전 가구 소형평수로 분담금 부담… 일반분양분 적어
서울 노원구 상계주공5단지 재건축이 입찰 마감을 앞두고 유력 후보 건설사들이 발을 빼면서 수의계약 가능성이 커지고 있다. 낮은 사업성에 분담금 부담이 커지면서 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다.
25일 정비업계 등에 따르면 상계주공5단지 재건축 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 28일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한다. 일반경쟁입찰 방식으로 단독 입찰은 유찰되고, 2연속 유찰되면 수의계약으로 전환이 가능하다.
지난달 열린 상계주공5단지 재건축 현장설명회에는 한화 건설부문, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, 롯데건설, 대우건설, SK에코플랜트, 효성중공업, 진흥기업, 쌍용건설, BS한양 등 10개사가 참석했다.
이후 HDC현대산업개발과 현대엔지니어링, 한화 건설부문이 관심을 보이며 3파전이 전망됐지만 현대엔지니어링이 사실상 철수 의사를 밝혔다. 이후 HDC현대산업개발, 한화 건설부문도 현장 홍보요원(OS)들을 철수하면서 철수 가능성이 점쳐졌다.
다만 한화 건설부문과 HDC현대산업개발은 아직 사업 포기를 확정하지 않았다는 입장이다. 한화 건설부문 관계자는 “사업을 철수했다는 것은 사실무근”이라며 “사업 참여를 검토 중”이라고 밝혔다.
HDC현대산업개발 관계자도 “현재 홍보활동은 하고 있지 않지만 사업에 대한 검토는 진행 중”이라고 설명했다.
부족한 사업성과 높은 분담금이 예상되면서 시공사 선정에 어려움을 겪을 것이라는 전망이 나온다. 상계주공5단지 재건축사업 공사비는 3772억원으로 3.3㎡(평)당 770만원 규모다. 단지 총 840가구가 전부 전용 37㎡ 소형평수로 분담금 부담이 크다. 조합이 2023년 GS건설을 시공사로 선정했을 당시 공사비가 3.3㎡당 650만원이었음에도 책정 분담금은 전용 84㎡ 기준 5~6억원으로 전망됐다. 이번에는 공사비가 770만원으로 더 올랐고, 향후 공사비 인상이 불가피하다는 전망이 나오면서 약 7억원대 분담금이 예상된다.
이미 재건축을 완료해 입주를 마친 상계주공8단지(포레나 노원)는 당시 분담금이 최대 3억원대 수준이었던 것을 감안하면 분담금 부담이 훨씬 크다.
또한 재건축 시 996가구로 확장되는데 이 중 임대주택이 152가구를 차지한다. 소유주 가구 840가구를 제외하면 일반분양 물량이 4가구로 일반분양 물량이 거의 없어 건설사들은 수익성에서 리스크가 크다고 평가했다. 1062가구 중 141가구가 임대주택이었던 상계주공8단지와 비교하면 임대비중이 높은 편이다.
재건축을 추진 중인 상계주공14단지의 가구당 분담금은 전용 84㎡를 기준으로 1억9800만원으로 추정됐다. 가장 작은 평형인 전용 41㎡에서 이동할 경우에도 분담금이 5억8300만원 정도로 상계주공5단지보다 분담금 부담이 적다. 이는 상계주공5단지가 대지지분이 14단지보다 적어 사업성에서 차이를 보였기 때문이다.
GS건설과의 갈등으로 소송이 걸려있는 것도 영향을 미쳤다. 2023년 1월 GS건설과 공사비 3342억원, 공사 기간 48개월에 계약을 체결했지만 분담금 문제로 소유주들이 반발하며 같은 해 11월 계약을 해지했다. GS건설은 일방적 계약 취소라며 60억원 규모 입찰보증금 반환 및 시공이익 손해배상 소송을 제기했다.
재건축조합 측은 서울시가 추진 중인 사업성 보정계수(땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 제도)에 기대를 걸고 임대 가구(152가구) 중 90여 가구를 일반분양으로 전환한다는 계획이다.
건설사들도 추가적인 사업성 확보가 없으면 시공사 선정이 어려울 것이라고 지적했다. 한 대형 건설사 관계자는 “일부 건설사들이 일단 검토 중이라고 입장은 밝히고 있지만, 현장에서 홍보요원들이 철수했으면 사실상 관심을 접은 것이나 다름 없다”며 “추가 용적률, 일반분양분 확보 등 사업성이 확보되지 않으면 건설사들이 관심을 보이기 힘들 것”이라고 했다.
또 다른 건설사 관계자는 “공사비 인상을 했지만 최근 전체적으로 자재비, 인건비가 올라 평당 770만원은 여전히 부족하다”며 “GS건설이 시공사로 선정됐을 당시보다도 부동산 시장이 안 좋아졌고 공사비는 올랐기 때문에 사업 진행에 어려움이 있을 것으로 보인다”고 했다.
서울 노원구 상계주공5단지 재건축이 입찰 마감을 앞두고 유력 후보 건설사들이 발을 빼면서 수의계약 가능성이 커지고 있다. 낮은 사업성에 분담금 부담이 커지면서 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다.
상계주공5단지 재건축 조감도. /서울시 제공
25일 정비업계 등에 따르면 상계주공5단지 재건축 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 28일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한다. 일반경쟁입찰 방식으로 단독 입찰은 유찰되고, 2연속 유찰되면 수의계약으로 전환이 가능하다.
지난달 열린 상계주공5단지 재건축 현장설명회에는 한화 건설부문, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, 롯데건설, 대우건설, SK에코플랜트, 효성중공업, 진흥기업, 쌍용건설, BS한양 등 10개사가 참석했다.
이후 HDC현대산업개발과 현대엔지니어링, 한화 건설부문이 관심을 보이며 3파전이 전망됐지만 현대엔지니어링이 사실상 철수 의사를 밝혔다. 이후 HDC현대산업개발, 한화 건설부문도 현장 홍보요원(OS)들을 철수하면서 철수 가능성이 점쳐졌다.
다만 한화 건설부문과 HDC현대산업개발은 아직 사업 포기를 확정하지 않았다는 입장이다. 한화 건설부문 관계자는 “사업을 철수했다는 것은 사실무근”이라며 “사업 참여를 검토 중”이라고 밝혔다.
HDC현대산업개발 관계자도 “현재 홍보활동은 하고 있지 않지만 사업에 대한 검토는 진행 중”이라고 설명했다.
부족한 사업성과 높은 분담금이 예상되면서 시공사 선정에 어려움을 겪을 것이라는 전망이 나온다. 상계주공5단지 재건축사업 공사비는 3772억원으로 3.3㎡(평)당 770만원 규모다. 단지 총 840가구가 전부 전용 37㎡ 소형평수로 분담금 부담이 크다. 조합이 2023년 GS건설을 시공사로 선정했을 당시 공사비가 3.3㎡당 650만원이었음에도 책정 분담금은 전용 84㎡ 기준 5~6억원으로 전망됐다. 이번에는 공사비가 770만원으로 더 올랐고, 향후 공사비 인상이 불가피하다는 전망이 나오면서 약 7억원대 분담금이 예상된다.
이미 재건축을 완료해 입주를 마친 상계주공8단지(포레나 노원)는 당시 분담금이 최대 3억원대 수준이었던 것을 감안하면 분담금 부담이 훨씬 크다.
또한 재건축 시 996가구로 확장되는데 이 중 임대주택이 152가구를 차지한다. 소유주 가구 840가구를 제외하면 일반분양 물량이 4가구로 일반분양 물량이 거의 없어 건설사들은 수익성에서 리스크가 크다고 평가했다. 1062가구 중 141가구가 임대주택이었던 상계주공8단지와 비교하면 임대비중이 높은 편이다.
재건축을 추진 중인 상계주공14단지의 가구당 분담금은 전용 84㎡를 기준으로 1억9800만원으로 추정됐다. 가장 작은 평형인 전용 41㎡에서 이동할 경우에도 분담금이 5억8300만원 정도로 상계주공5단지보다 분담금 부담이 적다. 이는 상계주공5단지가 대지지분이 14단지보다 적어 사업성에서 차이를 보였기 때문이다.
GS건설과의 갈등으로 소송이 걸려있는 것도 영향을 미쳤다. 2023년 1월 GS건설과 공사비 3342억원, 공사 기간 48개월에 계약을 체결했지만 분담금 문제로 소유주들이 반발하며 같은 해 11월 계약을 해지했다. GS건설은 일방적 계약 취소라며 60억원 규모 입찰보증금 반환 및 시공이익 손해배상 소송을 제기했다.
재건축조합 측은 서울시가 추진 중인 사업성 보정계수(땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 제도)에 기대를 걸고 임대 가구(152가구) 중 90여 가구를 일반분양으로 전환한다는 계획이다.
건설사들도 추가적인 사업성 확보가 없으면 시공사 선정이 어려울 것이라고 지적했다. 한 대형 건설사 관계자는 “일부 건설사들이 일단 검토 중이라고 입장은 밝히고 있지만, 현장에서 홍보요원들이 철수했으면 사실상 관심을 접은 것이나 다름 없다”며 “추가 용적률, 일반분양분 확보 등 사업성이 확보되지 않으면 건설사들이 관심을 보이기 힘들 것”이라고 했다.
또 다른 건설사 관계자는 “공사비 인상을 했지만 최근 전체적으로 자재비, 인건비가 올라 평당 770만원은 여전히 부족하다”며 “GS건설이 시공사로 선정됐을 당시보다도 부동산 시장이 안 좋아졌고 공사비는 올랐기 때문에 사업 진행에 어려움이 있을 것으로 보인다”고 했다.