정부와 서울시가 지난달 단행한 토지거래허가구역(토허구역) 해제가 최근 집값 급등세의 원인이라는 점을 인정하고, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 전체를 토허구역으로 확대 지정하며 수습에 나섰다. 일단 급하게 틀어막긴 했지만, 한 달여 만에 뒤집힌 ‘오락가락 정책’으로 시장이 교란되면서 또 다른 부작용이 생길 수도 있다.

19일 국토교통부는 브리핑에서 토허구역에서 해제된 강남·송파구 일부에서 집값 과열 조짐이 시작됐으며 특히 강남 3구를 중심으로 갭 투자 수요가 급증했다고 밝혔다.

지난달 서울시는 “부동산 시장이 하락 안정화되고 있다”며 토허구역 해제 배경을 설명했다. 하지만 결과적으로 보면 연초부터 이미 꿈틀거리던 시장 상황을 제대로 읽지 못하고 심각한 오판을 한 셈이 됐다.

이번 조치로 서울 강남 3구와 용산구에 위치한 한 동짜리 나홀로 아파트나 재건축이 추진되지 않는 구축 아파트도 예외 없이 토지거래허가 대상이 된다. 다만, 상가는 제외다. 면적이 6㎡ 이상이라면 이달 24일부터 관할 구청장으로부터 거래 허가를 받아야 한다. 취득은 2년 이상 실거주가 가능한 실수요자에게만 허용된다. 토허구역 내 주택 매수자는 가구원 전원이 무주택자여야 한다. 잔금 납부일은 3개월 내로 제한된다. 자금 여력이 없다면 사실상 매수가 어렵다는 얘기다.

정부가 35일 만에 정책기조를 완전히 뒤엎으며 서울 전체의 27% 달하는 광범위한 면적을 토허구역으로 묶는 초강수를 낸 것은 그만큼 다급했다는 의미다. 자칫 머뭇거리다가는 집값 상승이 서울 전역으로 확산될 수도 있다는 위기감도 컸던 것으로 보인다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “좁은 지역만 ‘핀셋 규제’하면 인접 지역에 수요가 쏠리는 풍선효과가 반복되다 보니, 광범위한 규제 외에는 선택지가 없다고 판단했을 것”이라고 말했다.

이 같은 충격요법에도 불구하고 정부 기대대로 집값이 하향 안정화될지는 단언하기 어렵다. 토허구역 확대 지정으로 당장 규제지역의 거래량은 감소하겠지만 장기적으로 볼 때 한 번 불붙은 강남권을 포함한 서울의 집값 상승세를 막기엔 역부족일 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 분양시장의 낮은 공급 진도율, 내년 서울 준공물량 감소, 전월세 가격 상승 등이 이어진다면 강남권 등의 매매가격이 하향 조정되는 데 한계가 있다”고 말했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “규제에 포함되지 않은 상급지로 투자 세력이 분명히 유입될 것”이라며 “해당 지역까지 규제가 확대된다면 수도권까지 상승세가 퍼져나갈 가능성도 있다”고 말했다.

토지거래허가제가 당초 취지와 달리 정부의 가격 통제 수단으로 남용되면서 훼손된 정책 신뢰도 우려되는 대목이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “이미 토허구역 해제로 인한 폭등을 목격한 집주인들은 가격을 내리기보다는 기다리는 쪽을 택할 것”이라고 말했다.

일각에서는 광범위한 토허구역 지정이 예기치 못한 부작용을 불러올 가능성도 우려한다. 매매가 아닌 전월세 임대료로 불똥이 튈 수 있다는 것이다. 장소희 신한투자증권 수석연구원은 “토허구역에서의 갭 투자(전세 낀 주택 구입) 금지는 전월세 물건의 감소를 초래하고 전월세를 상승시키는 문제를 발생시킬 수 있다”고 말했다.

토허구역 확대 지정이 오는 24일부터 적용되기 때문에 이번 주말까지 강남 3구·용산구에서의 거래 혼란은 불가피할 것으로 보인다.

김인만 소장은 “규제 지역에서 전세를 낀 갭 투자로 이미 집을 산 집주인들이 급하게 매도에 나설 가능성이 높다”고 말했다.

정부의 규제 강화와 맞물려 시중은행들은 대출 죄기에 나섰다. SC제일은행은 오는 26일부터 다주택자(2주택 이상)에 대한 생활안정자금 목적의 주택담보대출(주담대)을 중단한다. 다주택자의 퇴거대출, 타 은행 대환대출, 추가 대출도 제한된다. NH농협은행도 21일부터 서울 지역에 한해 조건부 전세대출 취급을 전면 중단한다. 갭 투자를 막기 위해 임대인의 소유권 이전, 선순위 근저당 감액·말소, 신탁 등기 말소 등의 조건과 동시에 전세대출이 이뤄지는 경우엔 대출을 제한하겠다는 것이다.

경향신문

김지혜 기자 [email protected] 심윤지 기자 [email protected]