서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 모습. 연합뉴스

오는 31일 입주완료를 앞둔 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축·올파포) 조합이 상가분쟁에 휘말린 것으로 7일 경향신문 취재결과 확인됐다.

상가 재건축과 아파트 재건축은 별개의 사업이지만, 아파트 재건축 조합이 상가분쟁에 엮이면서 상가와 아무런 관련없는 일반 분양자들까지 소유권 침해 우려가 생긴 것이다.

현재 올파포 상가는 전체 호실의 약 70% 가량 분양완료된 상태다. 통상 재건축 단지 상가는 초기 1년간 공실률이 높은 편인 반면 이곳은 입주가 순차적으로 진행되고 있다. 그러나 정작 내부를 들여다보면 상가 분양수익을 둘러싸고 내부 갈등이 증폭되고 있는 것이다.

경향신문 취재를 종합하면 올파포 상가재건축관리사(PM)인 ㈜리츠인홀딩스는 지난 5일 전체 조합원들에게 “조합자산에 대한 가압류 및 손해배상 청구를 진행하겠다”는 내용의 가압류 예고 통지서를 발송했다.

법원이 ㈜리츠인홀딩스의 가압류 신청을 받아들이면 조합원 뿐만 아니라 일반분양자들도 재산권 행사가 어려워진다. 현재 아파트 소유권은 올파포 조합에게 있다. 재건축 사업에서는 통상 조합이 소유권을 갖고 있다가 입주완료 시점에 건설사 및 상가분양대행사 등과 정산절차를 밟고 개별 소유주에게 소유권 이전등기를 한 뒤 조합 청산절차에 들어간다.

이 절차대로라면 올파포 조합은 입주완료(3월 31일) 시점 이후부터 조합원과 일반분양자들에게 순차적으로 개별등기(소유권 이전등기)를 해야 한다. 그러나 PM이 가압류신청을 예고함으로써 이 절차가 가로막힐 가능성이 높아진 것이다.

개별 소유권이전등기가 완료되지 않으면 각 소유주들은 등기부등본상 소유자로 표시되지 않기 때문에 매매나 증여, 상속, 근저당 설정 등에 제약을 받는다. 실거주자에게 당장 돌아가는 불이익은 없지만 양도세 감면 기산일 등이 늦춰질 수 있다.

가압류 예고 서류를 받은 조합원 A씨(74)는 “십 수년을 떠돌다 겨우 내 집에 돌아왔는데 이게 무슨 날벼락 같은 일이냐”면서 “(받은 서류가) 무슨 이야기인지도 모르겠지만 내 집이 가압류가 된다는 건 무서운 이야기 아니냐”고 말했다.

갈등은 최근 ‘우리상가재건축협의회’가 정식 상가대표단체로 승인받으려는 과정에서 PM사의 상가분양수익을 조합원에게 나눠주겠다는 공약을 하면서 시작됐다.

상가분쟁에 아파트 조합이 왜···

현재 올파포 상가에는 ‘둔촌아파트 상가재건축위원회’라는 대표단체가 있다. 그러나 일부 상가 소유주들이 비상대책위원회(비대위)격인 ‘우리상가협의회(우상협)’를 만들었다. 이어 조합에 “상가대표단체 를 변경할 수 있게 총회를 열어달라”고 요구했다. 총회소집 요건인 ‘전체조합원 5분의 1 이상’의 총회소집요구서도 조합측에 제출했다. 제출된 조합명의 소집요구서는 1258장이다. 총회소집요구서를 낸 조합원 중에는 아파트 조합원들도 다수 포함된 것으로 알려졌다. 조합은 우상협의 요구를 수용해 오는 22일 총회 개최를 공고한 상태다.

리츠인홀딩스가 조합원들에게 발송한 ‘둔촌주공 조합 자산 가압류 등 조치예정 통지서’. 제보자 제공

단순히 상가 대표를 변경하는 총회라면 PM이 가압류 및 손해배상을 예고할 이유는 없다. 그러나 우상협이 이 과정에서 PM의 사업이익인 분양수입금 중 180억원을 ‘조합발전기금’으로 출연하겠다는 약속을 하면서 문제가 생겼다. ㈜리츠인홀딩스는 입주완료(3월 31일) 이후인 4월 중 조합과 상가분양 수익 정산 절차를 밟아야 한다. PM이 분양을 위한 초기자금을 모두 자기자본으로 투입했기 때문에 분양수익도 PM이 모두 가져가는 게 합의사항이었다. 현재 미분양으로 남아있는 상가 역시 ㈜리츠인홀딩스가 부채로 떠안는다.

우상협은 현재 정식 상가대표단체가 되면 여기에 협력한 조합원에게 PM이 가져가야 할 수입금을 나눠 1인당 500만원씩 나눠주겠다는 약속을 한 상태다. 조합은 또 ㈜리츠인홀딩스가 보낸 ‘정산금액에 관한 내용증명’도 수령하지 않고 있는 것으로 알려졌다. 사실상 새 상가대표단체가 세워지기 전까지 상가수익 정산을 하지 않겠다는 얘기다.

㈜리츠인홀딩스는 “지난 2022년 9월 21일 둔촌주공 재건축조합은 당사와 이와 관련한 합의서를 체결했다”며 “그런데 조합은 PM에 귀속될 분양수입금을 가져가겠다는 우상협의 요구를 수용해 임시총회를 수익정산일 이전에 개최함으로써 합의서를 정면으로 위반했다”고 주장했다.

경향신문이 입수한 예고통지서를 살펴보면 ㈜리츠인홀딩스는 조합이 상가분양수익 정산을 거부하고, 임시총회를 열어 ‘180억원을 가져가겠다’는 우상협을 정식 상가대표단체로 승인할 경우 가압류 및 손해배상 청구소송을 제기하겠다고 명시하고 있다.

PM의 법률자문을 맡은 법무법인 광장은 “조합명의의 신탁부동산 전체(아파트 및 상가 지분 전체)와 조합자금 계좌에 대한 가압류 신청 및 조합 부동산의 자산 처분금지 가처분 신청도 하겠다”고 명시했다. 필요할 경우 유치권 행사도 하겠다는 입장도 내놓았다.

올파포 입주자 모임 공식 카페와 단체 채팅창에서는 이번 사태와 관련한 비판글이 이어지고 있다. 조합원들은 “상가싸움에 왜 조합원들이 이런 문서로 가슴을 졸여야 하느냐. 안 해줘도 될 우상협의 총회소집요구서를 동의해준 1200명 조합원은 도대체 뭐하는 사람들이냐” “상가문제는 자기네들끼리 싸우든 우리와 아무 관련이 없지 않느냐. 당장 조합에 가서 총회 서면결의서를 되찾아 찢어버리고 참석하지 말아야 한다” 등의 글을 남기고 있다.

경향신문

류인하 기자 [email protected]