신한투자증권 자산관리컨설팅부 분석

서울의 강남 3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역(토허제) 적용을 하루 앞둔 23일 서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스

과거 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 토지거래허가구역(토허구역) 지정 시 거래량은 줄였지만 집값 상승세는 꺾지 못한 것으로 나타났다. 정부와 서울시가 지난달 이 지역에 대한 토허구역을 해제한 뒤 집값 급등세가 나타나자 오는 24일부터 토지거래허가제(토허제)를 확대 재시행하지만, 주택 가격 상승세가 잡히지 않을 수도 있다는 의미다.

23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부에 따르면 잠삼대청에 대한 토허제가 시행된 2020년 6월을 기준으로 직전 2년(2018년 6월~2020년 5월)과 직후 2년(2020년 6월~2022년 5월)의 아파트 매매량을 조사한 결과, 거래량은 4개 지역에서 모두 감소한 것으로 나타났다.

잠실동은 당시 토허제 시행 전 2년간 거래량이 4456건이었으나 시행 후 814건으로 80% 이상 급감했다. 청담동은 461건에서 178건으로, 대치동은 1343건에서 536건으로 모두 60% 이상 감소했다. 삼성동 역시 596건에서 408건으로 줄었다.

토허제는 투기 방지를 위해 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 토허구역 내 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용되며 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 불가능하다.

이러한 거래량은 감소에도 매매 가격 상승세는 지속된 것으로 나타났다. 부동산R114 자료에 따르면 대치동 아파트 매매가격은 토허제 시행 후 2년간 23.8% 올랐다. 이는 토허제 시행 전 2년간 상승률(22.7%)보다 더 가파른 상승세다. 잠실 역시 규제 후 상승률(22.5%)이 규제 전(20.8%)보다 높았다. 이들 지역의 학군이나 교통 등 입지적 강점이 부각되고 재건축 사업이 속도를 내면서 가격 상승세가 유지된 것으로 해석된다. 청담동(24.0%→19.8%)과 삼성동(23.7%→18.7%)은 규제 후 가격 상승 폭이 둔화됐지만, 상승세는 지속됐다.

이들 지역의 가격 상승세는 최근까지 지속됐다. 잠실 아파트 매매가는 2020년 6월 3.3㎡(1평)당 5758만원에서 지난달 7898만원으로 37.2% 올랐다. 같은 기간 청담동 아파트는 5482만원에서 7418만원으로 35.3% 상승했다. 대치동의 경우 6437만원에서 8745만원으로 35.9% 뛰었고, 삼성동은 5786만원에서 7663만원으로 32.4% 상승했다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토허제는 시장 안정을 위한 정책적 도구로 도입됐으나 실제 효과를 보면 거래 경직성을 강화하는 부작용이 더 크게 나타났다”고 했다.

조선비즈

김유진 기자 [email protected]