이지스리테일부동산투자신탁 194호를 통해 보유 중인 건대 몰오브케이.
이 기사는 2025년 4월 8일 16시 25분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
국내 최대 대체투자 전문 자산운용사 이지스자산운용이 서울 건대입구역 인근 복합쇼핑몰 ‘몰오브케이’ 매각을 추진한다. 지난 2월 대주단의 기한이익상실(EOD)이 선언된 매물인 만큼 이번 매각에 실패하면 공매 절차로 넘어갈 것으로 전망된다. 공매 단계에서는 유찰될 때마다 최저 입찰가가 단계적으로 낮아지기 때문에 공모펀드 투자자 손실도 더욱 커질 것으로 보인다.
8일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 이지스자산운용은 이지스리테일부동산투자신탁 194호를 통해 보유 중인 몰오브케이 경쟁 입찰을 진행할 예정이다. 오는 17일까지 입찰 참가 서류를 받은 뒤 원매자들을 대상으로 인터뷰 후 우선협상대상자를 선정할 계획이다.
몰오브케이는 서울시 광진구에 위치한 연면적 1만3068㎡(3593평), 지하 3층~지상 4층 규모의 복합쇼핑몰이다. 이지스자산운용은 지난 2018년 몰오브케이를 596억원에 인수했다. 매입 자금은 KB국민은행을 통해 판매된 이지스리테일 펀드를 통해 약 208억원을, 선·후순위 담보대출 361억원, 임대 보증금 26억원 등으로 보충했다.
당시 지상 3~4층 전체를 임차한 CGV 영화관을 비롯해 ABC 마트와 음식점, 편의 시설 등으로 건물을 채웠다. 그러나 코로나19 팬데믹 이후 건대 상권 침체로 자산 가치가 하락하기 시작했다. 현재 CGV를 제외한 대부분이 공실인 상태다. 결국 임대료 수입이 줄어들면서 대출 이자를 미납하는 등 채무불이행에 빠졌다.
이지스자산운용은 대주단과 대출 만기 연장, 리파이낸싱 등을 두고 협의를 진행했다. 그러나 결국 합의가 불발되며 지난 2월 대주단에 의해 기한이익상실이 선언됐다. 펀드 설정일(2018년 6월 29일) 이후 현재까지 수익률은 48.54% 수준이다.
이지스리테일부동산투자신탁 194호를 통해 보유 중인 몰오브케이 수익률 추이.
이지스자산운용이 작년 4월 자산 재평가를 실시한 결과 몰오브케이의 자산 가치는 540억원으로 책정됐다. 이는 1년 전인 2023년의 602억원보다 약 10% 하락한 수준이다. 다만 업계에서는 매입 금액의 절반 수준에서 거래가 될 것으로 보고 있다. 몰오브케이 인근 상권이 침체한 만큼 새 임차인을 구하기 어려운 데다, 매각 차익을 노린 자산 개발도 어렵기 때문이다.
업계에서는 몰오브케이가 위치한 입지를 볼 때 디벨로퍼가 개발을 통해 자산 가치를 높여야 하는데, 최근 정부의 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안이 걸림돌로 작용할 가능성이 크다고 분석한다. 지난해 11월 국토교통부가 발표한 PF 제도 개선 방안은 시공사의 자기자본비율을 20% 이상으로 높이는 것을 목표로 하고 있다. 디벨로퍼가 전체 에쿼티의 20~30%를 부담해야 하는데, 이만큼의 자금력을 갖춘 디벨로퍼를 찾기 힘들다는 것이다.
이지스자산운용이 이번 매각에 실패할 경우 대주단 주도로 공매 절차에 넘겨질 가능성도 배제할 수 없다. 대주단의 기한이익상실 선언으로 담보권 행사가 가능한 상태이기 때문이다. 통상 대주단은 신탁사를 통해 부실 자산을 공매로 내놓는데, 공매에서는 유찰될 때마다 단계적으로 가격이 떨어진다. 이 경우 대주단은 담보 대출액을 회수할 수 있는 수준까지 가격을 낮출 가능성이 있다.
이지스 측은 “대주단이 대출 채권을 유동화 전문 회사에 양도할 예정이라는 통지를 받았다”며 “몰오브케이의 정상 매각 등 투자금 손실을 가급적 최소화할 수 있는 방안을 다각도로 강구하고 채권 양수인과 최선을 다해 협의할 예정”이라고 설명했다.
