사진 픽사베이
최근 김병환 금융위원장이 도입을 시사한 ‘지분형 주택금융’이 성공하려면 사회초년생 등 정책의 목표 대상을 분명히 하고 획기적 인센티브를 줘야 한다는 제언이 나왔다. 정부와 집을 나눠서 구매한다는 방안은 가계부채를 줄일 묘수가 될 수 있으나 집값 상승시 수요가 떨어질 것이라는 회의론도 만만치 않기 때문이다.
금융위가 구상하는 지분형 주택금융은 쉽게 말해 주택의 소유권을 정부와 개인이 지분에 따라 나눠 갖는 개념이다. 등기부상 정부와 개인이 모두 ‘집주인’으로 기재돼 공동명의가 되는 셈이다. 개인은 지분 일부만 매입하면 되기 때문에 전․월세보다도 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있고, 정부는 주택가격 안정과 가계부채 관리라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있다.
사실 이같은 정부의 구상이 처음은 아니다. 국토교통부는 2013년 ‘지분형 모기지’를 검토했으나 철회하고 ‘공유형 모기지’를 도입했다. 정부가 개인의 주택 지분 일부를 인수하는 과정에서 세부담 등 여러 운영상 우려가 제기됐기 때문이다.
국토부 논의 당시 정부가 지분 투자자로 참여하면 양도소득세나 보유세 등을 내야 하는 의무가 발생한다는 점에서 논란이 됐다. 매도 시점에 정부와 개인의 이해관계가 충돌할 가능성도 지적됐다. 국토부는 당시 이를 반영해 주택을 팔때 발생한 수익이나 손익을 정부와 나누는 조건으로 연 7000만원 이하 무주택 가구에 1%대 저리 대출을 해주는 ‘공유형 모기지’를 도입했다. 국토부 관계자는 “소유권을 둘러싼 분쟁을 해결하기 위해 대출 평균 잔액을 지분율로 환산하는 우회적인 방식을 택했다”고 말했다.
금융위가 검토하는 방식은 국토부의 공유형 모기지와는 다를 것으로 예상된다. 금융위 관계자는 “아직 구체적인 안이 나오진 않았지만 가계의 부채를 자산으로 전환한다는 게 제도 도입의 취지인만큼 기존 저리 대출과는 다른 상품 구조를 구상 중”이고 말했다.
다만 해결해야 할 숙제는 산적하다. 일단 시장 상황은 우호적이지 않다. 지분형 모기지가 수요가 인기를 끌려면 금리가 높고 주택가격 하락에 대한 기대가 높아야 하지만 현재는 추가 금리 인하 전망이 우세하다. 집값이 오를 것이라는 전망이 팽배할 때는 정부와 지분을 나눌 유인이 떨어지기 때문이다. 대출도 마찬가지다. 시중은행 금리가 이미 낮은데 정부와 소유권을 나눠가면서까지 정부 대출이나 출자를 받을 가능성이 낮다. 실제로 2013년 시행된 공유형 모기지 공급 규모는 주택 시장 불황기였던 2014년 7746억원에서 저금리발 주택시장 회복이 본격화된 이듬해 1955억원으로 급감한 전례가 있다.
정부가 주택 가격이 떨어지는 걸 받춰준다는 심리로 집값을 자극할 소지도 있다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 31일 “분양가 상승 등 집값 상승 요인은 그대로 둔 채 정부의 입장만 오락가락하는 문제가 발생할 수 있다”고 지적했다.
이때문에 정책의 목표 대상을 명확히 해야 한다는 조언이 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “사회 초년생 등의 주택 구매 부담을 낮추는 것이 정책 목표라면 이 점을 분명히 하고 획기적으로 저렴한 금리를 제시하는 것이 필요할 것”이라고 말했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “서울보다도 집값 추가 하락 우려가 있는 지방 미분양 정책을 매입하는 경우 정부가 리스크를 분담해준다는 측면이 있는 만큼 의미가 있을 수 있다”고 말했다.