이재명 당선인 ‘재초환 유지’ 의견
“재초환 1호 단지될까” 불안감도
“규제 풀어야 서울 공급 늘어난다”
이재명 정부가 출범하면서 아파트 공급 시장은 ‘기대 반, 우려 반’인 분위기다. 이재명 대통령이 ‘공급 확대’에 방점을 찍겠다고 했지만, 재건축·재개발 등 기존 아파트 시장에서는 긴장감이 크다. ‘재건축초과이익 환수제(재초환) 1호’ 아파트가 될 수도 있다는 불안감도 있다. 서울의 경우 공급의 80%가 정비사업으로 이뤄지고 있는 만큼 재건축 관련 “규제를 풀어달라”는 목소리가 크다.
4일 정비업계에 따르면 재건축 사업의 대표적인 규제인 ‘재초환’ 제도에 대한 논의가 달아오르고 있다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 이익의 최대 절반을 부담금으로 환수하는 제도다. 문재인 정부인 2018년 부활했지만 아직 부과된 사례는 없다. 전 정부와 당시 여당인 국민의힘이 제도 폐지를 추진하면서 구청들이 적극적으로 부과에 나서지 않았기 때문이다.
하지만 앞으로는 재초환이 실제로 부과될 가능성을 배제할 수 없다는 분위기가 조성되고 있다. 이재명 대통령이 선거운동을 하며 재초환을 유지해야 한다는 의사를 나타냈기 때문이다. 이 대통령은 후보시절 “재건축을 통해 과도한 이익을 누리는 것은 사회 공공을 위해 환원돼야 한다”고 했다.
시장에서는 공급 확대를 위해서라도 재초환을 폐지해야 한다는 목소리가 크다. 수요가 몰리는 서울의 경우 신규 공급이 재건축 사업을 포함한 정비사업에 크게 의존하고 있기 때문이다. 지난해 서울 분양 단지 38곳 가운데 29곳이 정비사업을 통해 공급됐다. 단지 수를 기준으로 는 76.3%, 가구 수로는 85.5%가 해당한다. 국토교통부에 따르면 지난해 기준 재건축 부담금이 부과되는 단지는 전국 총 68개 단지에 달한다. 조합원 1인당 평균 약 1억원가량 부과될 것으로 예상된다. 1인당 예상 부담금이 평균 4억5000만원에 달한 단지도 있다.
재건축 조합들은 새 정부가 들어서면 재초환이 부과될 수도 있다는 예상에 사전 준비에 나서는 모습이다. 정비업계에 따르면 전국 재건축 사업 조합 70여 곳이 소속된 ‘전국재건축정비사업조합연대’(전재연)는 지난달 초 국토부에 재건축 부담금 부과 중지를 요구하는 내용의 공문을 보냈다. 부담금 산정 기준인 한국부동산원의 집값 통계가 조작됐다는 감사원의 발표가 지난 4월에 나온 만큼 부과 자체가 부당하다는 주장이 담겼다. 또 국회 국민동의청원 사이트에는 지난달 재초환 폐지를 촉구하는 청원이 올라와 5만명 넘게 몰렸다.
서울 한 재건축 조합 관계자는 “강남 쪽에서 ‘재초환 1호 단지’가 나올 수도 있다는 얘기도 나온다”면서 “구청들도 그간 제도 지속 여부가 확실하지 않아 부과를 피해 온 만큼 조심스러운 입장으로 알고 있다”고 했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재초환을 부과하게 되면 조합들은 최대한 사업 속도를 늦춰 이를 피하려 할 것”이라면서 “재초환은 재건축을 통한 공급을 막는 대표적인 ‘대못’으로 폐지를 고려해야 할 필요가 있다”고 했다.
이외에 투기과열지구에 한한 재건축 조합원 지위양도금지도 폐지돼야 하는 제도로 지목된다. 현재는 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 1주택자만이 매도가 가능하다. 이 제도로 매도 물량이 줄어 호가가 감소하는 부작용이 심각하다는 게 시장에서 나오는 의견이다. 강남3구, 용산구에 적용되는 ‘분양가상한제’도 ‘로또 청약’을 부르는 만큼 제도 유지를 고민해야 한다는 주장도 있다.
새 정부가 정비사업 공약을 이행할 경우 사업 속도가 빨라지는 효과가 있을 수 있다는 의견도 있다. 신속 인허가 제도 도입, 도시분쟁 조정위원회 심사대상에 공사비 분쟁 조정 포함, 용적률·건폐율 완화 추진 등이 대표적이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “차기 정부도 서울, 수도권 주요지역에 정비사업을 통한 주택 공급의 의지가 있으나, 일정 부분 공공성을 요구할 확률이 높다”면서 “재초환은 폐지보다는 제도 합리화나 규제 완화에 방점을 찍을 것으로 보인다”고 했다.
“재초환 1호 단지될까” 불안감도
“규제 풀어야 서울 공급 늘어난다”
이재명 정부가 출범하면서 아파트 공급 시장은 ‘기대 반, 우려 반’인 분위기다. 이재명 대통령이 ‘공급 확대’에 방점을 찍겠다고 했지만, 재건축·재개발 등 기존 아파트 시장에서는 긴장감이 크다. ‘재건축초과이익 환수제(재초환) 1호’ 아파트가 될 수도 있다는 불안감도 있다. 서울의 경우 공급의 80%가 정비사업으로 이뤄지고 있는 만큼 재건축 관련 “규제를 풀어달라”는 목소리가 크다.
4일 정비업계에 따르면 재건축 사업의 대표적인 규제인 ‘재초환’ 제도에 대한 논의가 달아오르고 있다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 이익의 최대 절반을 부담금으로 환수하는 제도다. 문재인 정부인 2018년 부활했지만 아직 부과된 사례는 없다. 전 정부와 당시 여당인 국민의힘이 제도 폐지를 추진하면서 구청들이 적극적으로 부과에 나서지 않았기 때문이다.
서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습./뉴스1
하지만 앞으로는 재초환이 실제로 부과될 가능성을 배제할 수 없다는 분위기가 조성되고 있다. 이재명 대통령이 선거운동을 하며 재초환을 유지해야 한다는 의사를 나타냈기 때문이다. 이 대통령은 후보시절 “재건축을 통해 과도한 이익을 누리는 것은 사회 공공을 위해 환원돼야 한다”고 했다.
시장에서는 공급 확대를 위해서라도 재초환을 폐지해야 한다는 목소리가 크다. 수요가 몰리는 서울의 경우 신규 공급이 재건축 사업을 포함한 정비사업에 크게 의존하고 있기 때문이다. 지난해 서울 분양 단지 38곳 가운데 29곳이 정비사업을 통해 공급됐다. 단지 수를 기준으로 는 76.3%, 가구 수로는 85.5%가 해당한다. 국토교통부에 따르면 지난해 기준 재건축 부담금이 부과되는 단지는 전국 총 68개 단지에 달한다. 조합원 1인당 평균 약 1억원가량 부과될 것으로 예상된다. 1인당 예상 부담금이 평균 4억5000만원에 달한 단지도 있다.
재건축 조합들은 새 정부가 들어서면 재초환이 부과될 수도 있다는 예상에 사전 준비에 나서는 모습이다. 정비업계에 따르면 전국 재건축 사업 조합 70여 곳이 소속된 ‘전국재건축정비사업조합연대’(전재연)는 지난달 초 국토부에 재건축 부담금 부과 중지를 요구하는 내용의 공문을 보냈다. 부담금 산정 기준인 한국부동산원의 집값 통계가 조작됐다는 감사원의 발표가 지난 4월에 나온 만큼 부과 자체가 부당하다는 주장이 담겼다. 또 국회 국민동의청원 사이트에는 지난달 재초환 폐지를 촉구하는 청원이 올라와 5만명 넘게 몰렸다.
서울 한 재건축 조합 관계자는 “강남 쪽에서 ‘재초환 1호 단지’가 나올 수도 있다는 얘기도 나온다”면서 “구청들도 그간 제도 지속 여부가 확실하지 않아 부과를 피해 온 만큼 조심스러운 입장으로 알고 있다”고 했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재초환을 부과하게 되면 조합들은 최대한 사업 속도를 늦춰 이를 피하려 할 것”이라면서 “재초환은 재건축을 통한 공급을 막는 대표적인 ‘대못’으로 폐지를 고려해야 할 필요가 있다”고 했다.
이외에 투기과열지구에 한한 재건축 조합원 지위양도금지도 폐지돼야 하는 제도로 지목된다. 현재는 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 1주택자만이 매도가 가능하다. 이 제도로 매도 물량이 줄어 호가가 감소하는 부작용이 심각하다는 게 시장에서 나오는 의견이다. 강남3구, 용산구에 적용되는 ‘분양가상한제’도 ‘로또 청약’을 부르는 만큼 제도 유지를 고민해야 한다는 주장도 있다.
새 정부가 정비사업 공약을 이행할 경우 사업 속도가 빨라지는 효과가 있을 수 있다는 의견도 있다. 신속 인허가 제도 도입, 도시분쟁 조정위원회 심사대상에 공사비 분쟁 조정 포함, 용적률·건폐율 완화 추진 등이 대표적이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “차기 정부도 서울, 수도권 주요지역에 정비사업을 통한 주택 공급의 의지가 있으나, 일정 부분 공공성을 요구할 확률이 높다”면서 “재초환은 폐지보다는 제도 합리화나 규제 완화에 방점을 찍을 것으로 보인다”고 했다.
