분담금·역세권 위치 등에 단지마다 갈등
“청약시장서 대단지 수요 늘어 갈등 해결로 가야”
수도권에서 한 지역에 밀집된 여러 아파트 단지를 하나로 묶어 재건축·재개발을 추진하는 ‘통합 재건축·재개발’을 시도하는 단지가 늘고 있다. 대단지는 대부분 사업성 이점이 있고 사업 속도가 빠르다는 장점이 있다. 다만 단지마다 이해관계가 충돌하면서 사업이 틀어지는 경우도 같이 늘고 있다.
16일 정비업계 등에 따르면 종로구는 창신1~4구역 재개발 정비계획을 기존 소단위 방식에서 통합개발 방식으로 변경하는 방안을 추진하고 있다. 창신동은 골목이 많고 획지 구분이 불규칙해 소단위 정비로는 도로 확보가 어렵고, 통합재개발이 사업성을 확보하기 쉽다는 것이다.
다만 기존 정비계획 추진하던 창신동 주민들은 주민동의를 다시 받아야 하고 통합 개발로 인해 공공기여 항목이 추가되면서 조합원 분담금이 늘어날 것을 우려하고 있다.
특히 서울시 고시에 맞춰 재개발을 추진하던 토지소유자와 시행사는 정비계획 변경에 따른 손실과 사업 지연이 발생할 수 있다며 반발하고 있다. 앞서 서울시는 2022년 4월 창신1·2구역은 소단위 정비방식으로, 3·4구역은 일반정비형으로 정비구역 지정과 정비계획 결정을 고시했지만 이후 종로구청이 통합재개발로 변경을 추진했다. 그동안 재개발사업에 대한 인허가 절차는 보류돼왔다.
서울 강남구 개포경남·우성3차·현대1차는 지난 2월 재건축 정비구역 및 정비계획 결정안을 수정 가결했다. 세 단지를 합하면 총 1499가구 규모(개포경남 678가구, 우성3차 405가구, 현대1차아파트 416가구)다. 정비계획 변경으로 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하 규모로 공동주택 2320가구(공공주택 365가구 포함)와 부대·복리시설이 신축될 계획이다.
다만 단지별로 대지지분이 달라 발생하는 주민들 간 갈등을 해결해야 하는 상황이다. 지난해 단지별·평형별 추정 분담금이 공개되면서 소유주 간 마찰을 빚기도 했다. 경남 1차 재건축추진준비위원회는 지난해 11월 긴급 설명회를 열고 갈등 해결방안을 논의하기도 했다. 경남 1차 주민들은 용적률과 대지 지분에 비례한 독립정산제를 주장하고 있는 것으로 알려졌다. 독립정산제는 단지별로 수익(분양)과 비용(지출)을 따로 정산하는 것으로 아파트별로 적용된 용적률 등이 달라 생기는 이해관계를 조율하기 위한 방법이다.
경기 성남시 분당 양지마을 재건축은 5개 아파트 단지와 주상복합 단지 등 4392가구가 통합재건축을 추진한다. 다만 5개 단지로 워낙 규모가 커 지하철역과의 거리 등을 이유로 일부 단지 소유주들이 기존 거주 단지 위치로 우선배정 받는 이른바 ‘제자리 재건축’을 주장하면서 갈등이 발생했다.
서울 영등포구 여의도 목화아파트, 삼부아파트도 통합 재건축을 시도했지만, 한강 조망 등 각 단지 주민간 이견이 조율되지 못해 각각 단독 재건축으로 전환했다.
업계에서는 대단지로 사업성을 확보할 수 있지만 갈등이 길어지면 결국 사업 진행이 더디고, 단지마다 용적률, 입지 등 사업성에서 차이가 발생한다는 반응이다. 한 건설사 관계자는 “통합재건축에 대한 시도가 늘고 대규모 사업장이 늘고 있지만, 사업장이 클수록 갈등이 발생하는 경우가 많다”며 “특히 역세권 단지나 한강 조망 단지에서 제자리 재건축을 요구하는 경우와 분담금 등에서 큰 돈이 걸려있는 경우는 갈등이 발생할 수밖에 없다”고 했다.
한 재건축 추진 단지 조합 관계자는 “2개 단지만 합쳐도 주민동의를 받기 쉽지 않다”며 “다들 다시 단독재건축으로 돌아가는 것은 원하지 않으면서 타협은 잘 이뤄지지 않아 사업진행이 더딘 경우가 있다”고 했다.
다만 그래도 최근 대단지 선호도가 높아지면서 대단지 이점이 있어 계속해서 통합 재건축 시도가 있을 전망이다. 한 대형건설사 관계자는 “갈등이 있어도 결국 잘 해결해서 사업을 진행하는 쪽이 사업성에서 이득이 된다”며 “특히 최근 청약시장에서 대단지 선호도가 높아 1000가구~2000가구 이상 대단지로 재건축하려는 수요는 계속 증가할 것”이라고 했다.
“청약시장서 대단지 수요 늘어 갈등 해결로 가야”
수도권에서 한 지역에 밀집된 여러 아파트 단지를 하나로 묶어 재건축·재개발을 추진하는 ‘통합 재건축·재개발’을 시도하는 단지가 늘고 있다. 대단지는 대부분 사업성 이점이 있고 사업 속도가 빠르다는 장점이 있다. 다만 단지마다 이해관계가 충돌하면서 사업이 틀어지는 경우도 같이 늘고 있다.
서울 종로구 창신동 일대 신속통합기획 조감도./서울시 제공
16일 정비업계 등에 따르면 종로구는 창신1~4구역 재개발 정비계획을 기존 소단위 방식에서 통합개발 방식으로 변경하는 방안을 추진하고 있다. 창신동은 골목이 많고 획지 구분이 불규칙해 소단위 정비로는 도로 확보가 어렵고, 통합재개발이 사업성을 확보하기 쉽다는 것이다.
다만 기존 정비계획 추진하던 창신동 주민들은 주민동의를 다시 받아야 하고 통합 개발로 인해 공공기여 항목이 추가되면서 조합원 분담금이 늘어날 것을 우려하고 있다.
특히 서울시 고시에 맞춰 재개발을 추진하던 토지소유자와 시행사는 정비계획 변경에 따른 손실과 사업 지연이 발생할 수 있다며 반발하고 있다. 앞서 서울시는 2022년 4월 창신1·2구역은 소단위 정비방식으로, 3·4구역은 일반정비형으로 정비구역 지정과 정비계획 결정을 고시했지만 이후 종로구청이 통합재개발로 변경을 추진했다. 그동안 재개발사업에 대한 인허가 절차는 보류돼왔다.
서울 강남구 개포경남·우성3차·현대1차는 지난 2월 재건축 정비구역 및 정비계획 결정안을 수정 가결했다. 세 단지를 합하면 총 1499가구 규모(개포경남 678가구, 우성3차 405가구, 현대1차아파트 416가구)다. 정비계획 변경으로 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하 규모로 공동주택 2320가구(공공주택 365가구 포함)와 부대·복리시설이 신축될 계획이다.
다만 단지별로 대지지분이 달라 발생하는 주민들 간 갈등을 해결해야 하는 상황이다. 지난해 단지별·평형별 추정 분담금이 공개되면서 소유주 간 마찰을 빚기도 했다. 경남 1차 재건축추진준비위원회는 지난해 11월 긴급 설명회를 열고 갈등 해결방안을 논의하기도 했다. 경남 1차 주민들은 용적률과 대지 지분에 비례한 독립정산제를 주장하고 있는 것으로 알려졌다. 독립정산제는 단지별로 수익(분양)과 비용(지출)을 따로 정산하는 것으로 아파트별로 적용된 용적률 등이 달라 생기는 이해관계를 조율하기 위한 방법이다.
경기 성남시 분당 양지마을 재건축은 5개 아파트 단지와 주상복합 단지 등 4392가구가 통합재건축을 추진한다. 다만 5개 단지로 워낙 규모가 커 지하철역과의 거리 등을 이유로 일부 단지 소유주들이 기존 거주 단지 위치로 우선배정 받는 이른바 ‘제자리 재건축’을 주장하면서 갈등이 발생했다.
서울 영등포구 여의도 목화아파트, 삼부아파트도 통합 재건축을 시도했지만, 한강 조망 등 각 단지 주민간 이견이 조율되지 못해 각각 단독 재건축으로 전환했다.
업계에서는 대단지로 사업성을 확보할 수 있지만 갈등이 길어지면 결국 사업 진행이 더디고, 단지마다 용적률, 입지 등 사업성에서 차이가 발생한다는 반응이다. 한 건설사 관계자는 “통합재건축에 대한 시도가 늘고 대규모 사업장이 늘고 있지만, 사업장이 클수록 갈등이 발생하는 경우가 많다”며 “특히 역세권 단지나 한강 조망 단지에서 제자리 재건축을 요구하는 경우와 분담금 등에서 큰 돈이 걸려있는 경우는 갈등이 발생할 수밖에 없다”고 했다.
한 재건축 추진 단지 조합 관계자는 “2개 단지만 합쳐도 주민동의를 받기 쉽지 않다”며 “다들 다시 단독재건축으로 돌아가는 것은 원하지 않으면서 타협은 잘 이뤄지지 않아 사업진행이 더딘 경우가 있다”고 했다.
다만 그래도 최근 대단지 선호도가 높아지면서 대단지 이점이 있어 계속해서 통합 재건축 시도가 있을 전망이다. 한 대형건설사 관계자는 “갈등이 있어도 결국 잘 해결해서 사업을 진행하는 쪽이 사업성에서 이득이 된다”며 “특히 최근 청약시장에서 대단지 선호도가 높아 1000가구~2000가구 이상 대단지로 재건축하려는 수요는 계속 증가할 것”이라고 했다.