지난 2월 초 많은 언론사에서 서울 아파트의 거래 가뭄에 대한 기사를 쏟아냈다. 서울시에서 발표하는 서울부동산정보광장의 데이터를 근거로 서울 아파트 거래가 크게 줄어들고 있다는 논지의 기사를 앞다투어 보도한 것이다.
언론사마다 보도 시점이 조금씩 다르지만 공통된 논지는 2025년 1월의 서울 아파트 거래량은 2000건대에 그칠 것이며 이러한 거래 가뭄 현상은 상당 기간 지속될 것이라는 논지이다.
서울부동산정보광장에 발표되는 서울 아파트 거래량 집계의 구체적인 절차나 내용을 잘 모르는 일반인이 보면 서울 아파트 거래가 올해 들어와서 상당히 위축되고 있는 것처럼 보일 수 있다. 2025년 1월의 거래량을 (1월이 지난 시점인) 2월 초~중순에 보도했기 때문이다.
그러면 진실은 무엇일까? 2025년 1월의 거래량은 이 원고의 작성일인 3월 13일 기준으로 3355건이나 된다. 더구나 전년 동기(2024년 1월)이나 전달(2024년 12월)과 비교하여 거래량이 전혀 줄어들지 않았다.
위 표는 2023년부터 최근까지 서울 아파트 매매 거래량을 월별로 정리한 표이다. 2024년 9월을 제외하고 전년 동기보다 거래량이 줄어든 적은 한 번도 없다. 2022년까지 범위를 늘리더라도 전년 동기보다 거래량이 줄어든 적은 작년 9월 단 한 번이다.
현실 거래, 최대 90일 뒤 반영그러면 왜 언론 보도와 현실이 이렇게 차이가 날까?
첫째, 서울부동산정보광장의 데이터 집계 방식에 대한 이해 부족 때문이다. 매매거래가 되면, 다시 말해 매도자와 매수자가 계약서를 정식으로 작성한 후 30일 이내에 거래 신고를 하게 되어 있다. 예를 들면 12월 31일에 매매계약을 체결한 계약이 있다면 30일 후인 다음 해 1월 30일까지는 신고를 해야 한다는 것이다. 신고일이 계약체결일보다 최장 30일이 늦어질 수 있다는 뜻이다.
여기까지는 많은 사람이 알고 있다. 그래서 12월 거래량은 1월 30일까지는 신고되고 하루 늦게 공지가 되니 1월 31일에는 확정되는 것으로 착각한다. 하지만 현실은 전혀 그렇지 않다. 여러 자치구에서 집계된 것을 취합하고 검증하는 데 시간이 더 걸리기 때문에 1월 31일에도 확정되지는 않는다.
실제 예를 들어보면 2024년 12월의 거래량을 보면 서울부동산정보광장에는 1월 31일에 3076건으로 올라와 있었다. 그런데 이 원고 작성일인 3월 13일 기준으로는 3215건으로 되어 있다. 한두 건의 차이가 아니라 무려 139건의 차이가 난다. 거래 당사자는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 30일 안에 신고를 했다고 하더라도 서울부동산정보광장에는 그 이후에 등재될 수도 있다는 뜻이다.
이 칼럼을 읽은 독자는 직접 서울부동산정보광장에 접속하여 2024년 12월의 거래량을 확인해 보라. 3215건보다 더 많아졌을 가능성이 높다. 서울부동산정보광장에 등재된 데이터가 거의 안정되는 시기는 30일이 아니라 90일 정도가 지나야 한다.
실제로 작년 11월에 거래된 매매 거래량이 (12월 말에 확정된 것이 아니라) 계속 늘어서 1월 말에는 3355건으로 등재되었고 2월 말에는 3405건으로 등재되었다. 거래가 끝난 후 두 달 후와 세 달 후의 차이가 50건이나 되는 것이다(3월 13일에는 3424건).
이렇게 늦게 집계되는 데이터를 가지고, 그것도 집계 기간이 한참 남은 데이터를 가지고 추측 기사를 쓰니까 현실과 엄청난 차이가 나는 것이다.
다음 표는 2025년 1월 거래량을 서울부동산정보광장에서 어떻게 발표하는지를 한 달여 동안 추적해서 만든 것이다.
1월 거래량이지만 (앞서 설명한 바와 같이) 1월에 집계가 끝나는 것이 아니라 최소 2월 말까지는 집계가 진행된다. 2월 말일에 서울부동산정보광장에 게재된 1월 거래량은 3281건이었다.
그런데 여기서 집계가 끝나는 것이 아니다. 원고 작성일인 3월 13일에 발표된 1월 거래량은 3355건이다. 2월 말에 집계가 확정되는 것이 아니라 1월 거래량이 발표시점에 따라 계속 늘어나고 있는 것이다. 결국 1월 거래량 수치가 안정되는 것은 2월 말이 아니라 4월 말 정도가 되어야 한다. 그 전까지 매일 조금씩 수치가 바뀌고 있다. 그런데 (아직도 집계가 다 되지 않은) 1월 거래량에 대해 성급하게 확정적으로 보도를 하니 문제가 되는 것이다.
예를 더 들어보자. 올해 2월 거래량은 아직 집계가 끝나지 않았다. 앞서 언급한 바와 같이 비교적 안정된 수치는 5월 말에나 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 어떤 성급한 사람이 2월 거래량을 예측했다고 가정하자.
2월에 거래된 것은 2월에 신고할 수도 있고 3월에 신고할 수도 있으니 2월 말이면 절반 정도는 신고가 되었을 것으로 추측했을 것이다. 2월 말일까지의 신고된 거래건수가 2285건이니 곱하기 2를 하면 4570건 정도가 될 것으로 추정할 것이다.
하지만 이 원고 작성일인 3월 13일 기준으로 벌써 4766건이 넘는다. 신고일이 보름 이상 남아 있기 때문에 완전히 집계가 되면 5000건은 당연히 넘고 6000건도 훌쩍 넘을 가능성이 높다.
거래 당사자 중에는 거래를 하자마자 신고하는 사람도 있지만 시간을 두고 나중에 신고하는 사람이 더 많다. 특히 경험이 많은 중개사일수록 신고 마감일인 30일을 거의 채워서 신고하는 경향이 있다.
매매 당사자가 변심하여 거래를 취소하는 경우가 있기 때문이다. 소위 배액 배상을 하더라도 집을 팔지 않는다고 하거나 반대로 계약금을 포기하고 집을 사지 않을 수도 있는 것이다. 그런데 성급히 거래 신고를 했다면 문제가 생길 수 있다. 집값을 띄우기 위해 거짓으로 거래를 했다고 오해받을 수 있고 심하면 조사를 받을 수도 있기 때문이다.
단순 변심이 아니더라도 계약의 세부 사항이 바뀌더라도 거래 신고를 취소하고 다시 신고해야 한다. 예를 들어 단독 명의로 계약을 했는데 나중에 (잔금일 이전에) 배우자와 공동 명의로 바꾸고자 할 수도 있다. 이런 경우 매매 당사자만 서로 합의하면 계약을 수정할 수 있겠지만 이것을 미리 신고했다면 계약 수정을 꺼려하는 경우도 있을 수 있다. 계약이 이미 신고되었다는 이유로 매도인이 수정 계약을 거부하는 경우도 실제로 보았다. 매물이 줄어도 거래는 준다거래 당사자 입장에서는 이런 일을 방지하기 위해 최대한 거래신고를 미루는 것이 유리하다. 이와 같이 신고가 늦어지면서 거래량이 실제보다 적어 보이는 것이다. 월초에 신고한 거래량이 적다고 해서 이를 거래가 줄어들고 있다고 단정하는 것은 상당히 위험하다.
그럼에도 불구하고 이런 기사에 대한 관심이 끊이지 않는 이유는 거래량이 줄면 집값이 떨어진다고 오해를 하는 사람들이 많기 때문이다. 하지만 거래가 줄어드는 이유는 매수자가 줄어들기 때문도 있지만 매물이 줄어들기 때문일 수도 있다.
서울 아파트 거래량은 작년 7월에 9000건이 넘었던 것에 비해 아직은 그 수준을 회복하지 못하고 있다. 하지만 이를 두고 서울 아파트 값이 약세라고 보는 것은 무리인 것이다. 몇몇 인기 지역은 매물 부족으로 (거래량이 적더라도) 집값이 오르고 있기 때문이다.
결론적으로 말해 거래량 추이로 집값의 향방을 예측하는 것은 무모하다. 또한 미래의 거래량을 확정적으로 예측하는 행위 자체가 아무런 의미가 없다고 하겠다.
언론사마다 보도 시점이 조금씩 다르지만 공통된 논지는 2025년 1월의 서울 아파트 거래량은 2000건대에 그칠 것이며 이러한 거래 가뭄 현상은 상당 기간 지속될 것이라는 논지이다.
서울부동산정보광장에 발표되는 서울 아파트 거래량 집계의 구체적인 절차나 내용을 잘 모르는 일반인이 보면 서울 아파트 거래가 올해 들어와서 상당히 위축되고 있는 것처럼 보일 수 있다. 2025년 1월의 거래량을 (1월이 지난 시점인) 2월 초~중순에 보도했기 때문이다.
그러면 진실은 무엇일까? 2025년 1월의 거래량은 이 원고의 작성일인 3월 13일 기준으로 3355건이나 된다. 더구나 전년 동기(2024년 1월)이나 전달(2024년 12월)과 비교하여 거래량이 전혀 줄어들지 않았다.
위 표는 2023년부터 최근까지 서울 아파트 매매 거래량을 월별로 정리한 표이다. 2024년 9월을 제외하고 전년 동기보다 거래량이 줄어든 적은 한 번도 없다. 2022년까지 범위를 늘리더라도 전년 동기보다 거래량이 줄어든 적은 작년 9월 단 한 번이다.
현실 거래, 최대 90일 뒤 반영그러면 왜 언론 보도와 현실이 이렇게 차이가 날까?
첫째, 서울부동산정보광장의 데이터 집계 방식에 대한 이해 부족 때문이다. 매매거래가 되면, 다시 말해 매도자와 매수자가 계약서를 정식으로 작성한 후 30일 이내에 거래 신고를 하게 되어 있다. 예를 들면 12월 31일에 매매계약을 체결한 계약이 있다면 30일 후인 다음 해 1월 30일까지는 신고를 해야 한다는 것이다. 신고일이 계약체결일보다 최장 30일이 늦어질 수 있다는 뜻이다.
여기까지는 많은 사람이 알고 있다. 그래서 12월 거래량은 1월 30일까지는 신고되고 하루 늦게 공지가 되니 1월 31일에는 확정되는 것으로 착각한다. 하지만 현실은 전혀 그렇지 않다. 여러 자치구에서 집계된 것을 취합하고 검증하는 데 시간이 더 걸리기 때문에 1월 31일에도 확정되지는 않는다.
실제 예를 들어보면 2024년 12월의 거래량을 보면 서울부동산정보광장에는 1월 31일에 3076건으로 올라와 있었다. 그런데 이 원고 작성일인 3월 13일 기준으로는 3215건으로 되어 있다. 한두 건의 차이가 아니라 무려 139건의 차이가 난다. 거래 당사자는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 30일 안에 신고를 했다고 하더라도 서울부동산정보광장에는 그 이후에 등재될 수도 있다는 뜻이다.
이 칼럼을 읽은 독자는 직접 서울부동산정보광장에 접속하여 2024년 12월의 거래량을 확인해 보라. 3215건보다 더 많아졌을 가능성이 높다. 서울부동산정보광장에 등재된 데이터가 거의 안정되는 시기는 30일이 아니라 90일 정도가 지나야 한다.
실제로 작년 11월에 거래된 매매 거래량이 (12월 말에 확정된 것이 아니라) 계속 늘어서 1월 말에는 3355건으로 등재되었고 2월 말에는 3405건으로 등재되었다. 거래가 끝난 후 두 달 후와 세 달 후의 차이가 50건이나 되는 것이다(3월 13일에는 3424건).
이렇게 늦게 집계되는 데이터를 가지고, 그것도 집계 기간이 한참 남은 데이터를 가지고 추측 기사를 쓰니까 현실과 엄청난 차이가 나는 것이다.
다음 표는 2025년 1월 거래량을 서울부동산정보광장에서 어떻게 발표하는지를 한 달여 동안 추적해서 만든 것이다.
1월 거래량이지만 (앞서 설명한 바와 같이) 1월에 집계가 끝나는 것이 아니라 최소 2월 말까지는 집계가 진행된다. 2월 말일에 서울부동산정보광장에 게재된 1월 거래량은 3281건이었다.
그런데 여기서 집계가 끝나는 것이 아니다. 원고 작성일인 3월 13일에 발표된 1월 거래량은 3355건이다. 2월 말에 집계가 확정되는 것이 아니라 1월 거래량이 발표시점에 따라 계속 늘어나고 있는 것이다. 결국 1월 거래량 수치가 안정되는 것은 2월 말이 아니라 4월 말 정도가 되어야 한다. 그 전까지 매일 조금씩 수치가 바뀌고 있다. 그런데 (아직도 집계가 다 되지 않은) 1월 거래량에 대해 성급하게 확정적으로 보도를 하니 문제가 되는 것이다.
예를 더 들어보자. 올해 2월 거래량은 아직 집계가 끝나지 않았다. 앞서 언급한 바와 같이 비교적 안정된 수치는 5월 말에나 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 어떤 성급한 사람이 2월 거래량을 예측했다고 가정하자.
2월에 거래된 것은 2월에 신고할 수도 있고 3월에 신고할 수도 있으니 2월 말이면 절반 정도는 신고가 되었을 것으로 추측했을 것이다. 2월 말일까지의 신고된 거래건수가 2285건이니 곱하기 2를 하면 4570건 정도가 될 것으로 추정할 것이다.
하지만 이 원고 작성일인 3월 13일 기준으로 벌써 4766건이 넘는다. 신고일이 보름 이상 남아 있기 때문에 완전히 집계가 되면 5000건은 당연히 넘고 6000건도 훌쩍 넘을 가능성이 높다.
거래 당사자 중에는 거래를 하자마자 신고하는 사람도 있지만 시간을 두고 나중에 신고하는 사람이 더 많다. 특히 경험이 많은 중개사일수록 신고 마감일인 30일을 거의 채워서 신고하는 경향이 있다.
매매 당사자가 변심하여 거래를 취소하는 경우가 있기 때문이다. 소위 배액 배상을 하더라도 집을 팔지 않는다고 하거나 반대로 계약금을 포기하고 집을 사지 않을 수도 있는 것이다. 그런데 성급히 거래 신고를 했다면 문제가 생길 수 있다. 집값을 띄우기 위해 거짓으로 거래를 했다고 오해받을 수 있고 심하면 조사를 받을 수도 있기 때문이다.
단순 변심이 아니더라도 계약의 세부 사항이 바뀌더라도 거래 신고를 취소하고 다시 신고해야 한다. 예를 들어 단독 명의로 계약을 했는데 나중에 (잔금일 이전에) 배우자와 공동 명의로 바꾸고자 할 수도 있다. 이런 경우 매매 당사자만 서로 합의하면 계약을 수정할 수 있겠지만 이것을 미리 신고했다면 계약 수정을 꺼려하는 경우도 있을 수 있다. 계약이 이미 신고되었다는 이유로 매도인이 수정 계약을 거부하는 경우도 실제로 보았다. 매물이 줄어도 거래는 준다거래 당사자 입장에서는 이런 일을 방지하기 위해 최대한 거래신고를 미루는 것이 유리하다. 이와 같이 신고가 늦어지면서 거래량이 실제보다 적어 보이는 것이다. 월초에 신고한 거래량이 적다고 해서 이를 거래가 줄어들고 있다고 단정하는 것은 상당히 위험하다.
그럼에도 불구하고 이런 기사에 대한 관심이 끊이지 않는 이유는 거래량이 줄면 집값이 떨어진다고 오해를 하는 사람들이 많기 때문이다. 하지만 거래가 줄어드는 이유는 매수자가 줄어들기 때문도 있지만 매물이 줄어들기 때문일 수도 있다.
서울 아파트 거래량은 작년 7월에 9000건이 넘었던 것에 비해 아직은 그 수준을 회복하지 못하고 있다. 하지만 이를 두고 서울 아파트 값이 약세라고 보는 것은 무리인 것이다. 몇몇 인기 지역은 매물 부족으로 (거래량이 적더라도) 집값이 오르고 있기 때문이다.
결론적으로 말해 거래량 추이로 집값의 향방을 예측하는 것은 무모하다. 또한 미래의 거래량을 확정적으로 예측하는 행위 자체가 아무런 의미가 없다고 하겠다.
아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)