전문가들 “‘공급 확대’ 공약, 내년 서울 공급 절벽 못 막아”
6대 정부별 집값, 부동산 규제 강화기 큰 폭 상승
규제 완화기에는 하락하거나 소폭 올라
오는 6월 3일 21대 대통령 선거(대선) 이후 부동산 시장이 어떤 변화를 보일지에 대한 부동산업계의 관심이 높아지고 있다.
전문가들은 각 정당의 대통령 후보들이 내놓은 부동산 관련 공약이 내실이 부족하다고 평가하며 대선 이후에도 올해 상반기처럼 지역별 양극화 현상이 이어질 것이라고 내다봤다.
주요 대선 후보들의 부동산 관련 공약을 세부적으로 살펴보면 이재명 더불어민주당 후보는 분당, 일산, 산본, 중동, 평촌 등 1기 신도시의 노후 인프라를 재정비하고, 수원·용인·안산·인천 등 노후 계획도시의 재건축을 지원하겠다는 공약을 내걸었다. 서울 노후 도심에서 재개발·재건축사업을 추진할 경우 용적률을 높이고 분담금 부담을 완화하겠다고 밝혔다. 수도권에 교통이 편리한 4기 신도시를 조성해 청년·신혼부부 등 무주택자에게 주택을 공급하겠다고도 했다.
김문수 국민의힘 후보는 결혼하면 3년, 첫째 아이 출산 시 3년, 둘째 아이 때 추가로 3년 등 총 9년간 주거비 또는 대출 이자를 지원하는 주택을 매년 10만가구씩 공급하겠다고 제시했다. 청년과 신혼부부, 육아 가정을 위해 매년 20만가구의 주택을 공급하고, 1인 가구를 위한 소형 아파트와 오피스텔 공급도 늘리겠다고도 밝혔다. 재개발·재건축 권한을 기초자치단체로 이관해 현재 15년 이상 소요되는 사업 기간을 단축하겠다고 제안했다. 서울을 예로 들면 현재 광역자치단체인 서울시의 권한을 기초자치단체인 자치구로 넘기겠다는 의미다.
이준석 개혁신당 후보는 재건축·재개발 시 전용면적 59㎡ 중심의 주택을 집중적으로 공급하고, 고밀도 개발을 통해 공급 물량을 확대하겠다는 내용의 공약을 발표했다. 사회초년생부터 노인까지 이어지는 생애주기 변화에 맞춰 취득세, 양도소득세 등 부동산 세금과 부대비용을 탄력적으로 감면하겠다고 밝혔다.
◆재건축·재개발 활성화로 ‘공급 확대’ 의견 일치
부동산 전문가들은 대선 후보들의 부동산 관련 공약을 보면 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발사업을 활성화하겠다는 내용이 공통적으로 들어있다고 평가했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대선 후보들이 전반적으로 수도권 지역 공급 확대에 우호적인 공약을 내놓은 것은 내년부터 입주 물량이 크게 줄어드는 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라며 “대선이 끝나면 그동안 건설사들이 미뤄뒀던 분양 일정에 돌입하면서 상반기보다 더 많은 공급 물량이 하반기에 나올 가능성이 크다”고 말했다.
다만 전문가들은 대선 후보들의 공급 확대 기조는 일치하지만, 공급에 대한 구체적인 시기, 방법, 규모 등은 밝히지 않았기 때문에 단기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것이라고 분석했다.
고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 주임교수는 “유력 후보들은 모두 공급을 확대하겠다고 했는데 언제, 어디에, 얼마나 공급할지 세부적인 계획은 밝히지 않았다”고 말했다.
조영광 대우건설 연구원은 “올해 대선이 갑자기 이뤄지면서 각 후보들이 부동산 공약을 정교하게 설계하지 못했다는 느낌이 든다”며 “각 후보들의 부동산 공약 중에 뚜렷하게 돋보이는 내용이 없는 것 같다”고 평가했다.
송승현 도시와경제 대표는 “이전 대선에서도 볼 수 있었던 부동산 공약의 연장선”이라며 “국토보유세, 지분형 주택 등 부동산 시장에 파급력 있는 공약들이 없고 유권자들의 반응을 살피면서 부동산 규제에 대해 언급을 자제하는 분위기이기 때문에 당분간 부동산 시장에 큰 변화를 가져오기는 어려울 것”이라고 봤다.
대선 이후 부동산 규제 완화는 현실적으로 어려울 것이라는 의견도 있었다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “윤석열 정부도 다주택자 규제나 취득세 중과 등 규제 완화를 추진했지만 국회 법안 통과를 하지 못하고 있다”며 “어떤 후보가 대통령이 되더라도 국회 통과라는 관문이 있기 때문에 앞으로 부동산 규제가 완화되기는 힘들고 부동산 시장도 크게 바뀌기는 어려울 것”이라고 설명했다.
내년부터 입주 물량 감소가 예상되는 수도권 지역들은 대선 이후 올해 하반기 기준 금리 인하와 맞물릴 경우 가격이 상승하는 흐름이 나타날 것이라고 전문가들은 내다봤다.
반면 지방은 시장 침체가 계속될 전망이다. 부동산 시장이 회복될 수 있는 수요회복이 어렵고 대외 여건도 악화하고 있기 때문이다.
고준석 교수는 “공급은 중장기적으로 이뤄지기 때문에 당장 공급 계획을 밝히더라도 시장에 즉각적으로 영향을 미치기 어렵다”며 “주택 가격에 영향을 주는 것은 공급과 금리인데 서울을 비롯한 수도권은 공급이 줄어들기 때문에 금리가 떨어지면 ‘내 집 마련’을 위한 실수요자들이 매수에 나서면서 가격이 오르는 현상이 이어질 것”이라고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 연구실장도 “수도권은 서울을 중심으로 아파트 가격이 오르고 있고 지방은 계속 하락하고 있는데 이 추이가 당분간 이어질 것”이라며 “대통령실 이전 이슈가 있는 세종을 제외한 대부분의 지방에서는 시장이 호전되기 힘들 것”이라고 했다.
김학렬 소장도 “서울에서도 인기가 많은 지역 아파트 가격은 계속 오를 것이고 지방의 침체가 심한 곳은 앞으로도 회복세로 전환되기 어려울 것”이라고 전망했다.
함영진 랩장은 “서울 거래량은 크게 회복하지는 못하겠지만 서울을 중심으로 수도권 위주로 가격이 상승하는 흐름이 계속될 것”이라고 전망했다.
◆역대 정부 부동산 규제에 집값 얼마나 올랐나
한편, 과거 정부의 부동산 정책과 집값은 대체로 규제를 완화하면 집값이 소폭 상승하거나 하락하고 규제를 강화하면 집값이 오르는 현상을 보였다. 다만, 국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 경제 회복기에 있었던 김대중 정부 시기는 규제를 완화했지만 집값 상승률이 높았다.
김대중 정부는 IMF 외환위기 후 경제 회복을 위해 양도세 감면, 전매제한 폐지 등의 부동산 규제 완화 정책을 폈다. 한국부동산원 전국 주택가격동향조사에 따르면 김대중 정부 집권 시기인 1998년 2월 기준으로 2003년 2월 전국 주택매매가격지수는 19.3% 상승했다. 서울의 경우 33.2% 올라갔다.
노무현 정부는 부동산 투기 억제를 위해 종합부동산세(종부세), 재건축부담금 도입 등 부동산 규제 정책을 추진했다. 2003년 2월 대비 2008년 2월 전국 주택매매가격지수는 24.1%, 서울은 42.9% 각각 상승했다.
이명박 정부에서는 경기 부양을 위해 종부세, 재건축 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 폈다. 2008년 2월 대비 2013년 2월 전국 주택매매가격지수는 12.7% 상승, 서울은 1.5% 올랐다.
박근혜 정부는 공급을 활성화하기 위해 분양가상한제를 폐지하고 재건축 초과이익환수제를 유예하는 등 부동산 규제 완화 정책을 내놓았다. 박근혜 정부 집권 시기인 2013년 2월 대비 2017년 3월 전국과 서울의 주택매매가격지수는 각각 6.9%, 7.6% 상승했다.
문재인 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해 종부세, 양도세를 강화하는 등 다양한 부동산 규제 정책을 펼쳤다. 2017년 5월 대비 2022년 5월의 전국 주택매매가격지수는 18.2%, 서울의 경우 20.9% 각각 올라갔다.
윤석열 정부는 공급 확대와 함께 정비사업 규제와 종부세·양도세 완화 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 추진했다. 2022년 5월 대비 올해 4월 전국 주택매매가격지수는 8.3% 떨어졌다. 서울도 마찬가지로 2.7% 하락했다.
6대 정부별 집값, 부동산 규제 강화기 큰 폭 상승
규제 완화기에는 하락하거나 소폭 올라
오는 6월 3일 21대 대통령 선거(대선) 이후 부동산 시장이 어떤 변화를 보일지에 대한 부동산업계의 관심이 높아지고 있다.
전문가들은 각 정당의 대통령 후보들이 내놓은 부동산 관련 공약이 내실이 부족하다고 평가하며 대선 이후에도 올해 상반기처럼 지역별 양극화 현상이 이어질 것이라고 내다봤다.
김문수 국민의힘(사진 왼쪽부터 시계방향), 권영국 민주노동당, 이준석 개혁신당, 이재명 더불어민주당 대통령 후보가 지난 18일 서울 마포구 SBS프리즘타워에서 중앙선거방송토론위원회 주관 제21대 대통령선거 후보자 토론회 기념 촬영하고 있다. /뉴스1
주요 대선 후보들의 부동산 관련 공약을 세부적으로 살펴보면 이재명 더불어민주당 후보는 분당, 일산, 산본, 중동, 평촌 등 1기 신도시의 노후 인프라를 재정비하고, 수원·용인·안산·인천 등 노후 계획도시의 재건축을 지원하겠다는 공약을 내걸었다. 서울 노후 도심에서 재개발·재건축사업을 추진할 경우 용적률을 높이고 분담금 부담을 완화하겠다고 밝혔다. 수도권에 교통이 편리한 4기 신도시를 조성해 청년·신혼부부 등 무주택자에게 주택을 공급하겠다고도 했다.
김문수 국민의힘 후보는 결혼하면 3년, 첫째 아이 출산 시 3년, 둘째 아이 때 추가로 3년 등 총 9년간 주거비 또는 대출 이자를 지원하는 주택을 매년 10만가구씩 공급하겠다고 제시했다. 청년과 신혼부부, 육아 가정을 위해 매년 20만가구의 주택을 공급하고, 1인 가구를 위한 소형 아파트와 오피스텔 공급도 늘리겠다고도 밝혔다. 재개발·재건축 권한을 기초자치단체로 이관해 현재 15년 이상 소요되는 사업 기간을 단축하겠다고 제안했다. 서울을 예로 들면 현재 광역자치단체인 서울시의 권한을 기초자치단체인 자치구로 넘기겠다는 의미다.
이준석 개혁신당 후보는 재건축·재개발 시 전용면적 59㎡ 중심의 주택을 집중적으로 공급하고, 고밀도 개발을 통해 공급 물량을 확대하겠다는 내용의 공약을 발표했다. 사회초년생부터 노인까지 이어지는 생애주기 변화에 맞춰 취득세, 양도소득세 등 부동산 세금과 부대비용을 탄력적으로 감면하겠다고 밝혔다.
◆재건축·재개발 활성화로 ‘공급 확대’ 의견 일치
지난 1월 6일 오후 서울 용산 일대 다세대 주택지구 전경. /연합뉴스
부동산 전문가들은 대선 후보들의 부동산 관련 공약을 보면 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발사업을 활성화하겠다는 내용이 공통적으로 들어있다고 평가했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대선 후보들이 전반적으로 수도권 지역 공급 확대에 우호적인 공약을 내놓은 것은 내년부터 입주 물량이 크게 줄어드는 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라며 “대선이 끝나면 그동안 건설사들이 미뤄뒀던 분양 일정에 돌입하면서 상반기보다 더 많은 공급 물량이 하반기에 나올 가능성이 크다”고 말했다.
다만 전문가들은 대선 후보들의 공급 확대 기조는 일치하지만, 공급에 대한 구체적인 시기, 방법, 규모 등은 밝히지 않았기 때문에 단기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것이라고 분석했다.
고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 주임교수는 “유력 후보들은 모두 공급을 확대하겠다고 했는데 언제, 어디에, 얼마나 공급할지 세부적인 계획은 밝히지 않았다”고 말했다.
조영광 대우건설 연구원은 “올해 대선이 갑자기 이뤄지면서 각 후보들이 부동산 공약을 정교하게 설계하지 못했다는 느낌이 든다”며 “각 후보들의 부동산 공약 중에 뚜렷하게 돋보이는 내용이 없는 것 같다”고 평가했다.
송승현 도시와경제 대표는 “이전 대선에서도 볼 수 있었던 부동산 공약의 연장선”이라며 “국토보유세, 지분형 주택 등 부동산 시장에 파급력 있는 공약들이 없고 유권자들의 반응을 살피면서 부동산 규제에 대해 언급을 자제하는 분위기이기 때문에 당분간 부동산 시장에 큰 변화를 가져오기는 어려울 것”이라고 봤다.
대선 이후 부동산 규제 완화는 현실적으로 어려울 것이라는 의견도 있었다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “윤석열 정부도 다주택자 규제나 취득세 중과 등 규제 완화를 추진했지만 국회 법안 통과를 하지 못하고 있다”며 “어떤 후보가 대통령이 되더라도 국회 통과라는 관문이 있기 때문에 앞으로 부동산 규제가 완화되기는 힘들고 부동산 시장도 크게 바뀌기는 어려울 것”이라고 설명했다.
내년부터 입주 물량 감소가 예상되는 수도권 지역들은 대선 이후 올해 하반기 기준 금리 인하와 맞물릴 경우 가격이 상승하는 흐름이 나타날 것이라고 전문가들은 내다봤다.
반면 지방은 시장 침체가 계속될 전망이다. 부동산 시장이 회복될 수 있는 수요회복이 어렵고 대외 여건도 악화하고 있기 때문이다.
고준석 교수는 “공급은 중장기적으로 이뤄지기 때문에 당장 공급 계획을 밝히더라도 시장에 즉각적으로 영향을 미치기 어렵다”며 “주택 가격에 영향을 주는 것은 공급과 금리인데 서울을 비롯한 수도권은 공급이 줄어들기 때문에 금리가 떨어지면 ‘내 집 마련’을 위한 실수요자들이 매수에 나서면서 가격이 오르는 현상이 이어질 것”이라고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 연구실장도 “수도권은 서울을 중심으로 아파트 가격이 오르고 있고 지방은 계속 하락하고 있는데 이 추이가 당분간 이어질 것”이라며 “대통령실 이전 이슈가 있는 세종을 제외한 대부분의 지방에서는 시장이 호전되기 힘들 것”이라고 했다.
김학렬 소장도 “서울에서도 인기가 많은 지역 아파트 가격은 계속 오를 것이고 지방의 침체가 심한 곳은 앞으로도 회복세로 전환되기 어려울 것”이라고 전망했다.
함영진 랩장은 “서울 거래량은 크게 회복하지는 못하겠지만 서울을 중심으로 수도권 위주로 가격이 상승하는 흐름이 계속될 것”이라고 전망했다.
◆역대 정부 부동산 규제에 집값 얼마나 올랐나
그래픽=정서희
한편, 과거 정부의 부동산 정책과 집값은 대체로 규제를 완화하면 집값이 소폭 상승하거나 하락하고 규제를 강화하면 집값이 오르는 현상을 보였다. 다만, 국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 경제 회복기에 있었던 김대중 정부 시기는 규제를 완화했지만 집값 상승률이 높았다.
김대중 정부는 IMF 외환위기 후 경제 회복을 위해 양도세 감면, 전매제한 폐지 등의 부동산 규제 완화 정책을 폈다. 한국부동산원 전국 주택가격동향조사에 따르면 김대중 정부 집권 시기인 1998년 2월 기준으로 2003년 2월 전국 주택매매가격지수는 19.3% 상승했다. 서울의 경우 33.2% 올라갔다.
노무현 정부는 부동산 투기 억제를 위해 종합부동산세(종부세), 재건축부담금 도입 등 부동산 규제 정책을 추진했다. 2003년 2월 대비 2008년 2월 전국 주택매매가격지수는 24.1%, 서울은 42.9% 각각 상승했다.
이명박 정부에서는 경기 부양을 위해 종부세, 재건축 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 폈다. 2008년 2월 대비 2013년 2월 전국 주택매매가격지수는 12.7% 상승, 서울은 1.5% 올랐다.
박근혜 정부는 공급을 활성화하기 위해 분양가상한제를 폐지하고 재건축 초과이익환수제를 유예하는 등 부동산 규제 완화 정책을 내놓았다. 박근혜 정부 집권 시기인 2013년 2월 대비 2017년 3월 전국과 서울의 주택매매가격지수는 각각 6.9%, 7.6% 상승했다.
문재인 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해 종부세, 양도세를 강화하는 등 다양한 부동산 규제 정책을 펼쳤다. 2017년 5월 대비 2022년 5월의 전국 주택매매가격지수는 18.2%, 서울의 경우 20.9% 각각 올라갔다.
윤석열 정부는 공급 확대와 함께 정비사업 규제와 종부세·양도세 완화 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 추진했다. 2022년 5월 대비 올해 4월 전국 주택매매가격지수는 8.3% 떨어졌다. 서울도 마찬가지로 2.7% 하락했다.