‘부동산관’에서 열린 강연 주요 내용
서울과 지방 초양극화 국면 심화
고강도 규제로 서울 거래량 줄지만
외곽 지역은 풍선 효과 나타날 수도
실수요자는 급히 움직일 필요 없어
◇“서울·지방 간 격차 금융위기 수준 뛰어넘어” (김성환 한국건설산업연구원 부연구위원)=서울과 지방 간 아파트 격차가 벌어지면서 2008년 금융위기 당시 수준을 뛰어넘는 초양극화 국면이 심화하고 있다. 서울 대비 지방 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 지난 1분기 기준 23.9%다. 서울 아파트 한 가구를 살 돈으로 지방 아파트 네 가구를 살 수 있다는 얘기다. 또한 올 하반기엔 아파트 입주 물량이 급감하며 수도권을 중심으로 수급 불일치가 심화할 것이다. 다만 공급 축소에 따른 중장기적 가격 상승압력과 금리 인하 기대가 맞물리며 회복의 실마리가 마련되고 있으나, 경기둔화와 금융리스크가 하방 요인으로 작동할 전망이다.
◇“집값 양극화 주원인, 서울 쏠림 현상 해소해야” (채상욱커넥티드그라운드 대표)=서울 집값은 이미 초과열 상태에 진입해 있다. 서울 지역내총생산(GRDP) 대비 주택 시가총액 비중은 2016년 3.2배에서 2021년 4.8배로 급등했다. 현재도 4.2배 수준으로 초과열 상태로 볼 수 있다. 또한 서울 주택 거래 중 외지인 비중은 25%에 육박한다. 집값 양극화의 큰 원인 중 하나인 서울 쏠림 현상을 해소해야 한다. 다만 2014~21년에 걸친 구조적인 부동산 강세장은 끝났다. 올해 5~6월 서울 부동산 시장이 강세장으로 전이되는 움직임을 보였지만 정부의 고강도 대출 규제로 거짓말처럼 빠르게 식을 것이다.
◇“9억~12억원대 입지에 관심 가져야” (박성혜 플랩자산연구소 대표)=28일부터 시행된 대출 규제로 새로운 장이 펼쳐질 것이다. 대출 의존도가 낮은 강남 3구 등 최상급 입지는 규제와 상관없이 움직일 수 있다. 마용성(마포·용산·성동구) 등은 규제의 직접적인 영향을 받을 것 같다. 무주택자나 1주택 실수요자라면 환금성이 있는 9억~12억원대(84㎡형 기준) 신축과 대규모 단지에 관심을 가질 필요가 있다. 서울에선 장위 뉴타운이나 가재울 뉴타운, 경기엔 광명이나 하남, 구성남 등지다.
◇“당분간 거래량 줄고 집값 하향” (김규정 한국투자증권 부동산전문위원)=정부의 고강도 대출 규제로 당분간 서울 부동산 시장은 거래가 줄고 가격 조정 가능성이 크다. 추후에 규제 지역 확대 등 부동산 안정화 대책이 나오면 시장 진정 효과는 더 클 것으로 보인다. 다만 이런 고강도 대출 규제를 언제까지 지속할 수 있느냐에 대해선 의문이다. 실수요자는 물론 투자 수요를 제어할 수 있는 획기적인 공급 대책이 나오지 않는다면 일정 기간 조정을 거친 후 시장이 다시 움직일 가능성이 있다.
◇“수익형 부동산 투자는 신중해야” (이재국 한국금융연수원 겸임교수)=시중 유동성이 증가했지만 수익형 부동산과 토지시장은 장기 침체고 선호도 높은 아파트 단지만 가격이 오르고 있다. 신축, 한강 뷰, 학군, 교통에 따른 양극화가 심화하고 지방 주요 도시 침체는 장기화할 것이다. 대출 규제가 강화됐지만 무주택자는 청약 또는 직접 주택 구입에 적극적일 필요가 있다. 또한 저금리가 지속해도 도시형생활주택이나 지식산업센터 같은 수익형 부동산은 신중할 필요가 있다.
◇“실수요자는 7월 이후 시장 상황 살펴봐야” (함영진 우리은행 부동산리서치랩장)=올해 1~6월 강남구 신고가는 525건이었는데 강북구는 17건에 불과했다. 서초·양천·마포·송파·성동구 등도 신고가 매매가 많았다. 역대 최고가라는 리스크를 안고 집을 산다는 것은 그만큼 집값 상승 기대가 컸다는 방증이다. 매수 역시 소위 상급지 갈아타기에 집중됐다. 다만 고강도 대출 규제로 당분간 서울 거래 시장은 숨 고르기에 들어갈 것이다. 그렇지만 노도강(노원·도봉·강북구)이나 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 풍선 효과가 나타날 수도 있다. 자기자본이 많지 않은 실수요자는 당분간 급하게 움직일 필요가 없다. 7월 이후 시장 상황과 매물을 두루 살펴보면서 신중히 판단해야 한다.
서울과 지방 초양극화 국면 심화
고강도 규제로 서울 거래량 줄지만
외곽 지역은 풍선 효과 나타날 수도
실수요자는 급히 움직일 필요 없어
중앙일보 주최로 지난달 27일부터 이틀간 서울무역전시장(SETEC)에서 열린 ‘중앙재테크박람회’에서 채상욱 커넥티드그라운드 대표가 ‘대선 후 부동산 시장 프리뷰’를 주제로 강연하고 있다. 이번 행사에는 2만여 명의 관람객이 몰렸다. [중앙포토]
부동산 시장이 대혼란에 빠졌다. 서울 집값이 과열 양상을 보이자 정부가 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하는 초유의 고강도 대출 규제 방안을 내놓으면서다. 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 집 갈아타기를 하려던 실수요자, 부동산 투자자 모두 깊은 고민에 빠졌다. 중앙일보 주최로 지난 27일부터 이틀간 서울무역전시장(SETEC)에서 열린 ‘중앙재테크박람회’에는 이런 시장 상황을 반영하듯 2만여 명의 관람객이 몰려 전문가들의 강연에 귀를 기울였다. 강연자를 직접 찾아가 고민 상담을 하는 관람객도 적지 않았다. 향후 부동산 시장은 어떻게 전개되고, 수요자는 어떤 전략을 세워야 할까. 다음은 ‘부동산관’에서 열린 주요 강연 내용이다. ◇“서울·지방 간 격차 금융위기 수준 뛰어넘어” (김성환 한국건설산업연구원 부연구위원)=서울과 지방 간 아파트 격차가 벌어지면서 2008년 금융위기 당시 수준을 뛰어넘는 초양극화 국면이 심화하고 있다. 서울 대비 지방 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 지난 1분기 기준 23.9%다. 서울 아파트 한 가구를 살 돈으로 지방 아파트 네 가구를 살 수 있다는 얘기다. 또한 올 하반기엔 아파트 입주 물량이 급감하며 수도권을 중심으로 수급 불일치가 심화할 것이다. 다만 공급 축소에 따른 중장기적 가격 상승압력과 금리 인하 기대가 맞물리며 회복의 실마리가 마련되고 있으나, 경기둔화와 금융리스크가 하방 요인으로 작동할 전망이다.
오원택 국토교통부 서기관이 새 정부의 재개발·재건축 정책을 설명하고 있다. 김성룡 기자
◇“재개발·재건축 속도 내게 할 것” (오원택 국토부 주택정비과 서기관)=재개발·재건축 정비사업은 도심 주택 공급에 가장 중요한 수단이다. 정부에서도 정비사업 속도를 낼 수 있는 정책을 추진 중이다. 우선 6월부턴 정비구역 지정 전에 조합 설립 추진위원회 구성이 허용된다. 조합 설립과 정비구역 지정 절차가 병행되며 속도가 빨라질 것으로 기대된다. 재건축진단(옛 안전진단) 절차도 개선했고, 재건축 조합 설립 동의 요건도 완화했다. 새 정부의 대선 공약인 재개발·재건축 규제 완화와 용적률·건폐율 완화 등 추진될 것이다. ◇“집값 양극화 주원인, 서울 쏠림 현상 해소해야” (채상욱커넥티드그라운드 대표)=서울 집값은 이미 초과열 상태에 진입해 있다. 서울 지역내총생산(GRDP) 대비 주택 시가총액 비중은 2016년 3.2배에서 2021년 4.8배로 급등했다. 현재도 4.2배 수준으로 초과열 상태로 볼 수 있다. 또한 서울 주택 거래 중 외지인 비중은 25%에 육박한다. 집값 양극화의 큰 원인 중 하나인 서울 쏠림 현상을 해소해야 한다. 다만 2014~21년에 걸친 구조적인 부동산 강세장은 끝났다. 올해 5~6월 서울 부동산 시장이 강세장으로 전이되는 움직임을 보였지만 정부의 고강도 대출 규제로 거짓말처럼 빠르게 식을 것이다.
◇“9억~12억원대 입지에 관심 가져야” (박성혜 플랩자산연구소 대표)=28일부터 시행된 대출 규제로 새로운 장이 펼쳐질 것이다. 대출 의존도가 낮은 강남 3구 등 최상급 입지는 규제와 상관없이 움직일 수 있다. 마용성(마포·용산·성동구) 등은 규제의 직접적인 영향을 받을 것 같다. 무주택자나 1주택 실수요자라면 환금성이 있는 9억~12억원대(84㎡형 기준) 신축과 대규모 단지에 관심을 가질 필요가 있다. 서울에선 장위 뉴타운이나 가재울 뉴타운, 경기엔 광명이나 하남, 구성남 등지다.
◇“당분간 거래량 줄고 집값 하향” (김규정 한국투자증권 부동산전문위원)=정부의 고강도 대출 규제로 당분간 서울 부동산 시장은 거래가 줄고 가격 조정 가능성이 크다. 추후에 규제 지역 확대 등 부동산 안정화 대책이 나오면 시장 진정 효과는 더 클 것으로 보인다. 다만 이런 고강도 대출 규제를 언제까지 지속할 수 있느냐에 대해선 의문이다. 실수요자는 물론 투자 수요를 제어할 수 있는 획기적인 공급 대책이 나오지 않는다면 일정 기간 조정을 거친 후 시장이 다시 움직일 가능성이 있다.
◇“수익형 부동산 투자는 신중해야” (이재국 한국금융연수원 겸임교수)=시중 유동성이 증가했지만 수익형 부동산과 토지시장은 장기 침체고 선호도 높은 아파트 단지만 가격이 오르고 있다. 신축, 한강 뷰, 학군, 교통에 따른 양극화가 심화하고 지방 주요 도시 침체는 장기화할 것이다. 대출 규제가 강화됐지만 무주택자는 청약 또는 직접 주택 구입에 적극적일 필요가 있다. 또한 저금리가 지속해도 도시형생활주택이나 지식산업센터 같은 수익형 부동산은 신중할 필요가 있다.
◇“실수요자는 7월 이후 시장 상황 살펴봐야” (함영진 우리은행 부동산리서치랩장)=올해 1~6월 강남구 신고가는 525건이었는데 강북구는 17건에 불과했다. 서초·양천·마포·송파·성동구 등도 신고가 매매가 많았다. 역대 최고가라는 리스크를 안고 집을 산다는 것은 그만큼 집값 상승 기대가 컸다는 방증이다. 매수 역시 소위 상급지 갈아타기에 집중됐다. 다만 고강도 대출 규제로 당분간 서울 거래 시장은 숨 고르기에 들어갈 것이다. 그렇지만 노도강(노원·도봉·강북구)이나 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 풍선 효과가 나타날 수도 있다. 자기자본이 많지 않은 실수요자는 당분간 급하게 움직일 필요가 없다. 7월 이후 시장 상황과 매물을 두루 살펴보면서 신중히 판단해야 한다.