신세계 “논현역 사업지 선정 여부 몰랐다”지만
매매 잔금 지급 당일에 역세권 사업지로 선정
신세계 매입 부지 용적률 상향
이 기사는 2025년 4월 17일 오전 5시 21분 조선비즈 RM리포트 사이트에 표출됐습니다.
신세계의 부동산 개발 자회사인 신세계센트럴(옛 신세계센트럴시티) 소유 부지의 역세권 활성화 사업을 둘러싸고 감사원에 서울시 공익감사가 청구된 것으로 17일 확인됐다. 역세권 활성화 사업이란 역세권을 복합 개발해 주거와 비주거 시설을 건설하는 내용으로 지역 균형발전을 목표로 한다.
문제가 된 부지는 신세계센트럴이 시행하는 서울 강남구 논현동 55-16 일대 사업지다. 해당 부지는 지하철 7호선과 신분당선이 지나는 논현역 일대다. 고급 가구 전시장이 많아 ‘가구거리’로 불렸던 곳이다.
감사를 청구한 해당 부지 인근 거주자 300여 명은 역세권 활성화 사업이 강남까지 확대된다는 정보를 서울시가 신세계센트럴에 미리 제공해 특혜를 보게 했을 정황이 있다고 주장한다. 신세계센트럴이 강남구 논현동 일대 부지를 매입하자마자 역세권 활성화 사업지로 선정되면서 용적률 향상이 급격하게 이뤄졌기 때문이다.
관련 업계에 따르면, 신세계센트럴은 해당 부지를 2021년 5월에 매입했다. 이어 서울시는 2021년 12월 해당 부지를 역세권 활성화 사업지로 선정됐다. 이에 따라 이 부지의 용적률은 기존 300%에서 800%까지 높아졌다.
부동산 시행사들은 신세계센트럴이 해당 부지를 매입하던 당시에는 역세권 활성화 정책이 강남권에 적용될 가능성을 예상하기 어려웠던 때라고 설명했다. 서울시의 정책 목표가 ‘저개발 소외지역 역세권 위주의 개발’이었기 때문이다. 실제 서울시는 2020년 4월 역세권 활성화 사업을 발표하면서 “상대적으로 저개발된 비강남권 역세권들로 선정해 지역 균형발전을 실현하려고 한다”고 밝혔다.
신세계가 명의 이전을 완료하던 날(잔금 완납)에 해당 부지가 역세권 활성화 사업 부지로 선정된 것도 사전에 정보가 새어 나갔다는 의혹이 나오는 이유다. 2021년 12월 14일 신세계는 해당 부지의 잔금을 완납하면서 소유권 이전을 완료했다. 공교롭게도 이날 서울시는 신세계센트럴이 매수한 부지를 포함한 강남구 논현역 2307㎡ 도심 일대를 신규 선정 대상지로 지정했다.
감사 청구자들은 공익감사 청구서에서 “역세권 활성화 사업지로 선정될지 여부는 소유권 취득 여부를 좌우할 정도로 신세계센트럴에게는 중요한 사항이었을 것”이라고 주장했다.
신세계 측은 해당 부지를 매입하는 과정에서 역세권 활성화 사업 부지로 선정될 수 있다는 점을 전혀 알지 못했다는 입장이다. 신세계 관계자는 “계약부터 잔금을 완납할 때까지 서울시가 해당 부지를 역세권 활성화 사업 부지로 선정할 것을 전혀 인지하지 못했다”고 했다. 이 관계자는 “역세권 활성화 사업 신청 서류는 2024년 12월에 지자체에 제출했다”고 덧붙였다.
그러나 부동산 시행업계에서는 신세계센트럴이 해당 부지의 역세권 활성화 사업 선정 가능성을 몰랐다는 답변을 이해하기 어렵다는 반응이다. 2021년 12월 당시 역세권 활성화 사업 부지로 선정되려면 누군가 해당 지자체에 관련 서류를 신청해야 하기 때문이다.
익명을 요구한 부동산 시행사 관계자는 “해당 부지의 원 소유자(매도자)가 역세권 활성화 사업을 신청했다면, 신세계센트럴도 이 가능성을 인지하고 매수했고, 해당 부분을 매수가에 포함했다고 답해야 수긍이 간다”고 했다.
감사 청구자들은 역세권 활성화 사업이 시행되면서 무분별하게 지가가 오를 것을 방지하기 위한 지가 상승 규제가 사라진 것에 대한 점도 의혹으로 제기했다.
2021년 6월 28일 기준 운영 기준에 따르면 지가 상승 방지 등을 위해 사업대상지로 통보받은 날부터 도시관리계획 제안 시점까지 사업부지 면적의 80% 이상이 소유권 변동이 없는 대상지에 한해 사업을 시행할 수 있다고 돼 있다. 이에 따르면 신세계는 역세권 활성화 사업대상지로 발표된 날 소유권이 바뀌었기 때문에 사업을 시행할 수 없다. 하지만 이 규정은 2022년 3월 10일 개정된 운영 기준에선 삭제됐다.
서울시의 애초 정책 목적과는 전혀 다르게 개발 계획이 세워진 것도 논란이 이는 이유다. 서울시가 2021년 7월 4일 배포한 보도자료에 따르면, 서울시는 “역세권 활성화 사업 확대 추진으로 오세훈 시장이 공약한 비강남권 상업지역 확대와 장기전세주택 확보도 속도를 낼 것으로 기대한다”고 밝혔다.
하지만 해당 부지는 1~4층까지 저층부는 가구거리와 연계된 판매시설과 여성 창업 플랫폼인 강남공예플라자로 꾸려지고 고층부는 업무시설로 만들어질 계획이다.
부동산 업계에서는 서울시가 역세권 활성화 사업을 확대하는 과정에서 정책 취지가 희미해진 것으로 해석했다. 역세권을 고밀·복합 개발해 직주근접 콤팩트시티를 실현한다는 점에만 집중하고 균형 개발, 양질의 주택 공급 등은 등한시됐다는 것이다.
익명을 요구한 도시계획·개발 분야 전문가는 “용적률 확대라는 ‘당근’까지 줘 신세계센트럴은 개발에 따른 이익을 최대치로 누릴 수 있는 반면 서울시는 정책 목표를 달성한다고 보기 어려운 상황”이라고 했다.
서울시 차원의 관리·감독이 철저했는지를 따져봐야 한다는 지적도 나온다. 서울시는 역세권 개발 사업 취지에 부합하지 않는 곳은 대상지에서 제외할 수 있다.
서울시 관계자는 “당초 비강남권 위주의 사업 부지 선정을 강조했지만 강남권을 아예 배제한다는 얘기는 아니었다”면서 “행정을 하는 입장에선 형평성 차원에서 강남권을 아예 배제할 순 없었다”고 말했다.
매매 잔금 지급 당일에 역세권 사업지로 선정
신세계 매입 부지 용적률 상향
이 기사는 2025년 4월 17일 오전 5시 21분 조선비즈 RM리포트 사이트에 표출됐습니다.
신세계의 부동산 개발 자회사인 신세계센트럴(옛 신세계센트럴시티) 소유 부지의 역세권 활성화 사업을 둘러싸고 감사원에 서울시 공익감사가 청구된 것으로 17일 확인됐다. 역세권 활성화 사업이란 역세권을 복합 개발해 주거와 비주거 시설을 건설하는 내용으로 지역 균형발전을 목표로 한다.
신세계센트럴은 신세계백화점 강남점이 입점한 반포 센트럴시티 건물과 반포 JW메리어트호텔 등을 보유한 신세계그룹의 종합부동산개발회사로 (주)신세계가 최대 주주(지분율 60.02%)다. 사진은 반포 센트럴시티 건물을 포함한 전경. /조선DB
문제가 된 부지는 신세계센트럴이 시행하는 서울 강남구 논현동 55-16 일대 사업지다. 해당 부지는 지하철 7호선과 신분당선이 지나는 논현역 일대다. 고급 가구 전시장이 많아 ‘가구거리’로 불렸던 곳이다.
감사를 청구한 해당 부지 인근 거주자 300여 명은 역세권 활성화 사업이 강남까지 확대된다는 정보를 서울시가 신세계센트럴에 미리 제공해 특혜를 보게 했을 정황이 있다고 주장한다. 신세계센트럴이 강남구 논현동 일대 부지를 매입하자마자 역세권 활성화 사업지로 선정되면서 용적률 향상이 급격하게 이뤄졌기 때문이다.
관련 업계에 따르면, 신세계센트럴은 해당 부지를 2021년 5월에 매입했다. 이어 서울시는 2021년 12월 해당 부지를 역세권 활성화 사업지로 선정됐다. 이에 따라 이 부지의 용적률은 기존 300%에서 800%까지 높아졌다.
부동산 시행사들은 신세계센트럴이 해당 부지를 매입하던 당시에는 역세권 활성화 정책이 강남권에 적용될 가능성을 예상하기 어려웠던 때라고 설명했다. 서울시의 정책 목표가 ‘저개발 소외지역 역세권 위주의 개발’이었기 때문이다. 실제 서울시는 2020년 4월 역세권 활성화 사업을 발표하면서 “상대적으로 저개발된 비강남권 역세권들로 선정해 지역 균형발전을 실현하려고 한다”고 밝혔다.
신세계가 명의 이전을 완료하던 날(잔금 완납)에 해당 부지가 역세권 활성화 사업 부지로 선정된 것도 사전에 정보가 새어 나갔다는 의혹이 나오는 이유다. 2021년 12월 14일 신세계는 해당 부지의 잔금을 완납하면서 소유권 이전을 완료했다. 공교롭게도 이날 서울시는 신세계센트럴이 매수한 부지를 포함한 강남구 논현역 2307㎡ 도심 일대를 신규 선정 대상지로 지정했다.
그래픽=손민균
감사 청구자들은 공익감사 청구서에서 “역세권 활성화 사업지로 선정될지 여부는 소유권 취득 여부를 좌우할 정도로 신세계센트럴에게는 중요한 사항이었을 것”이라고 주장했다.
신세계 측은 해당 부지를 매입하는 과정에서 역세권 활성화 사업 부지로 선정될 수 있다는 점을 전혀 알지 못했다는 입장이다. 신세계 관계자는 “계약부터 잔금을 완납할 때까지 서울시가 해당 부지를 역세권 활성화 사업 부지로 선정할 것을 전혀 인지하지 못했다”고 했다. 이 관계자는 “역세권 활성화 사업 신청 서류는 2024년 12월에 지자체에 제출했다”고 덧붙였다.
그러나 부동산 시행업계에서는 신세계센트럴이 해당 부지의 역세권 활성화 사업 선정 가능성을 몰랐다는 답변을 이해하기 어렵다는 반응이다. 2021년 12월 당시 역세권 활성화 사업 부지로 선정되려면 누군가 해당 지자체에 관련 서류를 신청해야 하기 때문이다.
익명을 요구한 부동산 시행사 관계자는 “해당 부지의 원 소유자(매도자)가 역세권 활성화 사업을 신청했다면, 신세계센트럴도 이 가능성을 인지하고 매수했고, 해당 부분을 매수가에 포함했다고 답해야 수긍이 간다”고 했다.
감사 청구자들은 역세권 활성화 사업이 시행되면서 무분별하게 지가가 오를 것을 방지하기 위한 지가 상승 규제가 사라진 것에 대한 점도 의혹으로 제기했다.
2021년 6월 28일 기준 운영 기준에 따르면 지가 상승 방지 등을 위해 사업대상지로 통보받은 날부터 도시관리계획 제안 시점까지 사업부지 면적의 80% 이상이 소유권 변동이 없는 대상지에 한해 사업을 시행할 수 있다고 돼 있다. 이에 따르면 신세계는 역세권 활성화 사업대상지로 발표된 날 소유권이 바뀌었기 때문에 사업을 시행할 수 없다. 하지만 이 규정은 2022년 3월 10일 개정된 운영 기준에선 삭제됐다.
서울시의 애초 정책 목적과는 전혀 다르게 개발 계획이 세워진 것도 논란이 이는 이유다. 서울시가 2021년 7월 4일 배포한 보도자료에 따르면, 서울시는 “역세권 활성화 사업 확대 추진으로 오세훈 시장이 공약한 비강남권 상업지역 확대와 장기전세주택 확보도 속도를 낼 것으로 기대한다”고 밝혔다.
하지만 해당 부지는 1~4층까지 저층부는 가구거리와 연계된 판매시설과 여성 창업 플랫폼인 강남공예플라자로 꾸려지고 고층부는 업무시설로 만들어질 계획이다.
부동산 업계에서는 서울시가 역세권 활성화 사업을 확대하는 과정에서 정책 취지가 희미해진 것으로 해석했다. 역세권을 고밀·복합 개발해 직주근접 콤팩트시티를 실현한다는 점에만 집중하고 균형 개발, 양질의 주택 공급 등은 등한시됐다는 것이다.
익명을 요구한 도시계획·개발 분야 전문가는 “용적률 확대라는 ‘당근’까지 줘 신세계센트럴은 개발에 따른 이익을 최대치로 누릴 수 있는 반면 서울시는 정책 목표를 달성한다고 보기 어려운 상황”이라고 했다.
서울시 차원의 관리·감독이 철저했는지를 따져봐야 한다는 지적도 나온다. 서울시는 역세권 개발 사업 취지에 부합하지 않는 곳은 대상지에서 제외할 수 있다.
서울시 관계자는 “당초 비강남권 위주의 사업 부지 선정을 강조했지만 강남권을 아예 배제한다는 얘기는 아니었다”면서 “행정을 하는 입장에선 형평성 차원에서 강남권을 아예 배제할 순 없었다”고 말했다.