이재명 더불어민주당 대표가 12일 서울 여의도 국회도서관에서 열린 2025 더불어민주당 민생연석회의 20대 민생의제 발표회에서 윤후덕 수석부의장으로부터 민생의제를 전달받고 있다. 뉴스1

더불어민주당이 전세계약을 10년 보장 후 연장까지 가능하도록 임대차 제도를 개편하는 내용을 핵심으로 한 정책과제를 선정하자 전문가들은 우려를 쏟아냈다. 이 대표적이다. “다주택자 잡으려다 전세난을 유발한 문재인 정부의 부동산 정책 답습”이라는 날 선 비판도 나온다.

민주당이 12일 ‘20대 민생의제’를 공개하며 내놓은 주거 정책은 주거 안전망 강화에 초점을 맞췄다. 자가부터 전세까지 주거 유형을 불문하고 누구나 돈 걱정 없이, 쫓겨날 걱정 없이 거주하는 환경을 조성한다는 구상이다. 사실상 대선 공약이라는 평가가 나온다.

핵심은 주택임대차보호법을 개정해 임차인이 계약을 2년씩 10년을 보장하고 이후 연장까지 가능하도록 허용하고 , 임대료 인상률 상한(5%)을 신규 계약에도 적용한다는 것이다. 현재 2+2년 연장, 연장 시 임대료 인상률 상한을 골자로 한 '임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)'을 대폭 강화하는 내용이다.

전문가 평가는 부정적이다. 실현 가능성이 낮고 부작용이 크다는 것이다. 무엇보다 ‘임대차 2법’ 강화안은 시장을 교란한다는 경고가 쇄도한다. 우선 이 공통적으로 나왔다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “임대인 입장에서는 임대료를 2년마다 올려도 신규 계약 전셋값과 차이가 커 임대업을 중단할 것”이라고 말했다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 "전세 제도가 아예 사라질 가능성도 있다”고 내다봤다.

장기간 전셋값을 올리지 못하는 만큼, 이 나온다. 신규 계약까지 임대료 상한을 적용할 경우 재산권 침해를 주장하는 임대인들의 줄소송 가능성도 배제할 수 없다. 시행 전 편법으로 임차인을 내쫓는 임대인이 증가해 분쟁이 만연할 것이라는 전망도 제기됐다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “”고 경고했다.

임차인 보호 조치지만, 경제력이 약한 임차인은 전셋집 구하기가 더 어려워질 것이라는 분석도 나왔다. 독일에서는 임대인이 장기 거주할 임차인을 대상으로 면접을 진행해 화제가 됐는데 국내에서도 유사 사례가 나타난다는 이야기다. 국토연구원도 지난달 공개한 임대차 2법 연구 보고서에서 ‘신혼부부 등 후발 임차인들은 먼저 임대차 시장에 진입한 임차인에 밀려 집을 구하기 어려울 수 있다’고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “”고 염려했다.

‘똘똘한 한 채’ 현상이 강화되고, 임대주택은 소위 ‘하급지’에만 공급돼 임차인의 주거 여건이 악화될 것이라는 우려도 제기된다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자들의 똘똘한 한 채 선호가 강해지고, 그 지역에서는 아무도 전셋집을 공급하지 않을 것”이라고 말했다. 윤 팀장은 “양도세 면제 등 파격적 대책이 뒤따른다면 검토해 볼 수도 있겠지만, 그럼에도 현실성이 매우 떨어지는 방안”이라고 잘라 말했다.

한국일보

김민호 기자 ([email protected]) 신지후 기자 ([email protected])