강남 3구, 마용성 등 하락·조정 전망
연말로 갈수록 집값 양극화도 심화될 듯
6억~10억원 사이 아파트는 ‘풍선효과’ 가능성도
정부가 강력한 부동산 대출 규제책을 마련한 가운데 다수의 전문가는 하반기 집값이 서울 강남권과 마포, 용산, 성동 등 한강 벨트 지역을 중심으로 하락, 조정될 가능성이 있다고 전망한다. 5월부터 과열 양상을 보였던 부동산 시장의 분위기가 하반기부터는 크게 달라질 것이라는 의미다.
다만, 일부 전문가 사이에선 서울 강남 등 일부 지역과 다른 지역들의 집값 격차가 더 벌어지는 ‘초 양극화’ 현상이 발생할 것이라는 우려도 나왔다. 서울 외곽지역과 경기, 인천 지역 등으로 집값 상승이 확산하는 ‘풍선효과’를 예상하는 전문가들도 있다.
강남 3구, 마포·용산·성동 집값 하락 전망
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 1일 “하반기 집값은 강력한 부동산 대출규제의 영향을 크게 받을 것”이라며 “강남권과 마포, 용산, 성동구 등 한강 벨트 지역의 집값이 조정국면에 들어설 가능성이 있다”고 말했다. 박 위원은 “정부가 내놓은 이번 대책은 2019년 말 발표했던 15억원 이상 아파트에 대한 주택담보대출 전면 금지와 비견될 만한 가장 강력한 대책 중 하나이기 때문에 지금과 같이 한강 벨트의 집값 상승이 이어질 수는 없는 상황”이라고 덧붙였다.
지난 2019년 12월 정부는 ‘12·16 부동산 대책’을 발표하면서 9억원 초과에 대해 주택 담보 인정 비율(LTV)을 강화하고, 15억원 초과 주택에 대한 주담대를 금지했다. 서울 아파트매매가격지수는 정책 발표 직전 1.29% 상승에서 발표 후 0.43% 상승으로 상승률이 3분의 1수준으로 낮아졌다. 이후 2020년 상반기 내내 서울 아파트값의 월간 상승률은 평균 0.09%에 머물렀다. 올해 하반기도 이런 상황이 재연될 수 있다는 것이다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “소득이 높아 소득과 주택담보대출을 합쳐 집을 샀던 사람들이 많이 유입됐던 곳이 마포, 동작, 강동 등의 지역”이라며 “이 지역의 수요와 집값이 하반기에 제일 타격이 클 것”이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 “(대출 규제 정책으로) 수도권 공급 부족 등의 이유로 과열 확산하고 있는 주택시장의 방향성이 바뀔 것”이라며 “수도권 부동산 과열 조짐을 명확히 차단하려는 정부의 시그널(신호)”이라고 말했다.
실제 하반기 집값에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상되는 주담대 6억원 한도 규제는 강남권과 마포 등 일부 지역의 대출 가능액을 가장 많이 줄인다. 부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세는 14억6000만원 선이다. 비규제지역에 LTV 70%를, 강남 3구와 용산구 등 규제지역에 LTV 50%를 적용하고 자치구별 아파트 평균 시세를 반영해 추산하면 서초구는 대출 감소액이 9억9764만원으로 서울 25개 자치구 중 가장 크다. 또 ▲강남구(9억2634만원) ▲용산구(5억6787만원) ▲성동구(5억4783만원) ▲송파구(4억8684만원) ▲마포구(4억3896만원) ▲강동구(3억2685만원) ▲동작구(3억2150만원) 등도 3억~9억원 범위에서 대출액이 감소한다.
집값 ‘초 양극화’, ‘풍선효과’ 가능성도
집값 초 양극화 현상이 심화할 것이라는 전망과 풍선효과가 발생할 것이라는 예상도 나온다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “올해 하반기로 갈수록 집값 초양극화가 진행될 것”이라며 “서울과 지방, 서울 지역 간의 양극화가 더 심화할 것”이라고 말했다. 양지영 전문위원도 “정부가 출범하자마자 강력한 규제책이 나왔는데 시장에서는 앞으로도 (규제가) 더 나올 수도 있겠다는 두려움이 생겨 관망하는 분위기가 형성될 것이고 장기적으로는 초양극화가 발생할 것”이라고 말했다. 그는 “특히 강남 3구의 집은 아무리 소득이 높아도 일정 부분 현금이 없으면 살 수 없었는데 앞으로는 이런 경향이 더 심화할 것”이라고 했다.
KB국민은행에 따르면 이달 전국의 상위 20% 아파트(5분위)와 하위 20% 아파트(1분위)의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 11.9배로 조사됐다. 이는 2008년 12월 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최대치다. 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 31억4419만원으로 처음으로 31억원을 넘었고, 하위 20% 아파트 평균가는 4억9085만원이다.
6억원에서 10억원 선에 가격이 형성된 아파트 값이 풍선효과의 영향으로 상승할 수 있다는 의견도 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “하반기에 (대출규제로 인한) 풍선효과가 자연스럽게 발생할 것”이라며 “서울의 평균보다 중하위 집값이 형성된 서울 외곽지역과 경기와 인천 지역의 집값이 상승할 전망”이라고 말했다. 김 소장은 “서울에서는 8억~10억원 정도의 가격대가 형성된 아파트들, 경기·인천에서는 7억~8억원 정도의 가격대 아파트들에 대한 수요가 풍선효과의 영향으로 늘어날 것”이라고 덧붙였다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “6억원에서 8억원 대에 매입할 수 있는 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로 등 서울 외국지역으로의 풍선효과가 발생할 가능성이 있다”고 말했다.
연말로 갈수록 집값 양극화도 심화될 듯
6억~10억원 사이 아파트는 ‘풍선효과’ 가능성도
정부가 강력한 부동산 대출 규제책을 마련한 가운데 다수의 전문가는 하반기 집값이 서울 강남권과 마포, 용산, 성동 등 한강 벨트 지역을 중심으로 하락, 조정될 가능성이 있다고 전망한다. 5월부터 과열 양상을 보였던 부동산 시장의 분위기가 하반기부터는 크게 달라질 것이라는 의미다.
다만, 일부 전문가 사이에선 서울 강남 등 일부 지역과 다른 지역들의 집값 격차가 더 벌어지는 ‘초 양극화’ 현상이 발생할 것이라는 우려도 나왔다. 서울 외곽지역과 경기, 인천 지역 등으로 집값 상승이 확산하는 ‘풍선효과’를 예상하는 전문가들도 있다.
서울 시내 아파트 단지의 모습./ 연합뉴스
강남 3구, 마포·용산·성동 집값 하락 전망
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 1일 “하반기 집값은 강력한 부동산 대출규제의 영향을 크게 받을 것”이라며 “강남권과 마포, 용산, 성동구 등 한강 벨트 지역의 집값이 조정국면에 들어설 가능성이 있다”고 말했다. 박 위원은 “정부가 내놓은 이번 대책은 2019년 말 발표했던 15억원 이상 아파트에 대한 주택담보대출 전면 금지와 비견될 만한 가장 강력한 대책 중 하나이기 때문에 지금과 같이 한강 벨트의 집값 상승이 이어질 수는 없는 상황”이라고 덧붙였다.
지난 2019년 12월 정부는 ‘12·16 부동산 대책’을 발표하면서 9억원 초과에 대해 주택 담보 인정 비율(LTV)을 강화하고, 15억원 초과 주택에 대한 주담대를 금지했다. 서울 아파트매매가격지수는 정책 발표 직전 1.29% 상승에서 발표 후 0.43% 상승으로 상승률이 3분의 1수준으로 낮아졌다. 이후 2020년 상반기 내내 서울 아파트값의 월간 상승률은 평균 0.09%에 머물렀다. 올해 하반기도 이런 상황이 재연될 수 있다는 것이다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “소득이 높아 소득과 주택담보대출을 합쳐 집을 샀던 사람들이 많이 유입됐던 곳이 마포, 동작, 강동 등의 지역”이라며 “이 지역의 수요와 집값이 하반기에 제일 타격이 클 것”이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 “(대출 규제 정책으로) 수도권 공급 부족 등의 이유로 과열 확산하고 있는 주택시장의 방향성이 바뀔 것”이라며 “수도권 부동산 과열 조짐을 명확히 차단하려는 정부의 시그널(신호)”이라고 말했다.
실제 하반기 집값에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상되는 주담대 6억원 한도 규제는 강남권과 마포 등 일부 지역의 대출 가능액을 가장 많이 줄인다. 부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세는 14억6000만원 선이다. 비규제지역에 LTV 70%를, 강남 3구와 용산구 등 규제지역에 LTV 50%를 적용하고 자치구별 아파트 평균 시세를 반영해 추산하면 서초구는 대출 감소액이 9억9764만원으로 서울 25개 자치구 중 가장 크다. 또 ▲강남구(9억2634만원) ▲용산구(5억6787만원) ▲성동구(5억4783만원) ▲송파구(4억8684만원) ▲마포구(4억3896만원) ▲강동구(3억2685만원) ▲동작구(3억2150만원) 등도 3억~9억원 범위에서 대출액이 감소한다.
그래픽=손민균
집값 ‘초 양극화’, ‘풍선효과’ 가능성도
집값 초 양극화 현상이 심화할 것이라는 전망과 풍선효과가 발생할 것이라는 예상도 나온다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “올해 하반기로 갈수록 집값 초양극화가 진행될 것”이라며 “서울과 지방, 서울 지역 간의 양극화가 더 심화할 것”이라고 말했다. 양지영 전문위원도 “정부가 출범하자마자 강력한 규제책이 나왔는데 시장에서는 앞으로도 (규제가) 더 나올 수도 있겠다는 두려움이 생겨 관망하는 분위기가 형성될 것이고 장기적으로는 초양극화가 발생할 것”이라고 말했다. 그는 “특히 강남 3구의 집은 아무리 소득이 높아도 일정 부분 현금이 없으면 살 수 없었는데 앞으로는 이런 경향이 더 심화할 것”이라고 했다.
KB국민은행에 따르면 이달 전국의 상위 20% 아파트(5분위)와 하위 20% 아파트(1분위)의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 11.9배로 조사됐다. 이는 2008년 12월 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최대치다. 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 31억4419만원으로 처음으로 31억원을 넘었고, 하위 20% 아파트 평균가는 4억9085만원이다.
6억원에서 10억원 선에 가격이 형성된 아파트 값이 풍선효과의 영향으로 상승할 수 있다는 의견도 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “하반기에 (대출규제로 인한) 풍선효과가 자연스럽게 발생할 것”이라며 “서울의 평균보다 중하위 집값이 형성된 서울 외곽지역과 경기와 인천 지역의 집값이 상승할 전망”이라고 말했다. 김 소장은 “서울에서는 8억~10억원 정도의 가격대가 형성된 아파트들, 경기·인천에서는 7억~8억원 정도의 가격대 아파트들에 대한 수요가 풍선효과의 영향으로 늘어날 것”이라고 덧붙였다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “6억원에서 8억원 대에 매입할 수 있는 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로 등 서울 외국지역으로의 풍선효과가 발생할 가능성이 있다”고 말했다.