LH, 개발이익으로 비수익 사업 손실 보전
토지주택연구원 “교차보전 지속가능성 어려워”
“정부 재정 지원 확대돼야” 지적
개발이익이 막대하다는 비판을 줄곧 받아온 한국토지주택공사(LH)가 최근 부동산 경기 하락으로 공적 역할을 확대하면서, 재무건전성이 떨어지고 있는 것으로 나타났다. 개발이익을 통해 임대주택 공급 등 비수익 사업을 보전하는 ‘교차보전 체계’에 한계가 왔다는 내부 분석마저 나왔다. LH는 건설 경기가 얼어붙자 공공주택 공급 확대, 지방 악성 미분양 아파트 직접 매입 등 공적 역할을 확대하고 있다. 그러나 동시에 주요 수익원인 토지·주택 등의 분양자산을 통한 이익 창출이 부진하며 비수익 사업의 손실을 보전하기 어려운 상황이 됐다는 것이다.
24일 LH에 따르면 최근 LH 산하 토지주택연구원은 ‘개발이익 발생 구조와 교차보전 체계의 성과와 한계’라는 보고서를 내부적으로 공유했다. 이 보고서는 “LH는 수익-비수익 간의 교차보전 체계를 통해 공공성 있는 정책사업을 수행하고 있다”며 “토지 및 분양주택 부문의 이익이 발생하는 구조에서는 교차보전의 체계가 유지되고 있으나 최근 교차보전 체계의 지속가능성은 한계에 도달한 상황”이라고 분석했다.
LH는 토지·주택 등 분양자산 등을 매각해 얻은 이익으로 임대주택의 운영 손실을 보전하고 판관비·이자비용 등을 지급 후 당기순이익을 창출하는 구조다. 이른바 ‘교차보전 체계’를 갖추고 있는 것이다.
이러한 교차보전 체계에서 LH는 공공임대 등 공적 사업을 수행하면서 재무건전성이 흔들리는 상황이다. LH는 수방사 부지 등을 개발하며 얻은 막대한 개발이익을 지역에 환원해야 한다는 지적을 지속적으로 받고 있다. 그러나 이러한 이익이 비수익 사업에 투입되면서 LH는 사업수지 적자로 인해 부채비율은 이미 200%를 넘었고 이 비율은 매년 평균 8% 수준으로 증가하는 추세다.
최근 들어서는 LH가 주거안정 정책 이행의 역할이 커지면서 이러한 교차보전 체계마저 무너질 것이라는 예상이 나온다. LH는 건설경기 하락과 부동산 프로젝트파인내싱(PF) 위기 대응을 위한 공적 역할을 확대하고 있다. 민간 건설사의 주택 공급 공백을 막기 위해 공공주택 공급을 확대하고, 매입임대주택 사업을 활발히 진행하고 있다. 또 지방의 준공 후 미분양 주택을 직접 매입해 민간 건설사에 대한 지원에도 나선다.
이처럼 정부의 정책 사업을 위한 지출은 늘었지만 기존 토지·분양주택 매각을 통해 얻던 수익은 줄어들었다. 민간 건설사들이 개발 사업이 줄어들면서 토지 분양은 지지부진한 상황이다. 여기에 건축비와 금융비용 상승으로 개발사업의 발생이익도 감소하고 있다. 토지주택연구원이 부동산 경기 변동에 따른 교차보전 체계의 지속가능성을 검토하기 위해 시나리오 분석(스트레스 테스트)도 수행한 결과 분양용지, 분양주택의 회수율 조정에 따라 손실 폭이 커지는 것으로 나타났다.
보고서는 “작년 이후 주거안정정책수행과 주택공급 물량 확대로 기존 투자-회수 체계는 균형점을 벗어나며 투자 대비 회수 여력이 현저히 감소했다”며 “최근 공사비 상승과 민간건설사업 부진에 따라 LH가 공급하는 용지에 대한 대금 회수가 지연되고 있다. 계획된 공급 물량 대비 저조한 회수 실적은 중장기적 발생이익에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 했다.
LH가 지금처럼 정부의 정책사업을 추진하기 위해서는 사업물량 조정, 사업 다각화와 함께 정부의 재정적 지원이 필요하다는 게 연구원의 주장이다. 보고서는 “부동산 경기 침체가 장기화될 경우 임대주택 등 손실사업을 보전하기 위한 수익사업에서의 이익 가능성이 낮아짐에 따라 사업수지 개선 여력이 약화돼 정책사업에 차질이 예상된다”며 “임대주택 건설·매입 사업비의 정부 보전액 확대 및 수선 유지비에 대한 재정지원 확대가 필요하다”고 했다.
토지주택연구원 “교차보전 지속가능성 어려워”
“정부 재정 지원 확대돼야” 지적
LH 사옥. /자료사진
개발이익이 막대하다는 비판을 줄곧 받아온 한국토지주택공사(LH)가 최근 부동산 경기 하락으로 공적 역할을 확대하면서, 재무건전성이 떨어지고 있는 것으로 나타났다. 개발이익을 통해 임대주택 공급 등 비수익 사업을 보전하는 ‘교차보전 체계’에 한계가 왔다는 내부 분석마저 나왔다. LH는 건설 경기가 얼어붙자 공공주택 공급 확대, 지방 악성 미분양 아파트 직접 매입 등 공적 역할을 확대하고 있다. 그러나 동시에 주요 수익원인 토지·주택 등의 분양자산을 통한 이익 창출이 부진하며 비수익 사업의 손실을 보전하기 어려운 상황이 됐다는 것이다.
24일 LH에 따르면 최근 LH 산하 토지주택연구원은 ‘개발이익 발생 구조와 교차보전 체계의 성과와 한계’라는 보고서를 내부적으로 공유했다. 이 보고서는 “LH는 수익-비수익 간의 교차보전 체계를 통해 공공성 있는 정책사업을 수행하고 있다”며 “토지 및 분양주택 부문의 이익이 발생하는 구조에서는 교차보전의 체계가 유지되고 있으나 최근 교차보전 체계의 지속가능성은 한계에 도달한 상황”이라고 분석했다.
LH는 토지·주택 등 분양자산 등을 매각해 얻은 이익으로 임대주택의 운영 손실을 보전하고 판관비·이자비용 등을 지급 후 당기순이익을 창출하는 구조다. 이른바 ‘교차보전 체계’를 갖추고 있는 것이다.
이러한 교차보전 체계에서 LH는 공공임대 등 공적 사업을 수행하면서 재무건전성이 흔들리는 상황이다. LH는 수방사 부지 등을 개발하며 얻은 막대한 개발이익을 지역에 환원해야 한다는 지적을 지속적으로 받고 있다. 그러나 이러한 이익이 비수익 사업에 투입되면서 LH는 사업수지 적자로 인해 부채비율은 이미 200%를 넘었고 이 비율은 매년 평균 8% 수준으로 증가하는 추세다.
정부가 지방 건설경기를 짓누르는 미분양 해소를 위해 '악성 미분양' 3000가구를 한국토지주택공사(LH)가 사들이는 방안을 내놓았다. 사진은 지난 19일 경기도 평택시 한 아파트 견본주택 모습. /연합뉴스
최근 들어서는 LH가 주거안정 정책 이행의 역할이 커지면서 이러한 교차보전 체계마저 무너질 것이라는 예상이 나온다. LH는 건설경기 하락과 부동산 프로젝트파인내싱(PF) 위기 대응을 위한 공적 역할을 확대하고 있다. 민간 건설사의 주택 공급 공백을 막기 위해 공공주택 공급을 확대하고, 매입임대주택 사업을 활발히 진행하고 있다. 또 지방의 준공 후 미분양 주택을 직접 매입해 민간 건설사에 대한 지원에도 나선다.
이처럼 정부의 정책 사업을 위한 지출은 늘었지만 기존 토지·분양주택 매각을 통해 얻던 수익은 줄어들었다. 민간 건설사들이 개발 사업이 줄어들면서 토지 분양은 지지부진한 상황이다. 여기에 건축비와 금융비용 상승으로 개발사업의 발생이익도 감소하고 있다. 토지주택연구원이 부동산 경기 변동에 따른 교차보전 체계의 지속가능성을 검토하기 위해 시나리오 분석(스트레스 테스트)도 수행한 결과 분양용지, 분양주택의 회수율 조정에 따라 손실 폭이 커지는 것으로 나타났다.
보고서는 “작년 이후 주거안정정책수행과 주택공급 물량 확대로 기존 투자-회수 체계는 균형점을 벗어나며 투자 대비 회수 여력이 현저히 감소했다”며 “최근 공사비 상승과 민간건설사업 부진에 따라 LH가 공급하는 용지에 대한 대금 회수가 지연되고 있다. 계획된 공급 물량 대비 저조한 회수 실적은 중장기적 발생이익에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 했다.
LH가 지금처럼 정부의 정책사업을 추진하기 위해서는 사업물량 조정, 사업 다각화와 함께 정부의 재정적 지원이 필요하다는 게 연구원의 주장이다. 보고서는 “부동산 경기 침체가 장기화될 경우 임대주택 등 손실사업을 보전하기 위한 수익사업에서의 이익 가능성이 낮아짐에 따라 사업수지 개선 여력이 약화돼 정책사업에 차질이 예상된다”며 “임대주택 건설·매입 사업비의 정부 보전액 확대 및 수선 유지비에 대한 재정지원 확대가 필요하다”고 했다.