[법으로 읽는 부동산]
지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않고 있는데 이러한 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다.
근거 법령에 따라 마련된 조합 규약이나 조합가입계약에는 조합원의 의무로서 부담금 및 기타 비용에 관한 납부 의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 부담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있는데 이러한 지역주택조합사업과 조합가입계약의 성질, 조합 규약이나 조합가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 부담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다는 점이 중요하다.
이와 관련해 대법원은 지역주택조합의 조합원 자격요건(무주택자) 또는 1주택자일 것을 규정한 주택 법령상 규정들은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하므로 2주택자나 다주택자 등 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 조합가입계약을 체결하고서 주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못했다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 조합가입계약은 유효하다고 판시한다.
위와 같은 대법원의 입장을 기초로 지역주택조합 가입계약에 따라 계약금 약 4650만원을 수령한 지역주택조합이 위 돈을 조합원에게 반환해야 하는지가 문제 됐던 실제 사안을 살펴보자.
2주택자로서 지역주택조합원 자격이 없던 A는 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결했다. 2017년 5월 B조합은 조합설립 인가를 신청했고 2017년 8월 B조합은 지자체장으로부터 지역주택조합 설립인가 및 A의 조합원 부적격 통지를 받았다.
그런데 B조합이 A에게 위 부적격 통지를 전달하거나 안내하지 않은 상태에서 2018년 9월 A로부터 계약금 4650만원을 수령했다. 그러자 A는 B조합에 부당이득반환청구소송을 제기했고 이에 대한 대법원 선고 판결 요지는 아래와 같다.
대법원은 “A가 B조합의 조합설립 인가 신청일 후에 납부한 분담금 중 1차 계약금 3000만원은 B조합의 조합설립 인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금에 해당한다”며 “A가 조합가입계약 체결 시는 물론 B조합의 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 조합원 지위를 취득하지 못하였다고 하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로 B조합의 조합설립 인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금인 1차 계약금에 대해서는 B조합의 조합설립 인가 신청일 후에도 여전히 A의 납부 의무가 존재한다”고 했다.
따라서 A가 이러한 납부 의무를 이행한 것을 두고 법률상 원인 없는 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 볼 수는 없다.
살피건대 부단히 발생하는 지역주택조합과 조합원 간 부담금 반환 분쟁에 관한 대법원의 명확하고 일관된 입장, 즉 조합원 자격요건이 없는 자와 지역주택조합이 체결한 조합가입계약은 원칙적으로 유효하되 확정적으로 무효가 되는 기준일은 조합설립인가 신청일로서 위 신청일에도 조합원 자격요건을 구비하지 못하였다면 조합가입계약이 무효가 된다.
이처럼 무효가 되는 경우에도 오직 장래를 향해서만 무효일 뿐이어서 조합설립 인가 신청일 전에 이행기가 도래하였던 무자격 조합원의 부담금 납부 의무는 유효한 조합가입계약에 따른 정당한 의무이므로 설령 조합원이 조합가입계약의 무효 확정일인 조합설립 인가 신청일 후에 위 부담금을 납부한 경우에도 부당이득으로 반환받을 수는 없다는 점을 유념해야 한다.
조주영 법무법인 신의 변호사
지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않고 있는데 이러한 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다.
근거 법령에 따라 마련된 조합 규약이나 조합가입계약에는 조합원의 의무로서 부담금 및 기타 비용에 관한 납부 의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 부담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있는데 이러한 지역주택조합사업과 조합가입계약의 성질, 조합 규약이나 조합가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 부담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다는 점이 중요하다.
이와 관련해 대법원은 지역주택조합의 조합원 자격요건(무주택자) 또는 1주택자일 것을 규정한 주택 법령상 규정들은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하므로 2주택자나 다주택자 등 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 조합가입계약을 체결하고서 주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못했다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 조합가입계약은 유효하다고 판시한다.
위와 같은 대법원의 입장을 기초로 지역주택조합 가입계약에 따라 계약금 약 4650만원을 수령한 지역주택조합이 위 돈을 조합원에게 반환해야 하는지가 문제 됐던 실제 사안을 살펴보자.
2주택자로서 지역주택조합원 자격이 없던 A는 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결했다. 2017년 5월 B조합은 조합설립 인가를 신청했고 2017년 8월 B조합은 지자체장으로부터 지역주택조합 설립인가 및 A의 조합원 부적격 통지를 받았다.
그런데 B조합이 A에게 위 부적격 통지를 전달하거나 안내하지 않은 상태에서 2018년 9월 A로부터 계약금 4650만원을 수령했다. 그러자 A는 B조합에 부당이득반환청구소송을 제기했고 이에 대한 대법원 선고 판결 요지는 아래와 같다.
대법원은 “A가 B조합의 조합설립 인가 신청일 후에 납부한 분담금 중 1차 계약금 3000만원은 B조합의 조합설립 인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금에 해당한다”며 “A가 조합가입계약 체결 시는 물론 B조합의 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 조합원 지위를 취득하지 못하였다고 하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로 B조합의 조합설립 인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금인 1차 계약금에 대해서는 B조합의 조합설립 인가 신청일 후에도 여전히 A의 납부 의무가 존재한다”고 했다.
따라서 A가 이러한 납부 의무를 이행한 것을 두고 법률상 원인 없는 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 볼 수는 없다.
살피건대 부단히 발생하는 지역주택조합과 조합원 간 부담금 반환 분쟁에 관한 대법원의 명확하고 일관된 입장, 즉 조합원 자격요건이 없는 자와 지역주택조합이 체결한 조합가입계약은 원칙적으로 유효하되 확정적으로 무효가 되는 기준일은 조합설립인가 신청일로서 위 신청일에도 조합원 자격요건을 구비하지 못하였다면 조합가입계약이 무효가 된다.
이처럼 무효가 되는 경우에도 오직 장래를 향해서만 무효일 뿐이어서 조합설립 인가 신청일 전에 이행기가 도래하였던 무자격 조합원의 부담금 납부 의무는 유효한 조합가입계약에 따른 정당한 의무이므로 설령 조합원이 조합가입계약의 무효 확정일인 조합설립 인가 신청일 후에 위 부담금을 납부한 경우에도 부당이득으로 반환받을 수는 없다는 점을 유념해야 한다.
조주영 법무법인 신의 변호사