정책 불확실성에 경기 침체 우려
봄 분양 성수기지만 수도권은 전년보다 약 70% 분양이 줄어 사실상 개점휴업 상태다. 정책 불확실성과 글로벌 경기침체 우려로 건설사들이 분양에 소극적으로 나선다는 분석이다. 반면 분양이 집중된 지방에선 미분양 적체가 이어지며 속앓이 중이다. 이러지도 저러지도 못하는 형국이다.
14일 우리은행 WM영업전략부에 따르면 올해 1분기 수도권 아파트 분양 물량은 6225가구로 전년 동기 2만594가구보다 69.8% 감소했다. 인천(-94.8%), 서울( 74.5%), 경기( 57.3%) 모두 전년 동기 대비 큰 폭으로 줄었다. 부동산 청약홈 데이터를 재가공해 2024년 1분기~2025년 1분기 전국 아파트 분양 단지를 분석한 결과다.
수요가 많은 서울의 분양 급감은 공사비 상승에 따른 사업성 악화로 재건축·재개발 사업이 위축된 여파, 탄핵 정국에 따른 불확실성 등의 영향을 받은 것으로 보인다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “봄 분양 성수기에도 분양 시장은 잠정 휴업상태”라고 진단했다.
분양은 지방으로 쏠렸다. 2024년 1분기~2025년 1분기 전국 분양아파트 308개 단지 중 165개 단지가 지방에 분양했다. 53.6% 비중이다. 문제는 부동산 시장 침체로 지방 미분양 문제가 심화하고 있다는 점이다. 지방의 ‘악성 미분양(준공 후 미분양)’ 물량은 올해 2월 기준 1만9179가구로, 전체(2만3722가구)의 81%에 달한다.
지방 부동산의 자산가치가 떨어지면서 청약시장 경쟁률도 지역 간 양극화를 보인다. 분석 기간 내 수도권의 평균 청약경쟁률은 71.4대 1을 기록했으나, 지방은 7대 1에 그치며 약 10배 차이가 났다. 광역시와 중소도시 간 격차도 현저했다. 5대 광역시(부산·대구·울산·광주·대전)의 평균 청약경쟁률은 3.2대 1로 그 외 지방(9.2대 1)보다 낮았다. 지방 미분양 물량이 광역시에 집중돼 신규 분양 물량이 시장에 공급 부담으로 작용했다는 분석이 나온다.
미분양 적체를 일부 해소하기 위해 정부는 ‘한국토지주택공사(LH)의 준공 후 미분양 3000호 매입’ 등 방안을 마련했지만, 건설업계에서는 지나치게 낮은 감정가로 손해가 클 것이라는 우려가 나온다.
LH는 준공 후 미분양 주택 매입 상한가를 LH 감정평가액의 83%로 정했다. 준공 후 미분양 단지는 감정가가 시세보다 높기 어렵다. LH는 민간 건설사의 미분양 문제를 공공기관이 혈세로 떠안는다는 비판을 받고 있어서 매입가를 높이기도 어렵다. 대형 건설사 관계자는 “악성 미분양을 계속 갖고 있으면 금융비용 손실이 늘고 팔린다는 보장도 없어 ‘이거라도 받고 털자’고 할 수도 있다”고 말했다.