5월 중 대조1구역 분양, 집값 오르자 신통기획·모아타운 추진도 활발
서울역에서 연신내역까지 불과 5분. 개통 후 채 6개월도 되지 않은 대심도 열차 안은 매우 쾌적했다. 승강장에서 엘리베이터를 통해 밖으로 나오니 다소 북적거리는 상권이 나타났다.
서울 서북부 끝에 위치한 은평구에서도 연신내역 일대는 대형 상권으로 유명하지만 거주지로 선호되던 곳은 아니었다. 유흥가가 넓게 분포한 데다 기존 강북 도심이나 마포구에 위치한 디지털미디어시티(DMC)와도 거리가 있기 때문이다. 역 근처 상권 너머로 대조동, 불광동, 갈현동까지는 노후한 다가구·빌라촌이 들어서 있었다.
그런데 지난해 말 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 개통되면서 사정이 달라졌다. 국토교통부에 따르면 당장은 서울역까지만 운행하는 GTX-A는 내년 수서역까지 무정차 운행을 시작하며 2028년 삼성역 구간까지 개통할 예정이다. 기존 서울지하철 3호선·6호선 ‘더블역세권’이던 연신내역이 GTX 개통으로 ‘트리플역세권’이 되면서 교통 허브이자 ‘직주근접’이라는 트렌드에 걸맞은 지역으로 거듭나고 있다.
무엇보다 지지부진하던 인근 재개발 사업이 속도를 내면서 대단지 브랜드 아파트 조성이 눈앞에 다가오고 있다. 그동안 밀렸던 수색·증산뉴타운과 녹번동 재개발 아파트를 추월할 수 있을지 주목된다. 대조1구역으로 스타트
이 일대가 주목받기 시작한 것은 은평구 대조동 소재 대조1구역 재개발이 본궤도에 오르면서부터다. 동명여고 맞은 편에 위치한 대조1구역은 연신내역보다 불광역과 가깝지만 GTX-A노선 출구까지 도보 이용이 가능한 위치다.
대조1구역은 현대건설이 시공해 2451가구 대단지 ‘힐스테이트 메디알레’로 거듭날 예정이다. 아직 모집공고가 나오지 않았지만 5월 내 일반분양을 시작할 전망이다. 일반분양 물량(특별공급 포함)은 총 483가구이며 전용면적 84㎡ 없이 51㎡, 59㎡, 74㎡ 소형 타입만 청약시장에 나온다.
일반분앙가는 3.3㎡당 4500만원으로 전용면적 59㎡ 타입이 10억원에 육박한다. 강북 아파트 분양가로는 결코 저렴한 가격이 아니지만 이미 인근 공인중개사무소에 등록된 전용면적 59㎡ 타입의 조합원 입주권 매물 시세는 약 8억원(감정평가액 포함) 선이다.
조합원당 추가분담금이 1억5000만원에서 2억원까지 나올 것으로 추정되므로 사실상 입주권 시세는 10억원에 가깝다. 그럼에도 전용면적 84㎡ 입주권 매물은 자취를 감췄다. 한 공인중개사무소 관계자는 “대조1구역 공사가 중단됐을 때는 조합원 매물도 많이 나오고 가격도 조정이 많이 됐었다”며 “일반분양까지 시작하는 지금 입주권 투자를 하기에는 너무 늦었을 것”이라고 설명했다.
2004년 기본계획 수립과 함께 시작된 대조1구역 재개발 사업은 2011년 재개발 조합 설립, 2017년 사업시행계획 인가를 거친 뒤 현대건설을 시공사로 선정했다. 주택시장 호황과 함께 순항하는 듯했던 사업은 조합 내부갈등이 이어지며 2023년 1월 공사가 중단되기에 이르렀다. 조합이 현대건설에 1년 치 공사대금 1800억원을 제때 지급하지 못했던 탓이다. GTX·대단지 프리미엄
그러나 조합이 총회를 열고 새 집행부를 꾸리면서 반년 만에 공사는 재개됐다. 올해 서울시 코디네이터의 조율로 공사비 2566억원 증액(총 공사비 8366억원, 3.3㎡당 745만원)에도 합의하면서 빠르게 일반분양을 진행하게 됐다. 6월 대통령 선거가 눈앞이지만 그만큼 ‘분양 완판’에 자신이 있다는 뜻이다.
주변에는 대조1구역과 함께 일명 ‘은평 재개발 3대장’이라 불리는 불광5구역과 갈현1구역 사업도 추진되고 있다. 연신내역 북쪽 갈현1구역은 4116가구 규모로 추진되며 롯데건설이 시공을 맡았다. 현재 철거작업이 마무리 단계에 이르렀다. 대조1구역과 불광역 대로변 맞은 편에 자리한 불광5구역도 이미 지난해 관리처분을 마치고 이주를 앞두고 있다. 시공사는 GS건설이며 ‘북한산자이 더프레스티지’로 단지명을 정한 상태다.
이 밖에도 대조1구역을 품은 대조동에선 89번지 일대 모아타운과 구산역세권 개발 등이 추진되고 있으며 불광동에선 359-1 일대, 600번지 일대가 서울시 신속통합기획 재개발로 선정됐다.
이들 재개발 사업이 급물살을 타고 있는 데는 주변 호재 영향이 크다. GTX-A 개통 및 서울혁신파크 민간개발 사업을 빼놓을 수 없다. 서울혁신파크 개발사업은 서울시가 매입해 서울혁신파크로 사용 중이던 6만㎡ 규모 옛 국립보건원 부지를 민간에 매각해 업무와 주거, 상업·여가·문화 기능이 집약된 복합공간으로 조성하는 것이다.
북한산, 백련산 등으로 둘러싸인 은평구 전체 지형을 고려할 때 비교적 평지에 가까운 곳에 위치한 것도 강점이다. 실제 대조1구역도 완만한 경사지역에 위치한다. 1970~80년대에 주택가가 들어서고 최소 2000가구 이상의 재개발 사업이 추진될 수 있던 배경도 평지에 가까운 지형 때문이었다. 반등한 가격, DMC·녹번 넘을까
이에 따라 대조1구역을 필두로 한 이들 재개발구역이 향후 DMC 직주근접인 수색증산뉴타운단지들과 응암동·녹번동 일대 신축 아파트를 추월해 은평구 부동산 시세를 주도할 수 있을지 관심이 집중되고 있다.
한국부동산원 부동산테크에 따르면 현재 은평구에서 가장 비싼 아파트는 DMC역 초역세권으로 2023년 입주한 ‘DMC센트럴자이’(증산2구역)로 3단지 시세가 4월 30일 기준 3.3㎡당 4412만원이다. 그다음이 ‘DMC SK뷰’(수색9구역)로 3.3㎡당 3934만원으로 나타났다.
녹번역e편한세상캐슬(응암2구역), 힐스테이트 녹번역(응암1구역) 등 녹번역 역세권 응암동 새 아파트가 3.3㎡당 3500만~3600만원 가격대로 그 뒤를 잇고 있다.
은평구 주택 시장은 마포 서부 업무지구인 DMC 인근 수색증산뉴타운과 통일로를 따라 강북 도심으로 연결되는 3호선 녹번역 인근 신축 아파트들이 주도하고 있다. 은평구 아파트의 주 수요층이 30~40대 직장인이라는 점에서 교통과 신축 브랜드 아파트 선호도가 높게 나타나고 있는 것이다. 이 같은 영향이 요즘 아파트 시세에도 그대로 반영되고 있다.
이보다 북쪽인 연신내역과 불광역 사이 대조1구역 길 건너편에 위치한 북한산힐스테이트 7차는 3.3㎡당 3222만원을 기록하고 있다. 이 아파트 전용면적 84㎡는 2021년 10월 12억9000만원에 신고가를 쓴 뒤 부동산 침체로 가격이 하락했으나 최근 11억~12억원 선까지 회복한 분위기다.
그러나 2011년 입주해 이미 15년 차에 접어든 북한산힐스테이트 7차 1개 단지가 은평구 부동산을 리딩하기는 쉽지 않다. 결국 대조1구역을 비롯한 재개발 구역 입주가 시작돼야 일대 부동산이 본격적으로 움직일 것으로 보인다. 산 밑으로 좁게 자리한 다른 지역 재개발 아파트와 달리 2000가구가 넘는 대단지가 속속 들어설 수 있다는 것이 강점이다.
재개발 전문가인 강영훈 부동산스터디 대표는 “대조1구역을 비롯해 연신내 인근에 위치한 재개발구역들이 비교적 평지에 위치하며 대단지로 재탄생한다는 점에서 녹번역 인근이나 은평구 다른 지역 아파트들에 비해 상품성에서 경쟁력이 있다고 본다”며 “대조1구역보다 중대형 비중이 높은 불광5구역 등도 주목할 만하다”고 분석했다.
