[법으로 읽는 부동산]
신탁부동산에 대한 임대차계약 과정에서 임차인이 피해를 보고 사회문제로까지 이어지는 경우가 적지 않다. 피해사례의 대부분은 신탁회사 동의 없이 건물에 대한 실제 권리자라는 위탁자와 임의로 계약하기 때문인데 10여 년 이전부터 언론을 통해 피해사례가 계속 보도되고 있음에도 근절되지 못하고 있다.
신탁회사(수탁자) 앞으로 건물이 신탁된 상태에서는 비록 위탁자라고 하더라도 건물에 대한 매매, 임대차계약과 같은 처분 권한이 제한되는 것이 일반적이다. 위탁자에게 처분 권한을 인정할 경우 수탁받은 부동산에 대한 이해관계자인 우선수익자 권리를 침해할 수 있기 때문이다.
그런데도 신탁에 대한 무지 때문에 수탁자인 신탁회사 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 반환받지 못하는 피해사례가 적지 않다.
위 등기부등본에서와 같이 ‘을구’에 아무런 제한물권이 없다는 점에 현혹되어 임대차하기에 안전한 물건으로 착각하게 된다. 하지만 소유권 자체가 신탁회사(수탁자)에 있는 상태에서 소유자 아닌 타인과의 계약 체결이 정상적일 수는 없다.
더구나 신탁계약에 관한 자세한 내용은 등기부에 표기된 ‘신탁원부’에 기재하게 되는데 개별 신탁계약마다 차이가 있지만 대부분의 경우 거액의 우선수익권이 설정되어 있고, 우선수익자에 대한 변제 없이는 소유권을 수탁자인 신탁회사에서 위탁자 앞으로 환원할 수 없으며, 우선수익자에 대한 성실한 채무변제 차원에서 위탁자의 임의적인 사용수익은 금지되고 있다.
그런데도 신탁원부에 대한 검토 없이 겨우 등기부등본만 발급받아 권리관계를 확인하는 데 그치는 경우가 많다 보니 심각한 오해에 빠지게 된다. 등기부상으로는 권리관계가 완전 정상으로 보이지만 기존에 설정된 수백억원 우선수익권 때문에 보증금반환을 기대하기 어려운 경우가 비일비재하다.
특히 신탁부동산 피해사례의 상당 부분은 전세 계약 아닌 월세 계약에 집중되고 있는데 그 이유는 전세 계약에 비해 임대차보증금이 적어 상대적으로 주의가 소홀하기 때문이다.
어떤 경우에는 애프터리빙, 스마트리빙과 같은 명칭으로 분양(매매)에 앞서 임대차로 일정 기간만 거주한다는 가벼운 마음으로 계약하거나 시세에 비해 저렴한 조건일 경우에도 피해사례가 늘고 있다. 신탁에 대한 경계를 늦추게 되는 임차인 심리를 악용하는 것이다.
이는 부동산중개업자의 경우도 마찬가지이다. 신탁회사 동의 없이 위탁자와 임대차계약하고 거주하다가 신탁회사의 명도요구를 받게 되거나 해당 부동산이 공매되는 경우에 임대차계약이 적법하지 않아 임차인이 명도될 수밖에 없다는 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고 전세 아닌 월세 계약일 경우 분쟁 기간 동안 월 차임을 계속 연체하면 임차인에게 실질적으로는 큰 손해가 없다고 생각하고, 신탁회사 동의 문제를 임차인에게 중개 과정에서 고의로 고지하지 않는 경우가 있다.
문제가 발생하면 ‘신탁에 대한 이해가 부족했다. 신탁회사 동의를 받아야 하는지 알지 못했다’고 발뺌하면서 최소한 형사처벌은 피할 수 있다고 생각하는 부도덕한 중개업자도 적지 않다.
이러한 태도는 부동산전문가의 양심에 반하고 성실한 확인 설명의무를 다하지 못하는 행동임에 틀림없다. 더구나 신탁회사 동의 없는 임대차계약은 신탁회사에 대해 적법하지 않다는 점에서 신탁회사의 법적 조치가 임차인 명도에 그치지 않고, 임차인의 점유사용에 대한 차임 상당의 불법행위에 기한 손해배상이나 부당이득반환까지 이어지게 될 경우 예상과 달리 상당한 보증금 피해가 불가피하게 된다.
임차인의 보증금 피해는 결국 중개업자에 대한 손해배상으로 연결될 수 있다는 점에서 신탁 물건에 대한 월세 계약 과정에서 신탁회사 동의 문제를 가볍게 취급하는 것은 절대 바람직하지 않다.
결국 신탁원부 내용과 별개로 부동산 등기부 자체로도 법적 소유권은 엄연히 신탁회사에 있는데 소유자 아닌 위탁자와 무턱대고 임대차계약 체결하는 그 자체가 큰 잘못일 수 있다는 점에서 신탁 부동산에 대한 임대차계약 체결에 앞서 임대차계약이 적법할 수 있는 정확한 권리분석과 법적 자문이 반드시 선행될 필요가 있다.
신탁부동산에 대한 임대차계약 과정에서 임차인이 피해를 보고 사회문제로까지 이어지는 경우가 적지 않다. 피해사례의 대부분은 신탁회사 동의 없이 건물에 대한 실제 권리자라는 위탁자와 임의로 계약하기 때문인데 10여 년 이전부터 언론을 통해 피해사례가 계속 보도되고 있음에도 근절되지 못하고 있다.
신탁회사(수탁자) 앞으로 건물이 신탁된 상태에서는 비록 위탁자라고 하더라도 건물에 대한 매매, 임대차계약과 같은 처분 권한이 제한되는 것이 일반적이다. 위탁자에게 처분 권한을 인정할 경우 수탁받은 부동산에 대한 이해관계자인 우선수익자 권리를 침해할 수 있기 때문이다.
그런데도 신탁에 대한 무지 때문에 수탁자인 신탁회사 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 반환받지 못하는 피해사례가 적지 않다.
위 등기부등본에서와 같이 ‘을구’에 아무런 제한물권이 없다는 점에 현혹되어 임대차하기에 안전한 물건으로 착각하게 된다. 하지만 소유권 자체가 신탁회사(수탁자)에 있는 상태에서 소유자 아닌 타인과의 계약 체결이 정상적일 수는 없다.
더구나 신탁계약에 관한 자세한 내용은 등기부에 표기된 ‘신탁원부’에 기재하게 되는데 개별 신탁계약마다 차이가 있지만 대부분의 경우 거액의 우선수익권이 설정되어 있고, 우선수익자에 대한 변제 없이는 소유권을 수탁자인 신탁회사에서 위탁자 앞으로 환원할 수 없으며, 우선수익자에 대한 성실한 채무변제 차원에서 위탁자의 임의적인 사용수익은 금지되고 있다.
그런데도 신탁원부에 대한 검토 없이 겨우 등기부등본만 발급받아 권리관계를 확인하는 데 그치는 경우가 많다 보니 심각한 오해에 빠지게 된다. 등기부상으로는 권리관계가 완전 정상으로 보이지만 기존에 설정된 수백억원 우선수익권 때문에 보증금반환을 기대하기 어려운 경우가 비일비재하다.
특히 신탁부동산 피해사례의 상당 부분은 전세 계약 아닌 월세 계약에 집중되고 있는데 그 이유는 전세 계약에 비해 임대차보증금이 적어 상대적으로 주의가 소홀하기 때문이다.
어떤 경우에는 애프터리빙, 스마트리빙과 같은 명칭으로 분양(매매)에 앞서 임대차로 일정 기간만 거주한다는 가벼운 마음으로 계약하거나 시세에 비해 저렴한 조건일 경우에도 피해사례가 늘고 있다. 신탁에 대한 경계를 늦추게 되는 임차인 심리를 악용하는 것이다.
이는 부동산중개업자의 경우도 마찬가지이다. 신탁회사 동의 없이 위탁자와 임대차계약하고 거주하다가 신탁회사의 명도요구를 받게 되거나 해당 부동산이 공매되는 경우에 임대차계약이 적법하지 않아 임차인이 명도될 수밖에 없다는 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고 전세 아닌 월세 계약일 경우 분쟁 기간 동안 월 차임을 계속 연체하면 임차인에게 실질적으로는 큰 손해가 없다고 생각하고, 신탁회사 동의 문제를 임차인에게 중개 과정에서 고의로 고지하지 않는 경우가 있다.
문제가 발생하면 ‘신탁에 대한 이해가 부족했다. 신탁회사 동의를 받아야 하는지 알지 못했다’고 발뺌하면서 최소한 형사처벌은 피할 수 있다고 생각하는 부도덕한 중개업자도 적지 않다.
이러한 태도는 부동산전문가의 양심에 반하고 성실한 확인 설명의무를 다하지 못하는 행동임에 틀림없다. 더구나 신탁회사 동의 없는 임대차계약은 신탁회사에 대해 적법하지 않다는 점에서 신탁회사의 법적 조치가 임차인 명도에 그치지 않고, 임차인의 점유사용에 대한 차임 상당의 불법행위에 기한 손해배상이나 부당이득반환까지 이어지게 될 경우 예상과 달리 상당한 보증금 피해가 불가피하게 된다.
임차인의 보증금 피해는 결국 중개업자에 대한 손해배상으로 연결될 수 있다는 점에서 신탁 물건에 대한 월세 계약 과정에서 신탁회사 동의 문제를 가볍게 취급하는 것은 절대 바람직하지 않다.
결국 신탁원부 내용과 별개로 부동산 등기부 자체로도 법적 소유권은 엄연히 신탁회사에 있는데 소유자 아닌 위탁자와 무턱대고 임대차계약 체결하는 그 자체가 큰 잘못일 수 있다는 점에서 신탁 부동산에 대한 임대차계약 체결에 앞서 임대차계약이 적법할 수 있는 정확한 권리분석과 법적 자문이 반드시 선행될 필요가 있다.
최광석 로티스법률사무소 변호사