트 291곳의 토허제를 해제한 뒤 큰 폭으로 상승 중이다.
대표 수혜지역 잠실동이 있는 송파구는 전주 대비 0.58% 폭등하며 25개 구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난해 8월 둘째 주(12일 기준) 0.58%를 기록한 뒤 6개월여(26주) 만에 가장 높은 수치다. 지난해 집값 과열기에도 송파에서 0.58% 상승보다 높았던 주는 7월 셋째 주(0.62%) 한 차례뿐이었다. 이미 토허제 해제 기대감으로 올해부터 꿈틀대기 시작했으나, 해제 확정 후에도 대폭 상승(0.14%→0.36%→0.58%) 중이다.
삼·대·청이 있는 강남구도 전주보다 0.38% 상승하며 토허제 해제 후 상승 폭을 크게 확대 중(0.08%→0.27→0.38%)이다.
송파구·강남구의 가격 폭등을 계기로 ‘상급지 갈아타기’ 수요도 늘면서 서초구의 아파트값도 뛰고 있다. 서초구는 전주 대비 0.25% 상승하며 송파·강남구에 이어 세 번째로 상승률이 높았다. 지난달 12일 상승률이 0.02%였으나 토허제 해제 전후로는 0.11%, 0.18% 올랐다가 이번주 0.25%로 확대됐다.
강남 3구가 오르자 마용성 등 주요 지역도 꿈틀대고 있다. 성동구는 전주 대비 0.10% 올라 전주(0.01%) 대비 상승 폭을 키웠다. 용산(0.02%→0.08%), 마포(0.02%→0.09%), 광진(0.05%→0.09%), 강동(0.06%→0.09%) 등도 상승 폭을 모두 키우고 있다. 잠실 등 토허제 해제지역과 비슷했던 주요 지역 아파트들이 함께 호가를 올리는 움직임이 나타나고, 한국은행의 기준금리 인하까지 더해지면서 불씨가 살아난 모습이다.
함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “기준금리가 3%에서 2.75%로 인하하며 부동산 매입 시 자금조달 이자 부담이 일부 경감되기 때문에 매입 대기 수요가 꾸준한 강남권과 한강변 등 서울 주요 주택시장은 가격 강세와 매도자 우위 시장이 예상된다”고 전망했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장도 “대출 금리 하락으로 인해 10억원대 중저가 아파트 시장에서 매수세가 일부 회복될 가능성이 있다”며 “마포, 용산, 성동, 강동 등 선호 지역의 신축 아파트 중심으로 가격 상승 흐름이 나타날 가능성이 크다”고 내다봤다.
서울 모든 지역이나 지방까지 이런 분위기가 확산할 가능성은 적다. 이번 주 지방은 하락 폭을 확대(-0.04%→-0.05%)했고, 서울 내에서도 노원(-0.02%), 은평(-0.01%), 동대문(-0.02%), 중랑(-0.02%), 금천(-0.01%)은 하락을 기록했다. 함 랩장은 “서울 전체로의 시장 온기 확산은 정국불안 해소 여부, 추가 기준금리 인하 속도와 폭, 전세시장의 가격 상승에 따라 변수는 있지만 올해 상반기 내에는 제한적”이라며 “아직 월평균 서울 아파트 거래량이 3000여건 안팎에 머물고 있다”고 설명했다.
문제는 초양극화 심화다. 강남 3구는 올해 누적 상승률이 송파 1.39%, 강남 0.77%, 서초 0.69%를 기록 중인 반면 노도강은 노원 -0.19%, 도봉 –0.17%, 강북 –0.15%를 기록 중이다. 또 서울 전체가 0.21% 누적 상승률을 기록 중인 데 반해, 지방은 –0.36%로 하락을 거듭하고 있다.
한 부동산 관계자는 “최근 강남 3구 급등을 두고 ‘오쏘공(오세훈 서울시장이 쏘아올린 공)’이라는 말도 있다”며 “가격 상승은 예상됐지만 너무 급등하는 것은 나중에 문제가 생길 수 있다”고 말했다.
최상목 대통령 권한대행은 지난 28일 주재한 거시경제금융회의에서 “최근 강남 3구 등 서울 일부 지역을 중심으로 부동산 가격 상승 폭이 확대 조짐을 보이는 만큼 관계부처 합동으로 시장 동향을 철저히 모니터링하라”고 당부했다.