건폐율 55%~74%, 용적률 441%~999%, 최고 65층에 달하는 수도권의 대형 아파트 단지를 17일에서 19일까지 사흘에 걸쳐 촬영해 한 장의 사진으로 이어붙였다.
18일 경기 용인시 기흥역 일대에 기흥역세권개발사업의 일환으로 지어진 아파트 단지가 빼곡히 들어서 있다. 이 단지들은 2018년 중하순에 준공됐다.
18일 경기 용인시의 한 초고밀도 아파트 창문이 '그래픽 오류'로 착각할 만큼 끝없이 이어져 있다.
아파트 단지에 발을 딛자마자 돌풍이 반겨주는 것이 점퍼의 모자를 붙들어 잡지 않고는 배길 수 없다. 아침햇살이 한창 수목을 어루만지고 땅을 데워야 할 시간이지만 중앙정원엔 그림자만 가득 내렸다. 초현실주의 작품처럼 끝없이 반복될 것 같은 창문이 시야를 가득 채우고 하늘을 향해 높이 솟은 건물은 그 자체로 중세시대 성벽과 같다. 건폐율 74%, 용적률 928%, 100㎡의 땅 중 74㎡을 건물로 채우고, 건물 모든 층의 면적 합이 928㎡이 되도록 높이 지었다는 뜻이다. 마지막 한 톨의 땅까지 놀리지 못하는 ‘초고밀도 아파트’야말로 ‘집’에 대한 우리 사회의 인식을 적나라하게 보여주는 공간이다.
초고밀도 아파트의 명확한 정의는 없지만 통상 서울시내 주거지역 건폐율·용적률 상한선인 50%·250%를 넘어서는 대규모 아파트 단지 앞에 서면 거대한 기운에 압도당하는 기분이다. 저층 상가동을 넓게 조성한 단지의 경우 같은 건폐율에 맞춰 지어진 단지에 비해 동간 간격은 넓지만 높게 솟은 건물 탓에 개방감을 느끼기는 어렵다. 누리꾼들로부터 ‘그래픽 오류가 난 것 같다(같은 내용이 비정상적으로 반복 출력되는 컴퓨터 오류와 빽빽하게 들어선 초고밀도 아파트 창문이 비슷하게 보인다는 표현)’는 평을 듣는 아파트 단지가 대부분 이런 곳들이다.
상업시설 위에 지어진 경기 부천시의 한 주상복합 아파트가 지면으로부터 높게 떨어져 있다. 아파트는 건페율70%, 용적률이 860%에 달한다.
넓은 상가동으로 구성된 저층부와 상가동 지붕에 조성된 옥상정원, 정원을 외부로부터 보호하듯 둘레에 지어진 높은 아파트가 초고밀도 아파트의 특징이다. 대부분 아파트 단지가 외부 차량 출입을 통제하지만 보행자의 통행은 어느 정도 자유로운 반면, 지상과 아예 격리된 높이에 띄워져 있는 단지는 마치 공중성채를 연상시키다. 미로같이 숨겨진 입주민 전용 통로를 찾아 보안절차를 거쳐서야 비로소 단지 내부로 진입할 수 있다. 외부에서 접근은커녕 제대로 보이지도 않는 뛰어난 보안은 이런 아파트의 장점으로 거론되지만, 그 대가로 단지의 대부분은 해가 중천에 오르는 정오 즈음을 제외하고는 늘 응달이다.
18일 경기 고양시의 한 아파트 단지 중심부에 짙은 그림자가 드리워 있다.
19일 서울 동대문구의 마천루 아파트 중심부에 짙은 그림자가 드리워 있다.
18일 경기 고양시의 한 초고밀도 주상복합 아파트가 인근 주거지역 아파트 단지까지 긴 그림자를 드리우고 있다.
통상 규제 기준을 넘어서는 건물인 만큼 주거지역에는 들어서지 못하고, 상업지역에 주상복합건물로 들어선다. ‘상업지역에 지어진 초고밀도 대단지 주상복합 아파트’의 시초가 2002년 서울 강남구 도곡동에 준공된 ‘타워팰리스’다. 이후 그렇다 할 대단지 초고밀도 아파트는 찾아보기 어려웠는데, 역세권과 1기 신도시 권역 개발의 지향점으로 초고밀도 개발이 낙점되며 2010년대 후반부터 다시 고개를 들기 시작했다. 서울 송파구 문정동과 경기 부천·용인·고양 일대에 1,000세대 내외의 대단지 아파트가 여럿 들어서고 서울 동대문구 청량리에 200m가 넘는 마천루 아파트가 두 단지나 들어서며 화룡점정을 찍었다.
근 20년간 주목받지 못했던 초고밀도 아파트가 다시 등장한 것은 현 시대상과 무관하지 않다. 과거 번성했던 주요 역세권에서조차 상업시설에 대한 수요가 급락했지만, 집은 지어두면 반드시 수요가 있다는 믿음이 있기 때문이다. 대형 상권에서도 공실이 넘쳐나는 가운데 집값은 올랐다. 그렇기에 상업시설이 들어서야 할 상업지역에 ‘닭장 아파트’라는 오명을 무릅쓰고서라도 집을 짓는다.
지난달 오세훈 서울시장이 발표한 신년 규제철폐안 1호가 ‘상업·준주거지역 내 비거주시설 비율 폐지 및 완화’였다. 그간 상업지역의 아파트가 주상복합으로 지어진 이유는 원래 용도인 ‘상업지역’에 맞게 연면적(건물 모든 층 면적의 합)의 20% 이상은 반드시 비주거(상업) 시설로 조성해야했기 때문인데, 이조차 너무 많다는 것이다. 서울시는 상업지역 비주거 시설 의무비율을 20%에서 10%로, 준주거지역은 아예 폐지한다. 부산과 대구는 진작에 초고밀도 아파트를 대거 지었고, 광주 역시 이를 새 개발의 지향점으로 논의하고 있다. 상업은 쇠락하고, 수요와 공급이 역전과 재역전을 반복하면서 결국 주거의 형태는 돌고 돌아 '닭장 아파트' 속에서 다시 답을 찾고 있다.
18일 경기 용인시의 한 대형 아파트 단지 외벽에 수많은 세대의 창문이 밀도 있게 들어서 있다.
19일 서울 동대문구의 마천루 아파트 단지 외벽에 수많은 세대의 창문이 밀도 있게 들어서 있다.19일 서울 동대문구의 마천루 아파트 단지 외벽에 수많은 세대의 창문이 밀도 있게 들어서 있다.
19일 서울 동대문구의 마천루 아파트 단지 외벽에 수많은 세대의 창문이 밀도 있게 들어서 있다.19일 서울 동대문구의 마천루 아파트 단지 외벽에 수많은 세대의 창문이 밀도 있게 들어서 있다.
18일 경기 고양시의 한 아파트 단지 내부 상가에서 주택 건물을 올려다 보니 성벽 마낭 높게 솟은 건물이 인상적이다.18일 경기 고양시의 한 아파트 단지 내부 상가에서 주택 건물을 올려다 보니 성벽 마낭 높게 솟은 건물이 인상적이다.
18일 경기 고양시의 한 아파트 단지 중심부에 하늘을 올려다 보니 푸른 하늘보다 아파트가 차지하는 비중이 높다.18일 경기 고양시의 한 아파트 단지 중심부에 하늘을 올려다 보니 푸른 하늘보다 아파트가 차지하는 비중이 높다.