법인의 주거용 주택 구입은 세금 높아
내년 5월 다주택자 양도세 중과 배제 종료
3주택 이상, 증여 계획 있다면 법인 유리
최근 가족 명의로 법인을 설립해 부동산에 투자하는 자산가들이 늘고 있다. 부동산 시장이 침체지만, 법인의 부동산 투자는 여전히 활발하다. 가족 법인은 주로 빌딩 등 상업용 부동산에 투자하지만, 주거용 부동산에 투자하는 법인도 적지 않다. 법원 등기정보에 따르면 지난해 12월 법인이 아파트·빌라·오피스텔 등 주거용 부동산을 매입한 건수는 6001건이다. 이는 지난 2023년 5월 이후 가장 큰 규모다.
가족 법인으로 주거용 부동산에 투자할 때는 주의할 점이 있다. 특히 법인 설립 초기 대도시에 있는 주거용 부동산을 매입할 경우 취득세 폭탄을 맞을 수도 있다. 가족 법인을 통한 주거용 부동산 투자 방법을 알아본다.
법인으로 아파트 매입하면 취득세 2.6배
전문가들은 아파트와 같은 주거용 부동산을 가족 법인으로 투자하면 개인 투자보다 각종 세금이 늘어난다고 지적한다. 법인으로 주거용 부동산을 매수할 경우 취득세는 지역에 관계 없이 12%를 적용한다. 여기에 지방교육세 1.2%, 농어촌특별세 0.2%를 포함 총 13.4%의 세금을 내야 한다. 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 취득세 12.4%를 적용한다. 개인 취득세율 4.6%와 비교하면 3배가량 늘어난다.
개인이 시가 20억원의 아파트를 구입할 경우 취득세는 9200만원이다. 법인으로 매수하면 취득세만 2억4000만원을 내야 한다. 취득세만 2.6배 증가한다.
법인이 내는 주거용 부동산 종부세의 경우 2주택은 2.7%, 3주택 이상은 5%를 내야 한다. 개인의 경우 다주택자는 9억원까지 공제되고, 장기보유 세액공제 최대 80%가 적용된다. 공제 초과분의 60%에 대해 과세되며 세율은 0.5~2.7%다. 3주택 이상이면서 과세표준 12억원 초과 시 최대 5%까지 세율이 중과된다. 세액공제를 고려하면 개인이 종부세 측면에서도 더 유리하다.
내년 5월 이후 양도세 중과… 3주택 이상은 법인 고려할 만
법인으로 주택을 매입하는 것이 무조건 단점만 있는 것은 아니다. 당분간 보유 주택을 매도할 계획이 없거나, 자녀에게 주택을 증여할 목적이라면 가족 법인 설립을 고려할 만하다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 양도세 중과세를 적용한다. 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트를 각각 중과한다. 지방소득세까지 포함하면 최고세율이 68.2%에 달한다. 다만 올해 5월 9일 종료 예정이던 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 조치가 1년 연장됐다.
법인이 부동산을 매각할 때는 지방세 포함 22%의 양도세를 내야 한다. 양도세 중과 한시적 배제 조치가 내년 5월 종료되면 다주택자의 경우 법인이 양도세를 대폭 절감할 수 있다.
현재 지방소득세를 합한 법인세율은 최소 9.9%에서 최고 26.4%까지다. 개인에게 적용되는 소득세율(6.6~49.5%)보다 낮다. 법인은 추후에 양도차익(이익잉여금)에 대해 자금인출 시 배당소득세 등이 나온다. 하지만 잉여금을 출금하지 않고 장기 재투자한다면 현금유동성 면에서 법인이 유리한 경우가 많다.
가족 법인은 증여 수단으로도 활용된다. 만약 자녀에게 대출이 없는 시가 20억원 아파트를 증여할 경우 증여세율 40%를 적용해 4억4000만원(일괄공제 5억원)의 증여세를 내야 한다. 가족 법인을 설립해 20억원의 아파트를 넘기면 2억6800만원(취득세율 13.4%)의 취득세를 내면 된다. 부모가 최대 21억7000만원까지 가족 법인에 무이자로 대여할 수 있어 부동산 취득 자금으로 활용할 수 있다.
내년 5월 다주택자 양도세 중과 배제 종료
3주택 이상, 증여 계획 있다면 법인 유리
일러스트=챗GPT 달리3
수도권에 아파트 두 채를 보유한 김모(45)씨는 지난해 말 아버지 소유 서울 아파트 한 채를 상속받게 됐다. 3주택자가 된 김씨는 종합부동산세와 양도세 중과세 등 세금 문제를 놓고 고민하다가 아내와 가족 법인을 설립하기로 했다. 임대 수익이 나오는 상가 건물도 보유하고 있어 가족 법인에 보유 부동산을 모두 넘기는 것이 절세에 유리하다고 판단했다. 그러나 담당 세무사는 자녀가 없는 김씨에게 “증여 계획이 없다면 법인 설립의 실익이 없다”며 오히려 세금이 더 나올 수 있다고 조언했다. 그러면서 다주택자 양도세 중과 배제 기한 내에 보유 주택 하나를 매도할 것으로 제안했다.
최근 가족 명의로 법인을 설립해 부동산에 투자하는 자산가들이 늘고 있다. 부동산 시장이 침체지만, 법인의 부동산 투자는 여전히 활발하다. 가족 법인은 주로 빌딩 등 상업용 부동산에 투자하지만, 주거용 부동산에 투자하는 법인도 적지 않다. 법원 등기정보에 따르면 지난해 12월 법인이 아파트·빌라·오피스텔 등 주거용 부동산을 매입한 건수는 6001건이다. 이는 지난 2023년 5월 이후 가장 큰 규모다.
가족 법인으로 주거용 부동산에 투자할 때는 주의할 점이 있다. 특히 법인 설립 초기 대도시에 있는 주거용 부동산을 매입할 경우 취득세 폭탄을 맞을 수도 있다. 가족 법인을 통한 주거용 부동산 투자 방법을 알아본다.
법인으로 아파트 매입하면 취득세 2.6배
전문가들은 아파트와 같은 주거용 부동산을 가족 법인으로 투자하면 개인 투자보다 각종 세금이 늘어난다고 지적한다. 법인으로 주거용 부동산을 매수할 경우 취득세는 지역에 관계 없이 12%를 적용한다. 여기에 지방교육세 1.2%, 농어촌특별세 0.2%를 포함 총 13.4%의 세금을 내야 한다. 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 취득세 12.4%를 적용한다. 개인 취득세율 4.6%와 비교하면 3배가량 늘어난다.
개인이 시가 20억원의 아파트를 구입할 경우 취득세는 9200만원이다. 법인으로 매수하면 취득세만 2억4000만원을 내야 한다. 취득세만 2.6배 증가한다.
법인이 내는 주거용 부동산 종부세의 경우 2주택은 2.7%, 3주택 이상은 5%를 내야 한다. 개인의 경우 다주택자는 9억원까지 공제되고, 장기보유 세액공제 최대 80%가 적용된다. 공제 초과분의 60%에 대해 과세되며 세율은 0.5~2.7%다. 3주택 이상이면서 과세표준 12억원 초과 시 최대 5%까지 세율이 중과된다. 세액공제를 고려하면 개인이 종부세 측면에서도 더 유리하다.
그래픽=손민균
내년 5월 이후 양도세 중과… 3주택 이상은 법인 고려할 만
법인으로 주택을 매입하는 것이 무조건 단점만 있는 것은 아니다. 당분간 보유 주택을 매도할 계획이 없거나, 자녀에게 주택을 증여할 목적이라면 가족 법인 설립을 고려할 만하다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 양도세 중과세를 적용한다. 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트를 각각 중과한다. 지방소득세까지 포함하면 최고세율이 68.2%에 달한다. 다만 올해 5월 9일 종료 예정이던 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 조치가 1년 연장됐다.
법인이 부동산을 매각할 때는 지방세 포함 22%의 양도세를 내야 한다. 양도세 중과 한시적 배제 조치가 내년 5월 종료되면 다주택자의 경우 법인이 양도세를 대폭 절감할 수 있다.
현재 지방소득세를 합한 법인세율은 최소 9.9%에서 최고 26.4%까지다. 개인에게 적용되는 소득세율(6.6~49.5%)보다 낮다. 법인은 추후에 양도차익(이익잉여금)에 대해 자금인출 시 배당소득세 등이 나온다. 하지만 잉여금을 출금하지 않고 장기 재투자한다면 현금유동성 면에서 법인이 유리한 경우가 많다.
가족 법인은 증여 수단으로도 활용된다. 만약 자녀에게 대출이 없는 시가 20억원 아파트를 증여할 경우 증여세율 40%를 적용해 4억4000만원(일괄공제 5억원)의 증여세를 내야 한다. 가족 법인을 설립해 20억원의 아파트를 넘기면 2억6800만원(취득세율 13.4%)의 취득세를 내면 된다. 부모가 최대 21억7000만원까지 가족 법인에 무이자로 대여할 수 있어 부동산 취득 자금으로 활용할 수 있다.