계약갱신권 기한 연장 법안 발의 후 철회
임대주택 매도 시 기존 임차인 우선권 법안도 자진 철회
‘反시장적이다’ 논란 가중
“부작용 적고 유연한 정책 고민 필요하다” 조언도
새 정부 출범을 앞두고 국회에서 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 법안들이 계속 발의됐다 철회하는 상황이 계속되고 있다. 대부분 전월세 계약 기한이나 임차료 등을 법으로 제한해 임차인의 주거안정성과 권리를 강화하기 위한 목적으로 발의됐다. 그러나 과도한 임대차 계약 규제와 시장 통제라는 비판이 나오고 법안을 발의했던 의원들은 자진 철회하는 식의 행동을 반복하고 있다. 이에 따라 시장에선 새 정부 출범 이후 어떤 정책이 실제 입법화될지 촉각을 세우는 분위기다.
◆ 계약갱신권 기한 연장, 임대주택 매각 제한 법안은 논란 후 철회
9일 국회에 따르면 지난해 말부터 현재까지 국회와 정치권에서 제안 또는 발의했던 부동산 관련 법안은 3개다. 지난해 11월 윤종오 진보당 의원과 민주당 의원 등 10명이 발의한 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’, 지난 3월 민주당 민생연석회의에서 제안한 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’, 4월 이강일 민주당 의원 등 10명이 발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정법률안’ 이다. 3개 법안은 모두 자진 철회되거나 논의가 중단된 상태다.
국회에서 논의됐던 주택임대차 보호법 일부 개정안 2건은 모두 현재 1회에 한해 제한된 계약갱신청구권을 연장해 사용할 수 있도록 하는 방안을 담고 있다. 윤종오 의원의 발의안은 무제한으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있도록 하자는 내용이고, 민주당 민생연석회의에서는 계약갱신청구권을 사용해 최장 10년까지 임차인이 거주할 수 있도록 하는 방안을 논의했었다. 윤 의원의 발의안은 적정 임대료를 위원회를 설치해 고시하고 분쟁이 발생했을 경우 이를 근거로 분쟁을 해결하도록 했다. 시장에서 “전월세 공급이 급격히 줄고 임차료가 갑자기 급등할 수 있다”는 우려가 나왔고 모두 논의가 중단됐다.
지난달 28일 이강일 민주당 의원 등 10명이 발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안’은 민간임대주택 임대 의무기간이 지난 후, 사업자가 이를 양도할 경우 거주 중인 무주택 임차인, 공공주택사업자 순으로 우선 양도하도록 하는 내용을 담고 있다. 양도가격도 임대사업자와 임차인이 각각 선정한 감정평가법인이 산정한 금액의 산술 평균가로 제한하도록 했다. 보통 감정가가 시세보다 낮게 책정돼 이 법안이 통과되면 주택 소유주는 시세보다 낮은 값에 집을 팔아야 한다. 이 법안도 사유재산권 침해 논란으로 철회됐다. 한 시장 전문가는 “아파트 소유자에게 자선사업가가 되기를 요구하는 반시장적 법”이라고 했다.
이 의원실은 “법안에 사용된 용어가 시장의 오해를 불러왔다”며 이를 다듬어 다시 발의할 계획이다. 법안에서는 민간임대주택의 ‘임대사업자’라는 용어를 사용했다. 임대사업자는 민간임대사업자와 건설임대사업자가 등록 요건에 따라 등록할 수 있고 통계청에 따르면 2023년 기준 26만7501명(법인+개인)이다. 건축업자(건설사)가 공급하는 공공지원 민간임대에만 법을 적용하려고 했는데 법안에 개인 임대사업자를 모두 통칭하는 용어인 ‘임대사업자’라는 용어를 썼다는 것이 이강일 의원실의 주장이다. 이 의원실 관계자는 “지방의 공공지원 민간임대는 임차인에게 입주자 모집 단계에서부터 의무 임대 기간이 지나면 분양으로 전환한다며 광고하는 경우가 많다”며 “분양으로 전환할 때 분양가와 관련 분쟁과 갈등이 많아 이를 규제하려고 했는데 오해를 불러왔다”고 말했다.
◆ “새 정부, 현실에 적용 가능한 유연한 규제·지원책 고민해야”
부동산 시장에선 이런 법안들이 발의될 때마다 논란이 확산하고 있다. 실제 임차인들에게 도움을 줄 수 있는 법안인지, 사유재산권을 과도하게 제한하는 부분은 없는지, 부작용이 발생할 가능성이 없는지에 대한 의견이 분분하다.
이상근 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “급진적인 부동산 정책은 풍선효과(부작용)로 가격의 폭등을 불러올 수 있다”면서 “과거에도 집값을 잡겠다고 빈번하게 정책으로 규제했지만, 집값이 폭등한 사례가 있었기 때문에 새 정부에서는 과도한 규제를 남발해 이런 오류를 다시 반복하지 않았으면 좋겠다”고 했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 “전월세 임차 기간을 10년 이상 장기로 하는 것과 임대주택의 매도 대상과 가격을 제한하는 것은 과도한 사유재산권의 침해가 될 수 있다”면서 “포퓰리즘(영합주의)적 정책과 법안이 시장의 혼란을 일으킬 수 있어 자제해야 한다”고 말했다.
임대차 제도와 관련된 법안이 제출될 때마다 논란이 커지는 이유 중 하나는 우리나라에만 있는 전세제도 때문이다. 집값의 절반 이상 거액의 보증금을 주고 임대료를 내지 않고 거주하는 제도인데 해외에서는 비슷한 사례가 없다. 또 전국의 모든 주택을 대상으로 일률적으로 임대 계약 기간 등을 통제하는 것도 시장의 반발을 불러오는 요인으로 지적된다.
프랑스는 3년간 임대차 계약을 체결하고 계약을 계속 연장할 수 있도록 해놨다. 또 집주인이 주택을 사용하거나 파는 등 정당한 사유가 없으면 계약을 해지할 수 없도록 규제한다. 독일도 기한이 없는 임대차 계약을 맺고 계속 연장할 수 있다. 다만 임대인과 임차인 중 한쪽이 계약을 갱신하지 않기를 원하면 이 사유가 정당한지를 법원이 판단(정당사유제)해 계약 해지 여부를 정한다. 우리처럼 임차인의 의사 표시만으로 계약을 무조건 연장할 수 있도록 강제한 곳은 없다.
임대료 인상에 대한 제한도 법으로 5%를 상한선으로 정한 경우는 드물다. 프랑스는 국가통계기관인 국립통계경제연구소(Insee)가 물가인상률 등을 반영한 임대료 기준 지수인 IRL(Indice de référence des loyers)을 분기별로 발표해 임대료 상한선을 정한다. 올해 1분기 기준으로는 1.82%다.
이상영 명지대 부동산학과 교수 등은 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 주택임대차보호법이 도입된 2020년 발간한 ‘임대주택산업론’에서 “새롭게 도입된 직접적인 임대료 규제와 의무 임차 기간의 연장으로 인한 부담을 덜어주기 위해서 임대인들이 임대주택사업을 수행하는 데 유리하게 금융과 세제상 혜택을 좀 더 과감하게 도입할 필요가 있다”고 했다. 또 “이를 통해 민간이 스스로 적정한 이윤의 임대주택 사업을 하고 공적 역할을 자각하도록 견인하는 것이 바람직하다”고 제언했다. 이 교수는 “법으로 가격과 계약 기간을 일괄적으로 규제하기보다 현실에서 어떻게 계약이 이뤄지는지를 고민해 지역과 상황에 맞게 유연한 규제와 지원책을 마련하려는 노력을 새 정부에서 하길 바란다”고 말했다.
임대주택 매도 시 기존 임차인 우선권 법안도 자진 철회
‘反시장적이다’ 논란 가중
“부작용 적고 유연한 정책 고민 필요하다” 조언도
새 정부 출범을 앞두고 국회에서 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 법안들이 계속 발의됐다 철회하는 상황이 계속되고 있다. 대부분 전월세 계약 기한이나 임차료 등을 법으로 제한해 임차인의 주거안정성과 권리를 강화하기 위한 목적으로 발의됐다. 그러나 과도한 임대차 계약 규제와 시장 통제라는 비판이 나오고 법안을 발의했던 의원들은 자진 철회하는 식의 행동을 반복하고 있다. 이에 따라 시장에선 새 정부 출범 이후 어떤 정책이 실제 입법화될지 촉각을 세우는 분위기다.
서울 송파구 한 부동산 중개업소에 게시된 부동산 매물 정보. / 뉴스1
◆ 계약갱신권 기한 연장, 임대주택 매각 제한 법안은 논란 후 철회
9일 국회에 따르면 지난해 말부터 현재까지 국회와 정치권에서 제안 또는 발의했던 부동산 관련 법안은 3개다. 지난해 11월 윤종오 진보당 의원과 민주당 의원 등 10명이 발의한 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’, 지난 3월 민주당 민생연석회의에서 제안한 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’, 4월 이강일 민주당 의원 등 10명이 발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정법률안’ 이다. 3개 법안은 모두 자진 철회되거나 논의가 중단된 상태다.
국회에서 논의됐던 주택임대차 보호법 일부 개정안 2건은 모두 현재 1회에 한해 제한된 계약갱신청구권을 연장해 사용할 수 있도록 하는 방안을 담고 있다. 윤종오 의원의 발의안은 무제한으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있도록 하자는 내용이고, 민주당 민생연석회의에서는 계약갱신청구권을 사용해 최장 10년까지 임차인이 거주할 수 있도록 하는 방안을 논의했었다. 윤 의원의 발의안은 적정 임대료를 위원회를 설치해 고시하고 분쟁이 발생했을 경우 이를 근거로 분쟁을 해결하도록 했다. 시장에서 “전월세 공급이 급격히 줄고 임차료가 갑자기 급등할 수 있다”는 우려가 나왔고 모두 논의가 중단됐다.
지난달 28일 이강일 민주당 의원 등 10명이 발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안’은 민간임대주택 임대 의무기간이 지난 후, 사업자가 이를 양도할 경우 거주 중인 무주택 임차인, 공공주택사업자 순으로 우선 양도하도록 하는 내용을 담고 있다. 양도가격도 임대사업자와 임차인이 각각 선정한 감정평가법인이 산정한 금액의 산술 평균가로 제한하도록 했다. 보통 감정가가 시세보다 낮게 책정돼 이 법안이 통과되면 주택 소유주는 시세보다 낮은 값에 집을 팔아야 한다. 이 법안도 사유재산권 침해 논란으로 철회됐다. 한 시장 전문가는 “아파트 소유자에게 자선사업가가 되기를 요구하는 반시장적 법”이라고 했다.
이 의원실은 “법안에 사용된 용어가 시장의 오해를 불러왔다”며 이를 다듬어 다시 발의할 계획이다. 법안에서는 민간임대주택의 ‘임대사업자’라는 용어를 사용했다. 임대사업자는 민간임대사업자와 건설임대사업자가 등록 요건에 따라 등록할 수 있고 통계청에 따르면 2023년 기준 26만7501명(법인+개인)이다. 건축업자(건설사)가 공급하는 공공지원 민간임대에만 법을 적용하려고 했는데 법안에 개인 임대사업자를 모두 통칭하는 용어인 ‘임대사업자’라는 용어를 썼다는 것이 이강일 의원실의 주장이다. 이 의원실 관계자는 “지방의 공공지원 민간임대는 임차인에게 입주자 모집 단계에서부터 의무 임대 기간이 지나면 분양으로 전환한다며 광고하는 경우가 많다”며 “분양으로 전환할 때 분양가와 관련 분쟁과 갈등이 많아 이를 규제하려고 했는데 오해를 불러왔다”고 말했다.
그래픽=손민균
◆ “새 정부, 현실에 적용 가능한 유연한 규제·지원책 고민해야”
부동산 시장에선 이런 법안들이 발의될 때마다 논란이 확산하고 있다. 실제 임차인들에게 도움을 줄 수 있는 법안인지, 사유재산권을 과도하게 제한하는 부분은 없는지, 부작용이 발생할 가능성이 없는지에 대한 의견이 분분하다.
이상근 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “급진적인 부동산 정책은 풍선효과(부작용)로 가격의 폭등을 불러올 수 있다”면서 “과거에도 집값을 잡겠다고 빈번하게 정책으로 규제했지만, 집값이 폭등한 사례가 있었기 때문에 새 정부에서는 과도한 규제를 남발해 이런 오류를 다시 반복하지 않았으면 좋겠다”고 했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 “전월세 임차 기간을 10년 이상 장기로 하는 것과 임대주택의 매도 대상과 가격을 제한하는 것은 과도한 사유재산권의 침해가 될 수 있다”면서 “포퓰리즘(영합주의)적 정책과 법안이 시장의 혼란을 일으킬 수 있어 자제해야 한다”고 말했다.
임대차 제도와 관련된 법안이 제출될 때마다 논란이 커지는 이유 중 하나는 우리나라에만 있는 전세제도 때문이다. 집값의 절반 이상 거액의 보증금을 주고 임대료를 내지 않고 거주하는 제도인데 해외에서는 비슷한 사례가 없다. 또 전국의 모든 주택을 대상으로 일률적으로 임대 계약 기간 등을 통제하는 것도 시장의 반발을 불러오는 요인으로 지적된다.
프랑스는 3년간 임대차 계약을 체결하고 계약을 계속 연장할 수 있도록 해놨다. 또 집주인이 주택을 사용하거나 파는 등 정당한 사유가 없으면 계약을 해지할 수 없도록 규제한다. 독일도 기한이 없는 임대차 계약을 맺고 계속 연장할 수 있다. 다만 임대인과 임차인 중 한쪽이 계약을 갱신하지 않기를 원하면 이 사유가 정당한지를 법원이 판단(정당사유제)해 계약 해지 여부를 정한다. 우리처럼 임차인의 의사 표시만으로 계약을 무조건 연장할 수 있도록 강제한 곳은 없다.
임대료 인상에 대한 제한도 법으로 5%를 상한선으로 정한 경우는 드물다. 프랑스는 국가통계기관인 국립통계경제연구소(Insee)가 물가인상률 등을 반영한 임대료 기준 지수인 IRL(Indice de référence des loyers)을 분기별로 발표해 임대료 상한선을 정한다. 올해 1분기 기준으로는 1.82%다.
이상영 명지대 부동산학과 교수 등은 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 주택임대차보호법이 도입된 2020년 발간한 ‘임대주택산업론’에서 “새롭게 도입된 직접적인 임대료 규제와 의무 임차 기간의 연장으로 인한 부담을 덜어주기 위해서 임대인들이 임대주택사업을 수행하는 데 유리하게 금융과 세제상 혜택을 좀 더 과감하게 도입할 필요가 있다”고 했다. 또 “이를 통해 민간이 스스로 적정한 이윤의 임대주택 사업을 하고 공적 역할을 자각하도록 견인하는 것이 바람직하다”고 제언했다. 이 교수는 “법으로 가격과 계약 기간을 일괄적으로 규제하기보다 현실에서 어떻게 계약이 이뤄지는지를 고민해 지역과 상황에 맞게 유연한 규제와 지원책을 마련하려는 노력을 새 정부에서 하길 바란다”고 말했다.