반포1단지 출격 앞둬, 아세아아파트·파크사이드 등 후분양 가닥
올 상반기 반포1·2·4에 주목, 분양가 3.3㎡ 당 8000만원 선
올 상반기 반포1·2·4에 주목, 분양가 3.3㎡ 당 8000만원 선
서울 서초구 반포주공1단지 3주구(앞쪽)와 1·2·4주구(뒷쪽) 재건축 현장 모습. 사진=김범준 한국경제신문 기자
실수요자들이 손꼽아 기다리던 ‘분양 대어’들이 ‘깜깜무소식’이다. 이들 단지는 서울 최고 ‘노른자 땅’에 위치한 데다 일반분양 가구 수가 많을 것으로 예상돼 청약 가점과 현금 보유력을 두루 갖춘 무주택자들이 주목해왔다. 특히 신규 민영 아파트 대부분이 재건축·재개발로 공급되는 서울에서 조합원분을 제외한 일반분양 물량이 많은 곳이 드물기 때문이다.
강남권에선 ‘반포 대장주’로 꼽히는 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축, 강북권에선 용산 개발 수혜를 한 몸에 받는 아세아아파트 특별계획구역이 대표적이다. 그 외에도 반포1·2·4주구와 길 하나 거리인 반포3주구, 한남뉴타운3구역 등 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마·용·성(마포·용산·성동) 지역에서 세대 규모가 큰 현장을 기다리는 수요자들이 많았다.
그러나 재건축·재개발은 설계 변경과 조합 내 갈등 등의 문제로 사업 일정이 미뤄지는 경우가 흔하다. 게다가 최근 2~3년 사이 공사비와 금융조달 비용, 땅값이 가파르게 오르면서 분양가 규제를 기피하기 위해 후분양을 택하는 곳도 늘고 있다.
관심은 ‘로또 분양’으로
2024년 인기아파트 결산. 호갱노노 제공
아파트 정보 플랫폼 호갱노노가 집계한 ‘2024년 인기 아파트 랭킹 결산 결과’를 보면 작년 한 해 동안 가장 많은 이용자가 방문한 아파트 단지 1~10위까지가 모두 수도권에 속했다. 서울에선 강남4구와 마포, 경기도에선 유일하게 동탄 지역 아파트가 포함됐다. 1위는 ‘동탄역 롯데캐슬’, 2위는 ‘올림픽파크 포레온’이 차지했다.
이 중 마포(마포자이힐스테이트 라첼스)와 강동(올림픽파크 포레온)을 제외한 모든 아파트가 ‘로또 청약’ 단지에 속했다. 모두 분양가상한제 규제를 적용받았기 때문이다. 서울에선 강동을 제외한 강남3구와 용산구가 투기과열지구로 남아 민간택지에 대한 분양가상한제가 적용되며, 동탄은 2기신도시로 개발된 공공택지로 역시 분양가상한제 적용 대상이다.
특히 투기과열지구는 주택 거래량과 분양가 상승률, 서울 집값 상승에 끼치는 영향 등을 종합적으로 검토해 선정된다. 한마디로 집값이 오르기 쉬운 지역이라는 뜻이다. 이처럼 입지적 가치와 ‘로또 분양’ 가능성을 두루 갖춘 지역에서 공급될 아파트에 대한 수요자들의 관심은 컸다.
분쟁에 미뤄진 일정
그러나 분양일정은 계속 미뤄졌다. 무주택 실수요자들은 물론 1주택자들의 ‘갈아타기’ 대상으로도 낙점됐던 일명 ‘구반포’ 반포1단지의 일반분양은 2023년에서 2024년, 2025년으로 계속 시장 예상보다 밀렸다.
반포1단지 중 한강변에 위치한 1·2·4주구는 기존 2120가구에서 5000가구가 넘는 거대단지로 재탄생할 예정이다. 기존 5층짜리 아파트를 최고 35층으로 신축하면서 규모가 크게 불어나 일반분양에 약 2450가구가 나올 것으로 기대된다.
반포1·2·4주구는 2017년 말 유예기간이 만료된 재건축초과이익환수제 적용을 피하기 위해 관리처분계획인가를 신청한 뒤 2018년 인가를 받았다. 그러나 이후 진행 과정에서 조합원 간 분양신청을 둘러싼 소송전과 이주 지연 등을 거치며 착공이 1년가량 밀렸다. 특히 2023년에는 조합에서 제안한 49층 설계변경안이 조합원 반대로 무산되는 과정에서 내부갈등이 생기기도 했다.
반포3주구도 시공사 선정 과정에서 잡음이 생긴 데다 2021년 관리처분계획 인가가 미뤄지며 사업이 지체됐다. 그럼에도 1·2·4주구보다 사업진행이 빨라 지난해 하반기 20% 공정률을 넘긴 상태다. 이 단지는 삼성물산이 시공을 맡아 ‘래미안 트리니원’으로 조성되며 2091가구 중 506가구가 일반공급될 예정이다.
현재 분양업계에선 두 단지가 연내 일반공급을 시작할 것으로 보고 있다. 이 중 반포1·2·4주구가 빠르면 상반기 내 분양을 시작할 것으로 기대된다. 반포1·2·4주구는 지난해 11월부터 조합원 분양신청을 마친 상태로 조합원 상당수가 ‘1+1’ 대신 펜트하우스와 대형 타입을 선택해 일반분양에는 예상보다 중소형 물량이 많이 나올 전망이다.
래미안 트리니원은 빠르면 하반기 청약시장에 나올 것으로 예상된다. 이미 공사가 상당 부분 진행된 상태로 관리처분계획에 따르면 전용면적 59㎡ 타입 가구수가 456가구로 일반분양 물량의 대부분을 차지한다.
다만 두 단지 모두 분양가격은 지금까지 다른 반포 재건축 단지에 비해 높게 나올 예정이다. 전국 아파트 분양가는 매년 10%가량 상승했는데 반포에서 가장 최근인 지난해 7월 시장에 나온 신반포15차 재건축 ‘래미안 원펜타스’ 분양가격이 3.3㎡(평)당 6736만원이었다. 이에 따라 올해 반포 아파트 분양가격은 3.3㎡당 7000만원 후반에서 8000만원대로 높아질 것으로 예상된다.
후분양도 시세보단 저렴해
한편 강북에선 서대문구 북아현2구역 재개발 조합이 관리처분인가를 냈지만 이주 및 철거로 인해 빠른 기간에 일반분양을 하기는 어려울 것으로 보인다. 북아현2구역 사업은 아현동성당을 상대로한 소송전과 조합원 분양을 둘러싼 갈등으로 계획보다 지체됐다.
용산구에는 이 같은 분쟁이 없는 시행사업이 진행되고 있다. 일레븐건설이 유엔사 부지를 매입해 조성하는 ‘더파크사이드 서울’이 곧 오피스텔부터 분양할 것으로 알려졌다. 오피스텔은 분양가 규제를 피해가는 만큼 분양가격이 매우 높을 전망이다. 일각에선 최근 한강변 신축 아파트 시세에 맞춰 3.3㎡당 1억7000만원 선에서 결정되리라고 보고 있다.
그러나 아파트는 후분양으로 나온다. 또 다른 대형 시행사인 신영이 여의도 MBC 부지를 사들여 지은 주상복합 단지 ‘브라이튼 여의도’ 사례와 마찬가지다. 브라이튼 여의도는 2019년 당시로서는 고가였던 3.3㎡당 4000만원에 오피스텔을 선분양한 뒤 분양가상한제를 피하기 위해 아파트는 후분양을 택했다. 비싼 택지 확보 비용과 공사비, 금융조달 비용을 분양가격에 충분히 반영하려 한 것이다. 일레븐건설은 2017년 유엔사부지를 1조552억원에 사들였다.
아세아아파트 특별계획구역도 비슷한 사례다. 2014년 부영이 국방부로부터 약 3260억원에 사들인 뒤 최고 20층 규모였던 아파트가 36층 규모로 커지게 됐다. 용산구에서 용산공원 내 미국대사관 직원 숙소를 짓는 대신 아세아아파트 부지에 지어지는 단지 내에 150가구를 숙소로 기부채납하겠다고 제안했기 때문이다. 이에 따라 단지는 997가구로 조성되며 일반분양분은 847가구로 계획됐다. 아세아아파트 부지는 성동구 성수동 서울숲 앞 호텔부지와 함께 부영이 서울 핵심 지역에 보유한 ‘알짜 땅’으로 유명하다.
아세아아파트는 지난해 12월 서울시 건축심의를 통과했다. 조합사업에 비해 이후 사업진행은 빠를 수 있으나 아파트는 당장 공급되기 어려울 것으로 알려졌다. 부동산 업계 관계자는 “더파크사이드 서울 아파트와 함께 아세아아파트 부지 아파트도 공급가격을 높이기 위해 후분양하는 것으로 알고 있다”고 말했다.
아파트를 후분양해도 분양가상한제가 그대로 적용돼 시세보다는 저렴하게 나올 수 있다. 반포 래미안 원펜타스도 후분양으로 공급됐지만 주변 시세 대비 20억원가량 저렴하다는 사실이 알려지면서 지난해 10만 명에 가까운 청약신청자가 몰렸다. 다만 택지비와 기본형 건축비에 가산비용을 더하는 분양가 심의방식을 고려하면 선분양보다 비쌀 수밖에 없다.
박지민 월용청약연구소 대표는 “투기과열지구에선 분양가 규제가 적용되는 만큼 후분양으로 나온 아파트도 분양가격이 20%가량 저렴하게 책정될 수 있다”며 “서울 공급이 부족한 상태에서 후분양 아파트를 분양받는 것이 나쁜 선택은 아니다”라고 설명했다.
박 대표는 “반포 같은 인기 지역은 선분양을 하더라도 청약 가점이 5인 가족에 해당하는 70점대부터 당첨권이 될 것”이라고 덧붙였다.
