[감정평가]
최근 늘어난 상담 중 하나가 특수관계인 간에 부동산을 매매 시 감정평가 문의다. 특수관계인 간 부동산 매매는 일반적인 부동산 거래와 달리 세법 및 공정성 확보에서 주의가 필요한 영역이다. 따라서 감정평가를 활용해 안정성을 확보하려는 수요가 많다.
감정평가사로서 상담을 진행하며 느끼는 점은 의뢰인들의 트렌드가 절세를 재테크의 일환으로 삼을 만큼 굉장히 중요하게 준비하지만 이에 못지않게 세무조사 리스크를 감수하지 않으려 한다는 사실이다.
특히 세무 당국에서 일반 매매 시보다 더욱 엄격히 관리하는 특수관계인 간 매매에서 감정평가라는 안전장치를 마련하는 주된 이유 중 하나가 바로 부동산 시가에 대한 객관적인 근거를 획득하는 차원이라는 점에서 그렇다.
특수관계인이란 친족, 법인의 주요 주주 및 임원, 계열사 등 경제적으로 밀접한 관계를 가진 개인 또는 법인을 의미한다.
현업에서 느끼는 감정평가 문의량으로 따져보면 부모와 자녀 간 부동산 매매를 위한 경우가 가장 많다. 그리고 형제자매, 친족 간 또는 법인이 대표이사나 계열사와 체결하는 부동산 거래의 경우도 종종 있다.
얼마 전 처리한 부모와 자녀 사이의 부동산 매매를 위한 감정평가 건에서 의뢰인은 증여세·양도소득세가 발생하는 세무상 리스크를 방지하기 위해 감정평가를 받는다고 했다. 세금적으로 아무 문제 없이 안전하게 자산을 이전하는 것을 가장 중요시하는 분이었다.
현행 세법상 시가보다 30% 낮거나 3억원 이상 차이가 나면 증여세 부과가 가능하므로 감정평가로써 적정 시가를 산정하면 증여세 문제를 사전에 차단하고 나아가 양도소득세 계산 시에도 과세 리스크를 최소화할 수 있다.
한편 법인과 대표이사 간 부동산 거래 시 감정평가를 활용하면 거래가격으로 인해 세금 회피 의혹 등 법인세 문제가 발생하는 것을 예방할 수 있다. 그뿐만 아니라 법인의 자산을 부당히 유출했다는 혐의를 방지할 수도 있다.
만에 하나 이미 진행한 특수관계인 간 거래에 대하여 세무조사 등의 문제가 발생하더라도 객관적인 거래의 근거로서 감정평가서를 제출하면 되니 분쟁 예방 차원에서도 감정평가를 받아 거래하는 것이 안전하다.
과거 고모와 조카 간에 부동산 거래를 하면서 감정평가를 의뢰하여 처리한 적이 있었다. 일하다가 알게 된 사실인데 의뢰인들은 감정평가를 활용하여 단순히 세금 문제에서 안전하게 하려고 했던 것뿐만 아니라 상속과 증여 문제까지 예방하고자 했다.
가족 또는 친족 간에 단발성 부동산 거래를 잘 마친 후라고 하더라도 추후 상속·증여의 문제가 발생할 수 있다. 이런 분쟁을 피하기 위해서도 부동산 시가에 대한 객관적인 자료를 갖추어 거래를 진행하는 것이 좋다.
특히 상속·증여 재산에 대한 국세청의 올해 감정평가사업의 예산이 96억원으로 2024년 46억원에서 2배 이상 증액되는 등 세법이 강화되는 추세를 고려할 때 감정평가 없이 특수관계인 간 부동산을 거래하는 것은 불필요한 리스크를 감수하는 것이라고 생각한다.
한편 감정평가수수료는 감정평가액에 따라 산정되는 법정수수료인데 수도권에 소재하는 부동산을 기준으로 감정평가액이 10억 원이면 수수료는 150만원 정도, 20억원이면 240만원 정도다. 이 정도 비용으로 세무조사, 가산세 등의 위험을 불식시키면서 혹시나 모를 분쟁 발생 시 객관적 시가 자료로써 활용할 수 있으니 여러모로 득이다. 따라서 특수관계인 간의 부동산 거래를 앞두고 있다면 전문 감정평가사와 상담하여 안전하게 거래하는 것이 현명하다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
