서울에서 유일하게 100가구 넘게 미분양
역세권 1·2단지와 달리 3단지만 나홀로 아파트
고도제한 걸려 타운하우스로 조성
분양가는 1·2단지보다 비싸

서울 민간 아파트 중 가장 많은 미분양이 발생한 곳은 동대문구 이문동의 ‘이문아이파크자이’인 것으로 나타났다. 서울에서 유일하게 한 단지 미분양이 100가구를 넘었고, 서울 전체 미분양(931가구)의 12%가 이 단지 한 곳에서 발생했다.

이문아이파크자이는 인근 단지들보다 상대적으로 분양가가 높다는 논란이 있었던 곳이다. 그러나 더 큰 문제는 미분양이 발생한 3단지만 1·2단지와 멀리 떨어져 나홀로 아파트처럼 지어지고 있다는 점이다. 입주 시기가 다를 뿐 아니라 지하철역과 가까운 1·2단지와는 달리 역에서도 멀리 떨어져 있고 단지의 외형도 가늘게 긴 삼각형 모양으로 형성돼 있다. 정비업계에서는 “같은 이름의 단지이지만 사실상 전혀 다른 아파트”라는 이야기까지 나온다.

2월 12일 이문아이파크자이 1·2단지 신축현장(왼쪽)과 3단지 신축현장 모습. 외대역앞과 인접한 1·2단지와 달리 3단지는 도보로 15분 이상 걸어야 하는 곳에 위치해 있다. / 사진 = 정해용 기자

12일 서울시와 정비업계에 따르면 지난해 말 기준 서울 민간 분양 주택 중 미분양된 가구는 957가구로 집계됐다. 이는 전달인 지난해 11월(931가구) 보다 2.7%(26가구) 늘어난 수준이다. 자치구별로는 강동(300가구), 동대문(170가구), 강서(145가구), 광진(57가구), 마포(55가구) 등의 자치구에서 미분양이 많았다.

이문아이파크자이는 동대문구 이문동 149-8, 412-1 일대에 위치한 지하 6층~지상 최고 41층, 25개 동, 4321가구 대단지다. 이문3재정비촉진구역에 GS건설과 HDC현대산업개발이 공동 시공해 짓고 있다. 일반분양 물량 1467가구 중 118가구(8.04%)가 미분양 물량이다. 미분양 118가구는 전부 3단지에서 발생했다. 3단지 일반분양 물량(152가구)만 떼어 놓고 보면 77%가 미분양인 셈이다.

현재 이문아이파크자이 시공사와 조합은 대량 미분양 사태가 발생하자 재분양도 검토 중이다.

이문아이파크자이의 미분양은 이 아파트의 구조가 서울에서 보기 드물게 이례적으로 조성됐기 때문이다. 이 아파트는 3개의 단지로 나뉘어 있고 특히 1·2단지와 달리 3단지는 입주 시기와 입지가 전혀 다른 곳에 있다.

그래픽=정서희

단지별로 보면 이문동 149-83일대(3-1BL 블록)에 지어지는 1·2단지는 서울지하철 1호선 외대앞역과 인접하고 래미안라그란데 등 다른 아파트 단지와도 가까워 정주 환경이 좋다. 그러나 이와 도보로 15분 이상 떨어진 거리에 조성되는 3단지는 이문동 412-1 일대(3-2BL 블록)에 조성 중이어서 역세권의 장점을 누릴 수 없고 나 홀로 아파트로 지어지고 있다. 또 40층 이상 고층으로 지어지는 1·2단지와는 다르게 천장산 문화재 보호를 위한 고도제한(4층)까지 있어 타운하우스로 짓고 있다.

입주 시기도 다르다. 1·2단지는 오는 11월 입주라 절반 넘게 건축됐지만 3단지는 2026년 5월 입주 예정이라 아직 터를 다지고 있다.

분양가는 1·2단지 전용면적 59㎡가 최고 9억5000만원, 84㎡는 12억1200만원으로 책정됐고, 3단지는 전용 59㎡는 10억389만원, 84㎡는 14억4027만원이다. 나홀로 떨어져 있는 3단지가 오히려 더 높은 분양가로 분양을 했던 셈이다.

박지민 월용청약연구소장은 “3단지는 1·2단지와 같은 이름을 쓰지만 완전히 다른 아파트”라며 “심지어 분양가도 가장 높아 미분양이 예견됐던 곳”이라고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “분양가가 비교적 높았고 인근 장위, 휘경동 등에 공급되는 신축 아파트들이 많은 것이 이문아이파크자이 미분양에 영향을 미친 것 같다”고 말했다.

조선비즈

정해용 기자 [email protected]