서울 목동 재건축 추진 단지들 술렁
목동신시가지 14개 중 8개가 신탁방식 재건축
목동7단지, 신탁→조합방식 선회
정부가 신탁사들의 재무건전성을 강화하기 위해 토지신탁 취급 한도를 낮추는 규제 방안을 오는 7월부터 시행하는 가운데 신탁방식으로 재건축을 추진하거나 검토했던 단지 주민들 사이에서 사업이 중단되는 거 아니냐는 우려가 퍼지고 있다.
서울 양천구 목동7단지는 신탁방식 재건축에서 조합방식으로 사업을 변경했고, 목동6단지도 신탁방식 대신 조합을 직접 설립하는 것을 택했다.
23일 정비업계에 따르면 서울 양천구 목동 신시가지 아파트들 가운데 신탁방식으로 사업을 추진했던 목동6단지, 목동7단지가 조합 방식으로 키를 돌렸다.
신탁방식 재건축을 검토했던 목동6단지는 재건축 조합 직접 설립 제도를 활용해 다음 달 10일 조합 설립 총회를 개최한다. 목동7단지는 2023년 10월 코람코자산신탁과 예비 신탁사 업무협약(MOU)을 체결했지만, 올해 2월 소유주 투표를 거쳐 신탁방식에서 조합방식으로 변경했다.
신탁방식 정비사업은 서울 목동 신시가지 14개 단지 가운데 8개 단지의 러브콜을 받을 정도로 인기가 많았다. 현재 목동 신시가지에서 예비신탁사 선정을 완료한 곳은 ▲1단지(우리자산신탁·신한자산신탁) ▲2단지(하나자산신탁) ▲5단지(하나자산신탁) ▲9단지(한국자산신탁) ▲10단지(한국토지신탁) ▲11단지(한국자산신탁) ▲13단지(대신자산신탁) ▲14단지(KB부동산신탁)다.
하지만 금융위원회(금융위)가 오는 7월 1일부터 신탁회사의 토지신탁 취급 한도(예상위험액)를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 내용을 담은 ‘신탁업 감독규정 개정안’을 시행하겠다고 행정 예고하면서 신탁사들의 정비사업 추진 역량에 대한 우려가 나오기 시작했다.
목동에서 재건축을 추진하는 한 단지 조합원 A씨는 “최근 일부 신탁사의 부도설이 돌 정도로 신탁사들의 재무건전성이 많이 나빠졌다고 하는데 덜컥 신탁방식 재건축을 했다가 신탁사 유동성 악화로 사업이 멈춰설 수 있다는 걱정이 앞선다”며 “정부도 이미 수주를 한 재건축 추진 단지가 수두룩한 신탁사에 정비사업 규제를 더 강화한다고 해서 지금이라도 조합 설립 방식으로 바꾸는 게 안전하다는 의견이 커지고 있다”고 전했다.
금융위는 부동산 경기 침체로 책임준공형(책준형) 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에서 신탁사들의 우발부채 부담이 가중될 경우 재무건전성 악화로 번질 수 있다는 이유로 이번 개정안을 내놨다.
신탁사들은 기존 브릿지론 등으로 자금을 차입해 부지를 따로 확보해야 하는 PF 사업과는 다르게 신탁사가 책임져야 하는 리스크가 낮은데도 규제를 일괄적으로 적용하는 것은 과하다고 입을 모았다. 또 신탁사들이 추진하는 정비사업의 경우 토지 등 소유주를 통해 시작부터 부지를 확보한 채로 재건축, 재개발을 진행하는 구조인데 사업비가 그대로 신탁사 부채로 잡혀 자칫 부실 신탁사로 여겨질 수 있다는 우려도 표했다.
B 신탁사 관계자는 “정비사업에 필요한 사업비·이주비 등을 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받아 신탁사가 조합원 대신 조달하는 신탁방식 특성상 이 규제가 시행되면 아무리 자기자본이 많은 신탁사라도 서울 정비사업장 몇 개밖에 소화할 수 없다”며 “자기자본이 상대적으로 부족한 신탁사들은 아예 정비사업에서 손을 떼라는 얘기나 다름없다”고 말했다.
C 신탁사 관계자도 “자기자본이 각 1조원 미만에 그치는 국내 신탁사들은 자체 자금보다는 HUG나 금융권을 통해 자금을 빌려와서 정비사업을 진행하는데 이 차입금이 신탁사 부채로 잡힌다”며 “목동의 한 재건축 추진 단지만 해도 사업비, 이주비 등 조단위의 자금이 필요하고, 이미 수주를 마쳤는데 7월부터 자기자본의 100% 이내로 신탁방식 정비사업을 하라는 것은 과한 처사”라고 했다.
국내 신탁사 14곳 가운데 자기자본이 가장 큰 한국토지신탁의 경우 지난해 12월 말 별도 기준 자기자본은 약 8805억원이다. 신영부동산신탁(약 1379억원), 대신자산신탁(약 1484억원), 코리아신탁(약 1873억원), 무궁화신탁(약 1394억원)은 자기자본이 1000억원대에 그쳤다.
정부는 이 같은 신탁업계와 정비업계의 불만을 이미 파악하고 부처 간 개선책을 논의하고 있다.
국토교통부(국토부) 관계자는 “정비사업을 통해 주택 공급을 활성화해야 하는 상황이기 때문에 현재 금융위 등 부처 간 협의를 통해 평가지표 설정, 한도금액 수정 등 다양한 방안을 논의하고 있다”며 “아직 개정안이 시행 전이고 행정 예고만 한 것이기 때문에 내용을 변경해 시행하는 방향으로 협의 중”이라고 말했다.
목동신시가지 14개 중 8개가 신탁방식 재건축
목동7단지, 신탁→조합방식 선회
정부가 신탁사들의 재무건전성을 강화하기 위해 토지신탁 취급 한도를 낮추는 규제 방안을 오는 7월부터 시행하는 가운데 신탁방식으로 재건축을 추진하거나 검토했던 단지 주민들 사이에서 사업이 중단되는 거 아니냐는 우려가 퍼지고 있다.
2024년 10월 14일 오후 서울 양천구 목동7단지. /사진=방재혁 기자
서울 양천구 목동7단지는 신탁방식 재건축에서 조합방식으로 사업을 변경했고, 목동6단지도 신탁방식 대신 조합을 직접 설립하는 것을 택했다.
23일 정비업계에 따르면 서울 양천구 목동 신시가지 아파트들 가운데 신탁방식으로 사업을 추진했던 목동6단지, 목동7단지가 조합 방식으로 키를 돌렸다.
신탁방식 재건축을 검토했던 목동6단지는 재건축 조합 직접 설립 제도를 활용해 다음 달 10일 조합 설립 총회를 개최한다. 목동7단지는 2023년 10월 코람코자산신탁과 예비 신탁사 업무협약(MOU)을 체결했지만, 올해 2월 소유주 투표를 거쳐 신탁방식에서 조합방식으로 변경했다.
신탁방식 정비사업은 서울 목동 신시가지 14개 단지 가운데 8개 단지의 러브콜을 받을 정도로 인기가 많았다. 현재 목동 신시가지에서 예비신탁사 선정을 완료한 곳은 ▲1단지(우리자산신탁·신한자산신탁) ▲2단지(하나자산신탁) ▲5단지(하나자산신탁) ▲9단지(한국자산신탁) ▲10단지(한국토지신탁) ▲11단지(한국자산신탁) ▲13단지(대신자산신탁) ▲14단지(KB부동산신탁)다.
하지만 금융위원회(금융위)가 오는 7월 1일부터 신탁회사의 토지신탁 취급 한도(예상위험액)를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 내용을 담은 ‘신탁업 감독규정 개정안’을 시행하겠다고 행정 예고하면서 신탁사들의 정비사업 추진 역량에 대한 우려가 나오기 시작했다.
목동에서 재건축을 추진하는 한 단지 조합원 A씨는 “최근 일부 신탁사의 부도설이 돌 정도로 신탁사들의 재무건전성이 많이 나빠졌다고 하는데 덜컥 신탁방식 재건축을 했다가 신탁사 유동성 악화로 사업이 멈춰설 수 있다는 걱정이 앞선다”며 “정부도 이미 수주를 한 재건축 추진 단지가 수두룩한 신탁사에 정비사업 규제를 더 강화한다고 해서 지금이라도 조합 설립 방식으로 바꾸는 게 안전하다는 의견이 커지고 있다”고 전했다.
지난 2월 18일 서울의 한 아파트 공사현장 전경. /뉴스1
금융위는 부동산 경기 침체로 책임준공형(책준형) 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에서 신탁사들의 우발부채 부담이 가중될 경우 재무건전성 악화로 번질 수 있다는 이유로 이번 개정안을 내놨다.
신탁사들은 기존 브릿지론 등으로 자금을 차입해 부지를 따로 확보해야 하는 PF 사업과는 다르게 신탁사가 책임져야 하는 리스크가 낮은데도 규제를 일괄적으로 적용하는 것은 과하다고 입을 모았다. 또 신탁사들이 추진하는 정비사업의 경우 토지 등 소유주를 통해 시작부터 부지를 확보한 채로 재건축, 재개발을 진행하는 구조인데 사업비가 그대로 신탁사 부채로 잡혀 자칫 부실 신탁사로 여겨질 수 있다는 우려도 표했다.
B 신탁사 관계자는 “정비사업에 필요한 사업비·이주비 등을 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받아 신탁사가 조합원 대신 조달하는 신탁방식 특성상 이 규제가 시행되면 아무리 자기자본이 많은 신탁사라도 서울 정비사업장 몇 개밖에 소화할 수 없다”며 “자기자본이 상대적으로 부족한 신탁사들은 아예 정비사업에서 손을 떼라는 얘기나 다름없다”고 말했다.
C 신탁사 관계자도 “자기자본이 각 1조원 미만에 그치는 국내 신탁사들은 자체 자금보다는 HUG나 금융권을 통해 자금을 빌려와서 정비사업을 진행하는데 이 차입금이 신탁사 부채로 잡힌다”며 “목동의 한 재건축 추진 단지만 해도 사업비, 이주비 등 조단위의 자금이 필요하고, 이미 수주를 마쳤는데 7월부터 자기자본의 100% 이내로 신탁방식 정비사업을 하라는 것은 과한 처사”라고 했다.
국내 신탁사 14곳 가운데 자기자본이 가장 큰 한국토지신탁의 경우 지난해 12월 말 별도 기준 자기자본은 약 8805억원이다. 신영부동산신탁(약 1379억원), 대신자산신탁(약 1484억원), 코리아신탁(약 1873억원), 무궁화신탁(약 1394억원)은 자기자본이 1000억원대에 그쳤다.
정부는 이 같은 신탁업계와 정비업계의 불만을 이미 파악하고 부처 간 개선책을 논의하고 있다.
국토교통부(국토부) 관계자는 “정비사업을 통해 주택 공급을 활성화해야 하는 상황이기 때문에 현재 금융위 등 부처 간 협의를 통해 평가지표 설정, 한도금액 수정 등 다양한 방안을 논의하고 있다”며 “아직 개정안이 시행 전이고 행정 예고만 한 것이기 때문에 내용을 변경해 시행하는 방향으로 협의 중”이라고 말했다.