‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 트렌드로 신축 아파트 가격이 급등하자, 차선책으로 ‘예비 신축’인 재건축 단지 매매가 늘어나고 있다.
부동산R114는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2021~2024년 서울 아파트 연식 구간별 매매를 분석한 결과, ‘준공 10년 이하’ 신축·준신축 아파트 평균 매매 가격이 연평균 9.1% 상승해 가장 높은 증가율을 보였다고 13일 밝혔다. 연식 구간은 ‘10년 이하’ ‘10년 초과~30년 이하’ ‘30년 초과’로 나눴다.
정비사업 건축 연한에 해당하는 ‘30년 초과’ 아파트가 연평균 3.7% 올라 뒤를 이었다. ‘10년 초과~30년 이하’ 아파트는 연평균 3.5% 올라 오름세가 가장 낮았다.
신축 선호가 여전하지만, 가격 급등 피로감으로 매매 비중은 점차 줄고 있다. 2021년 22.3%였던 준공 10년 이하 아파트는 집값 급등기인 2022년 35.2%까지 치솟았으나 지난해 23.9%로 하락했고, 올해 1~2월 기준 19.9%까지 떨어졌다.
반면 30년 초과 구축 아파트는 증가세다. 2021~2024년까지 14.8%→14.6%→18.2%→19.6%였고, 올해 1~2월 21.7%로 20%대를 넘어서고 있다. 신축 아파트 가격 급등과 가계부채 관리방안 등으로 높은 현금 보유력이 요구되자 구축으로 수요가 점차 이동하는 것으로 해석된다.
서울은 신축 공급 부족 우려가 지속되고 있지만, 가격 상승 피로감도 누적되고 있다. 특히 오는 6월부터 민간아파트에도 제로에너지건축물 인증, 전기차 화재 대응 시설 구축 등의 의무화가 예고되면서 분양가 상승 압력이 높아져 진입 장벽이 높아지고 있다.
구축 아파트는 ‘예비 신축’ 기대로 수요가 늘고 있다. 애초 구축은 주거환경이 쾌적하지 않고, 30년 초과 재건축 단지를 사업 완공까지 투자 기간이 길어 선호가 떨어졌다. 하지만 지난해 도시정비법 개정안을 통해 ‘재건축 패스트트랙’이 도입되면서 준공 30년 초과 아파트들이 안전진단 통과 없이 재건축 사업에 착수할 수 있게 되면서 가격이 소폭 상승했다.
부동산R114는 “얼죽신 선호가 계속되지만 공급량이 한정적이기 때문에 입지가 우수한 재건축 아파트, 신축으로 변모할 가능성이 큰 단지 위주로 자연스레 수요가 몰릴 수밖에 없을 것”이라며 “당분간 신축과 연동되며 가격 오름세가 이어질 전망”이라고 내다봤다.