서울 부동산 거래의 약 40%는 ‘갭투자(전세 끼고 집 매수)’인 것으로 나타났다. 특히 마·용·성(마포구·용산구·성동구) 거래의 절반가량은 임대 보증금으로 집을 구매한 것으로 집계됐다. 7일 중앙일보가 추경호 국민의힘 의원실을 통해 받은 국토교통부 ‘1~5월 서울 주택 매매 자금조달계획서’를 전수 분석한 결과다.

정부가 6억원이 넘는 주택담보대출(주담대)을 제한하는 초강수 대출 규제를 두면서, 대출에 영향을 받지 않는 갭투자로 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 발생할 거란 우려가 커지고 있다. 금융당국도 갭투자 쏠림을 막기 위해 1주택자 전세자금대출 등을 제한하는 방안을 검토하고 있다.


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마·용·성 갭투자(48.28%) 절반 달해
추경호 의원실에 따르면 1~5월 서울 지역 자금조달계획서 제출 거래 중에서 ‘임대보증금을 승계한 거래’는 40.72%에 달했다. 이는 임대 보증금을 주택 매수 자금으로 썼다는 것으로 갭투자로 집을 샀다는 의미다.

차준홍 기자

갭투자 비율은 최근 부동산 상승세를 주도한 서울 집값 상급지 일수록 높았다. 1~5월 서울 지역 자금조달계획서를 살펴보면, 서울 용산구(55.52%)·서초구(54.1%)는 절반 이상이 전세를 끼고 집을 매수했다. 이어 동작구(50.08%)·마포구(47.96%)·강남구(46.43%)·광진구(44.77%)·성동구(44.53%) 순으로 갭투자 비율이 높았다. 모두 최근 서울 부동산 가격 상승을 주도한 지역이다. 특히 최근 집값이 급등한 마·용·성(48.28%)의 갭투자 비율은 절반에 달했다.


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서울 전세가율 53%, “갭투자로 대출 규제 우회”
갭투자는 정부 부동산 규제의 효과를 떨어뜨리는 주범으로 지적 받아왔다. 자금이 부족하거나, 규제로 대출을 받지 못해도 전세를 끼면 일단 손쉽게 집을 매수할 수 있어서다. KB국민은행이 발표한 ‘6월 전국주택가격동향’에 따르면 서울 아파트 전세가율은 53%에 달한다. 집값의 절반만 자기 돈으로 조달할 수 있으면, 부동산을 매수할 수 있다는 의미다. 이 때문에 일부 고액 전세가 서울 부동산 가격 상승의 원인이라는 지적이 많았다.

이번 6·27 대출 규제에도 갭투자를 막는 방안이 담겼다. 대표적으로 전세자금대출의 보증비율을 90→80%로 낮추고, 조건부 전세자금대출을 제한하는 내용이다. 금융당국에서는 이런 조치에도 불구하고 갭투자 쏠림이 커지면 전세자금대출을 추가로 규제할 수 있다는 입장이다. 전세자금대출이 고액 전세를 부추기고 이것이 갭투자로 이어진다는 이유에서다.


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1주택 전세대출 금지 검토, “갭투자 불편하게 할 것”
특히 금융당국에서는 전세자금대출의 요건을 강화하는 방안을 살펴보고 있다. 문재인 정부 시절 나왔던 1주택 이상 보유자에게 전세자금대출을 금지하는 방안 등을 검토 중이다. 갭투자로 서울 고가 아파트를 사고, 본인은 전세자금대출을 받아 외곽에 거주하는 것을 막겠다는 취지다. 금융당국 관계자는 “전세자금대출이 보증기관 보증을 바탕으로 나가는 만큼, 보다 엄격히 실수요자 요건을 심사해 대출을 내어줄 필요가 있다”고 했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1

이 밖에 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 넣는 방안도 검토 대상이다. 다만 전세자금대출은 이자만 상환하기 때문에 주담대와 달리 상환 부담이 낮아 DSR 규제를 하더라도 큰 효과가 없다는 지적도 많다. 이 때문에 일각에서는 6억원 초과 주담대 제한처럼 전세자금대출도 상한 금액을 금융당국이 설정할 수 있다는 전망도 나온다. 금융당국 관계자는 “일단 6·27 대책에 효과를 살펴본 뒤 추가 대책을 고민할 것”이라며 “갭투자를 최대한 불편하게 만들겠다는 것이 현재 정부 방침”이라고 했다.


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“전세 규제 과도하면 거주비만 올라”
다만 ‘전세=서민’이라는 인식 강하기 때문에 과도한 전세자금대출 제한으로 여론이 악화하는 점은 고심거리다. 김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “갭투자를 막겠다고 과도한 전세자금대출을 제한하면, 전세 대신 월세가 늘면서 결국 거주비만 오르는 악순환이 발생할 수 있다”면서 “대출 규제 외에 다른 정책 수단을 통해 부동산 가격을 안정화 시키는 고민이 필요하다”고 했다.

중앙일보

김남준([email protected])