서울 남산에서 바라본 아파트 단지./연합뉴스
최근 발표된 한국은행의 소비자동향조사 결과에 따르면 소비자들의 심리지수는 4월 중 93.8로 전월 대비 0.4포인트 상승하였다. 하지만 지난해 11월 지수가 100.7이었던 것을 감안하면 몇 달 사이에 이 지표가 급락한 것으로, 이는 정치적 변수가 경제에 지금도 악영향을 끼치고 있다는 것을 의미한다.
이에 비해 소비자심리지수의 한 축을 담당하고 있는 주택가격전망CSI는 4월에 108을 기록하고 있다. 집값 상승을 점치는 소비자들이 점차 늘고 있다는 의미이다. 더구나 6개월 전인 지난해 11월 지수가 109였던 것을 감안하면 주택시장은 12월에 있었던 계엄사태의 악영향에서 점차 벗어나고 있다고 할 수 있다.
한국은행에서 관련 통계를 내기 시작한 2008년 7월부터 지금까지 평균치가 105.2인 것을 감안하면 4월의 투자심리는 역대 평균치를 상회하는 수준이라고 할 수 있다.
계엄사태가 발생하기 직전인 작년 11월부터 올해 4월까지 6개월 동안 주택가격전망치는 109에서 99까지 떨어졌다가 108로 회복하였는데 이를 구성 요소별로 세부적으로 살펴보자.
남자는 109에서 98까지 하락했다가 107까지 회복했다. 11월에 비해 2포인트 정도 낮아졌는데 여자는 110에서 110으로 그대로이다. 특히 여자의 경우 이 기간 동안 변동폭이 7포인트밖에 되지 않으나 남자는 11포인트나 된다. 남자보다는 여자가 주택시장에 대해 긍정적으로 보고 있다는 뜻이다. 성별에 따라서는 약간의 차이(3포인트)는 있지만 유의미한 차이는 없다고 할 수 있다. 하지만 연령별로는 다음 표에서 볼 수 있듯이 상당한 차이(10포인트)가 있다.
30대가 주류를 이루는 40세 미만 연령층의 경우 112에서 114로 투자심리가 더 좋아진 반면, 50대는 105에서 102로 투자심리가 나빠지고 있다. 물론 102라는 지수 자체로 보면 50대에서도 집값 하락을 점치는 사람보다는 집값 상승을 점치는 사람이 더 많다는 뜻이기는 하지만 다른 연령층에 비해 비관론자가 상대적으로 많다는 뜻이다. 50대는 팔고 30대는 사는 주택시장의 매매 현상을 그대로 말해주고 있다.
부동산 투자 경험이 많은 70대의 경우 4월 지수가 112로 30대에 이어 두 번째로 주택시장에 낙관적인 전망치를 보이고 있지만 지난해 11월 지수 117에 비해서는 낙폭이 크다. 계엄 사태의 심리적 영향을 가장 심하게 받은 것으로 보인다.
봉급생활자는 108에서 98까지 낮아졌다가 107로 회복했고, 자영업자도 108에서 98까지 낮아졌다가 106으로 회복했다. 자영업자의 회복 속도가 느린 것은 경기에 민감한 자영업자의 심리가 반영되었다고 해석할 수 있다.
소득별로 살펴보면 월100만원 미만 저소득자가 106에서 107로 소폭 투자심리가 개선된 것을 제외하고는 전 계층에서 투자심리가 하락했다.
100만~200만원 구간에서는 117에서 116으로 소폭 하락한 반면, 중간 소득이라 할 수 있는 200만~300만원 구간에서는 114에서 111로 3포인트 떨어졌고 300만~400만원 구간에서도 111에서 107로 4포인트 하락하였다. 고소득자 투자심리, 다른 계층보다 낮다400만~500만원 구간에서는 106에서 106으로 보합을 이룬 반면, 고소득자라 할 수 있는 500만원 이상 소득자의 경우 107에서 105로 소폭 하락했다. 고소득자의 투자심리가 다른 계층보다 가장 낮다는 점은 흥미롭다.
한마디로 전통적으로 낙관적인 투자심리를 갖는 중위 소득자의 경우는 투자심리가 나빠졌지만 다소 비관적이었던 저소득자의 경우는 투자심리가 좋아졌다고 할 수 있다.
유주택자의 경우는 110에서 100까지 떨어졌다가 109로 회복되었고, 세입자의 경우도 108에서 99로 낮아졌다가 106으로 회복되었다. 주택 소유 여부와 관련 없이 투자심리는 회복 중이라 할 수 있는데 아무래도 주택을 소유한 유주택의 경우가 상대적으로 주택시장의 미래를 낙관적으로 보고 있다고 할 수 있다.
도시 규모별로 살펴보면 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 경우는 108에서 98로 낮아졌다가 104로 회복하였고, 이보다 규모가 작은 중소 도시의 경우는 108에서 99로 낮아졌다가 107로 회복하였다.
이에 비해 서울의 경우 114에서 103까지 떨어졌다가 113으로 회복한 상태이다. 6대 광역시의 경우는 회복 속도도 늦고 지수 자체가 낮은 반면, 서울의 경우는 지수도 높고 회복 속도도 빠른 편이다. 이는 현재의 시장 상황은 서울이 주도하고 있음을 의미한다.
올해 4월을 기준으로 살펴보면 지역별 차이는 가장 높은 서울과 가장 낮은 6대광역시가 9포인트 차이를 보이고 있다. 연령별로는 가장 높은 30대와 가장 낮은 50대도 12포인트의 차이가 난다. 소득 규모별로는 가장 높은 100만~200만원대와 가장 낮은 500만원대가 11포인트 차이가 난다.
이에 비해 성별, 소득 원천별, 주택소유 여부별로는 각각 3포인트밖에 차이가 나지 않아 유의미한 차이를 보이지 않는다.
한편 4월 중순에 발표된 국토연구원의 3월 주택매매시장 소비심리지수를 보아도 투자심리가 급속히 살아나고 있는 것을 확인할 수 있다.
올해 3월의 전국 주택매매시장 소비심리지수는 114.3으로 바닥을 쳤던 1월의 103.0이나 계엄사태 직전인 작년 11월의 104.0에 비해 회복세를 보이고 있다. 다만 국토연구원의 심리지수는 115가 넘어야 상승, 95 이하면 하강으로 보고 그 사이인 95~115를 보합으로 보기 때문에 현재의 수준은 강보합세라 할 수 있다.
이에 비해 서울의 경우는 136.1로 완연한 상승세를 보이고 있다. 무려 140이 넘었던 작년 7~8월 이후로 최고의 투자심리를 구가하고 있는 것이다.
실제로 2022년 1월부터 2025년 3월까지 3년 3개월의 평균치를 살펴보면 전국 평균이 105.8이고 서울이 111.5로 5.7포인트 정도 심리지수가 높다.
범위를 최대한 넓혀 국토연구원의 통계가 시작된 2011년 7월부터 13년 9개월(165개월)의 평균치를 살펴보아도 전국 평균이 117.5이고 서울이 122.4로 4.9포인트 정도 서울 심리지수가 높다. 전통적으로 서울 집값 상승을 더 낙관적으로 보는 사람이 많다는 뜻이다.
2022년 이후 단기 평균치 111.5나 2011년 이후 장기 평균치 122.4보다 현재의 서울은 투자심리가 상당히 뜨겁다. 이에 비해 전국 평균은 단기 평균치 105.8보다는 높은 편이지만 2011년 이후 장기 평균치 117.5보다는 약간 낮은 편이다.
지역별 투자심리도 차이가 많다. 서울이 아니더라도 행정수도 이전 호재로 들썩이고 있는 세종시가 121.7, 울산광역시가 121.4, 경기도가 116.4로 상승세를 보이고 있는 반면에 광주광역시는 99.4, 제주도는 90.0으로 하락세를 보이고 있다.
한국은행과 국토연구원의 자료에서 살펴본 바와 같이 현재의 투자심리는 계엄사태 이후 냉각되었던 투자심리에서 벗어나 빠르게 회복되고 있음을 알 수 있고, 지역적으로는 서울을 중심으로 투자심리가 상승 곡선을 그리고 있는 것을 알 수 있다.
아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)