대출 상한액을 제한하는 초강력 규제에 부동산 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 사실상 매수 문의가 끊겼고, 대기 수요마저 관망으로 돌아서고 있다. 동시에 ‘풍선효과’나 전셋값 상승 같은 부작용을 우려하는 목소리도 커지고 있다.

신재민 기자

29일 부동산 업계에 따르면 정부가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하면서 서울 25개 구 가운데 18개 구에서 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상된다. 서울의 경우 규제 지역인 강남 3구와 용산구는 주택담보대출비율(LTV) 50%, 이외 지역은 LTV 70%를 적용한다. 서초구와 강남구는 대출 한도가 큰 폭으로 줄어든다. 30억원대(전용 84㎡ 기준)인 시세를 고려하면 최소 25억~26억원 이상의 현금이 있어야 살 수 있다는 의미다. 평균 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원인 마포구와 성동구 역시 LTV 70%를 기준으로 대출 가능액이 종전보다 4억~5억원가량 줄어든다.

시장은 급속히 얼어붙었다. 서울에서 이른바 ‘한강벨트’로 불리는 마포구 지역의 한 공인중개사 대표는 “매수를 저울질하던 수요마저 사라졌다”며 “관망 수요가 늘면서 한동안 거래 절벽이 나타날 것”이라고 말했다. 성남시 분당구의 한 공인중개사 대표 역시 “전화가 많이 와 일요일에도 출근했는데 ‘앞으로 어떻게 되느냐’는 문의가 대부분”이라고 전했다.

정근영 디자이너

우려도 있다. 당장 예측 가능한 건 풍선효과다. 부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “단기 수요 위축이 예상되지만, 고가 주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동할 것”이라고 예상했다.

서울에서 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 곳은 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 정도다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억~8억원대로, LTV 70%를 적용해도 최대 대출액이 거의 6억원을 넘지 않는다. 일부 1기 신도시, 과천·성남·광명·하남 등을 제외한 경기권도 마찬가지다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “강남 집값을 잡으려다 서울 나머지 지역과 수도권 아파트 가격까지 오를 수 있다”고 했다.

편법·불법 대출이 늘어날 것이라는 관측도 있다. 서초구의 한 공인중개사 대표는 “신규 사업자등록증을 만들어 불법 사업자 대출을 받은 뒤 주택 매수 자금으로 이용하는 등 우회 통로를 활용할 여지가 있다”고 말했다.

정근영 디자이너

이번 대책엔 주택 구매 시 6개월 내 전입, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 규정이 포함됐다. 사실상 갭투자(전세 끼고 매입)를 차단하는 내용이다. 갭투자가 줄면 전세 매물 역시 줄어들 수밖에 없다. 전셋값 상승 우려가 나오는 배경이다.

한국부동산원에 따르면 서울 전셋값은 2023년 6월부터 지난해 말까지 19개월 연속 상승했다. 이달 들어서도 0.09%(6월 넷째 주 기준) 오르며 올해 들어 가장 높은 상승률을 보였다.

공급 부족도 문제다. 부동산R114에 따르면 수도권 입주 물량은 올해 14만 가구에서 내년 10만 가구로, 서울 입주 물량은 같은 기간 약 4만6700가구에서 약 2만4400가구로 줄어든다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전세 시장이 불안해질 가능성에 대비해 모니터링을 강화해야 한다”고 제언했다.

중앙일보

세종=장원석·김민중 기자 [email protected]