[법으로 읽는 부동산]
재개발·재건축 사업은 토지 등 소유자들이 조합을 구성하고 그 조합이 사업시행자가 되어 재개발·재건축 사업을 진행한다.
다만 도시정비법에 따르면 토지 등 소유자가 조합을 설립하려는 경우에는 조합 설립을 위한 추진위원회(이하 추진위원회)를 구성해 시장·군수의 승인을 받아야 한다. 그리고 도시정비법에 추진 준비위원회에 대한 명문의 규정은 없으나 실무상 추진위원회 구성을 위한 전 단계로서 추진 준비위원회(이하 준비위원회)를 구성하는 것이 일반적이다. 즉 재개발·재건축 사업의 시행은 준비위원회→추진위원회→조합의 순서로 진행된다.
준비위원회는 임의단체로서 도시정비법에는 별도의 규정이 없다. 다만 재건축을 추진하고자 하는 아파트 단지의 경우 이미 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 구성되어 있고 공동주택관리법에 따른 선거를 통하여 해당 아파트 단지의 대표성도 어느 정도 갖추어 있다고 볼 수 있기 때문에 입주자대표회의의 임원, 즉 동별대표자(이하 동대표)가 적극적으로 재건축 활동을 주도하는 경우가 많다.
예컨대 경기도의 경우 동대표(배우자 또는 직계존비속 포함)와 선거관리위원은 재건축 조합 임원과 도시정비법에 따른 추진위원회 임원의 겸임을 금지할 뿐 그 이전 단계인 준비위원회 임원의 겸임을 금지하고 있지 않다. 이와 달리 서울과 부산의 경우에는 동대표(배우자 또는 직계존비속 포함)와 선거관리위원은 재건축 조합 임원, 추진위원회 임원뿐만 아니라 준비위원회 임원도 겸임하는 것을 금지하고 있다.
다만 해당 아파트 단지는 해당 지방자치단체의 관리규약 준칙과 다른 내용으로도 관리규약을 정할 수 있기 때문에 겸임 금지 규정을 관련 법령의 허용범위 내에서 해당 단지의 실정에 맞게 달리 정하는 것도 가능하다.
예컨대 도시정비법에 따라 조합이 시행한 재개발·재건축 사업으로 건설된 공동주택의 입주자 등이 최초로 입주자대표회의를 구성하려는 경우에는 조합 임원은 공동주택관리법 시행령 제11조 제4항 제4호에 따라 동대표가 될 수 없는 사람인 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원에게 해당하지만 대의원은 이에 해당하지 않는다는 최근 법제처의 유권해석이다.
하나의 구역에 수 개의 준비위원회가 구성돼 활동하는 것이 가능하고 실제로도 하나의 구역에 수 개의 준비위원회가 구성되어 서로 경쟁하거나 반목하는 경우도 많다. 이와 달리 추진위원회는 도시정비법상 법정단체로서 하나의 구역에 하나의 추진위원회만 승인될 수 있으며 승인받은 하나의 추진위원회만이 독점적으로 조합설립을 위한 준비업무와 조합설립 인가를 받을 수 있다.
도시정비법에 따르면 추진위원회는 추진위원장 1명과 감사, 추진위원장을 포함한 5인 이상의 추진위원으로 구성하도록 하며 더 나아가 운영 규정은 추진위원의 수는 토지 등 소유자의 10분의 1 이상으로 하되 토지 등 소유자가 100인을 초과하는 경우에는 토지 등 소유자의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 할 수 있다고 규정하고 있다.
다만 종래 대법원은 추진위원회 운영 규정은 추진위원회의 설립요건이 아니라 설립 이후의 운영기준을 정하고 있을 뿐이어서 5인 이상의 추진위원으로 구성된 이상 추진위원회 승인처분은 적법하다고 판시한 바 있다.
추진위원도 조합 임원과 동일하게 거주요건이나 소유요건을 충족해야 하는지, 추진위원장도 조합장과 마찬가지로 구역 내 거주의무가 요구되는지 여부에 관해 ‘준용의 법리’와 ‘결격사유 규정 해석 원칙’ 등에 비추어 추진위원장, 감사를 제외한 추진위원에게는 자격요건(거주요건, 소유요건)이 요구되지 않고, 추진위원장도 구역 내 거주의무가 요구되지 않는다고 보는 것이 타당하며 정비업계 다수의 입장으로 보인다. 최근 법제처도 추진위원장에 대해 도시정비법 제41조 제1항이 준용되지 않아 조합설립 인가를 받을 때까지 해당 정비구역에 거주하지 않더라도 퇴임되지 않는다고 유권해석한 바 있다.
정비사업과 관련된 규정과 절차는 다양하고 복잡할 뿐만 아니라 관련 규정의 해석에 관해서도 여러 법원이 상반되는 판결을 하는 경우도 많다. 따라서 가급적 사업 초반부터 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사