국토부, 지역 건설경기 보완방안 발표
LH, 지방 악성 미분양 3000가구 직접 매입
매입 시 품질·입지·분양가 따져야
한국토지주택공사(LH)가 지방 악성 미분양 아파트를 떠안기로 한 가운데 주택 매입 시 가격과 품질·입지 등을 다각적으로 고려해야 한다는 지적이 나온다. 품질·입지·분양가 문제로 시장에서 실패한 주택을 정부 재원으로 매입하는 것은 자칫 건설사의 ‘도덕적 해이’를 유발할 수 있다는 것이다.
국토교통부는 19일 ‘지역 건설경기 보완방안’을 통해 LH가 지방의 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 직접 매입할 계획이라고 밝혔다.
LH는 기존에 편성된 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용해 지방 악성 미분양 아파트를 매입한다. 매입 이후에는 ‘든든전세주택’ 제도를 활용한다. 든든전세주택은 시세의 90% 전세금으로 최대 8년간 거주할 수 있는 임대주택으로 일정 기간이 도래하면 분양 전환을 결정할 수 있다. LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입은 기존 예산을 활용하므로 추가 재정 투입은 없다. 국토부는 수요에 따라 필요하다면 관계부처와 협의해 예산을 추가 확보할 방침이다.
LH가 악성 미분양 아파트 직접 매입에 나서는 것은 지난 2010년 이후 15년 만이다. LH는 2008∼2010년 준공 후 미분양 아파트 7058가구를 매입했다. 당시 매입가는 분양가의 70% 이하였다.
LH가 지방 악성 미분양 주택 문제의 해결사로 나선 것을 지방 경기를 살리기 위한 불가피한 결정이라는 평가가 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “악성 미분양이 증가하는 일부 지역들은 장기화되면 건설사의 어려움과 지역 슬럼화도 이어질 수 있기 때문에 LH 주택 매입 등의 공공의 개입은 불가피해 보인다”고 했다.
그렇다고 하더라도 LH가 지방 악성 미분양 주택 매입 시 품질·입지·분양가 등을 고려해야 한다는 지적도 제기된다. 품질·입지·분양가 측면에서 기준을 충족하지 못하는 경우 LH는 시장에서 실패한 주택을 떠안게 되는 상황이 돼 충분한 임대 수요를 확보할 수 없게 된다. 또 민간 건설사의 이익만 보장해주는 꼴이 되며 도덕적 해이를 부추길 수 있다는 지적이다. 반대로 LH가 지방 악성 미분양 아파트 중에서도 향후 부동산 시장의 회복으로 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 물량을 확보한다면 우량 임대주택을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설사 등이 다른 미분양 아파트의 품질은 균일하지 않을 가능성이 있다”며 ”미분양 아파트를 공공이 매입해서 임대한다고 해도 입지와 가격 등에 따라 임대수요가 다를 가능성이 크기 때문에 매입 가격과 품질 등의 기준을 엄격하게 설정해 적용할 필요가 있다”고 설명했다. 이 연구위원은 “공공의 미분양 아파트 매입은 면밀한 기준을 적용해서 시도할 필요가 있고, 동시에 품질·입지에 대한 기준을 마련해 미분양 아파트에 과도한 혜택이 되지 않도록 선별적으로 매입을 해야 한다”고 덧붙였다.
유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “미분양이라고 하는 건 분양가와 입지 등이 시장 상황에 맞지 않는 게 맞물려 있는 것”이라며 “정부에서 분양가를 할인해 취득하려는 노력을 하겠지만, 지역과 해당 물건, 미분양 해소를 위한 노력 등을 고려해 매입 원칙을 세워야 한다”고 했다. 유 교수는 “동시에 공공에서 재정을 투입해 (미분양 주택을 매입)하는 것이 맞는지에 대한 문제도 있다”고 덧붙였다.
국토부는 이러한 우려에 입지와 가격 등을 충분히 고려해 LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입을 추진하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “과거(LH의 미분양 주택 매입 시)에도 역경매 방식을 통해 저렴한 가격에 주택을 매입했다”며 “이러한 방식을 활용하고, 입지와 기존 입주민의 의견 등을 고려해 매입을 하겠다”고 말했다. 다만, 분양가보다 저렴한 가격에 주택을 매입하는 경우 기존 입주민들의 반발이 생길 수 있다는 점은 LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입 사업의 걸림돌이 될 수 있다.
건설업계에서는 LH의 지방 악성 주택 매입이 건설 경기 회복에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 한 건설사 관계자는 “미분양 물량에 대한 부담이 컸는데, 이를 해소할 수 있는 통로가 생겨 유동성에 숨통이 트일 수 있을 것”이라고 했다.
특히 이번 LH의 지방 악성 미분양 주택 매입이 LH에 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다. 이미 주택공급 확대로 인해 인력 부족인 상황에서 추가적인 업무 부담이 될 수 있다는 것이다. 국토부는 이에 대해 “기존 기축 매입임대 인력을 활용할 수 있다”고 했다.
LH, 지방 악성 미분양 3000가구 직접 매입
매입 시 품질·입지·분양가 따져야
한 미분양 아파트 분양 사무소 앞에 현수막이 게시돼 있다. /뉴스1
한국토지주택공사(LH)가 지방 악성 미분양 아파트를 떠안기로 한 가운데 주택 매입 시 가격과 품질·입지 등을 다각적으로 고려해야 한다는 지적이 나온다. 품질·입지·분양가 문제로 시장에서 실패한 주택을 정부 재원으로 매입하는 것은 자칫 건설사의 ‘도덕적 해이’를 유발할 수 있다는 것이다.
국토교통부는 19일 ‘지역 건설경기 보완방안’을 통해 LH가 지방의 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 직접 매입할 계획이라고 밝혔다.
LH는 기존에 편성된 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용해 지방 악성 미분양 아파트를 매입한다. 매입 이후에는 ‘든든전세주택’ 제도를 활용한다. 든든전세주택은 시세의 90% 전세금으로 최대 8년간 거주할 수 있는 임대주택으로 일정 기간이 도래하면 분양 전환을 결정할 수 있다. LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입은 기존 예산을 활용하므로 추가 재정 투입은 없다. 국토부는 수요에 따라 필요하다면 관계부처와 협의해 예산을 추가 확보할 방침이다.
LH가 악성 미분양 아파트 직접 매입에 나서는 것은 지난 2010년 이후 15년 만이다. LH는 2008∼2010년 준공 후 미분양 아파트 7058가구를 매입했다. 당시 매입가는 분양가의 70% 이하였다.
LH가 지방 악성 미분양 주택 문제의 해결사로 나선 것을 지방 경기를 살리기 위한 불가피한 결정이라는 평가가 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “악성 미분양이 증가하는 일부 지역들은 장기화되면 건설사의 어려움과 지역 슬럼화도 이어질 수 있기 때문에 LH 주택 매입 등의 공공의 개입은 불가피해 보인다”고 했다.
지난 5일 오후 경기도 고양시 한 부지에 세워진 한산한 분양 아파트 견본주택 모습. /연합뉴스
그렇다고 하더라도 LH가 지방 악성 미분양 주택 매입 시 품질·입지·분양가 등을 고려해야 한다는 지적도 제기된다. 품질·입지·분양가 측면에서 기준을 충족하지 못하는 경우 LH는 시장에서 실패한 주택을 떠안게 되는 상황이 돼 충분한 임대 수요를 확보할 수 없게 된다. 또 민간 건설사의 이익만 보장해주는 꼴이 되며 도덕적 해이를 부추길 수 있다는 지적이다. 반대로 LH가 지방 악성 미분양 아파트 중에서도 향후 부동산 시장의 회복으로 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 물량을 확보한다면 우량 임대주택을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설사 등이 다른 미분양 아파트의 품질은 균일하지 않을 가능성이 있다”며 ”미분양 아파트를 공공이 매입해서 임대한다고 해도 입지와 가격 등에 따라 임대수요가 다를 가능성이 크기 때문에 매입 가격과 품질 등의 기준을 엄격하게 설정해 적용할 필요가 있다”고 설명했다. 이 연구위원은 “공공의 미분양 아파트 매입은 면밀한 기준을 적용해서 시도할 필요가 있고, 동시에 품질·입지에 대한 기준을 마련해 미분양 아파트에 과도한 혜택이 되지 않도록 선별적으로 매입을 해야 한다”고 덧붙였다.
유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “미분양이라고 하는 건 분양가와 입지 등이 시장 상황에 맞지 않는 게 맞물려 있는 것”이라며 “정부에서 분양가를 할인해 취득하려는 노력을 하겠지만, 지역과 해당 물건, 미분양 해소를 위한 노력 등을 고려해 매입 원칙을 세워야 한다”고 했다. 유 교수는 “동시에 공공에서 재정을 투입해 (미분양 주택을 매입)하는 것이 맞는지에 대한 문제도 있다”고 덧붙였다.
국토부는 이러한 우려에 입지와 가격 등을 충분히 고려해 LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입을 추진하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “과거(LH의 미분양 주택 매입 시)에도 역경매 방식을 통해 저렴한 가격에 주택을 매입했다”며 “이러한 방식을 활용하고, 입지와 기존 입주민의 의견 등을 고려해 매입을 하겠다”고 말했다. 다만, 분양가보다 저렴한 가격에 주택을 매입하는 경우 기존 입주민들의 반발이 생길 수 있다는 점은 LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입 사업의 걸림돌이 될 수 있다.
건설업계에서는 LH의 지방 악성 주택 매입이 건설 경기 회복에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 한 건설사 관계자는 “미분양 물량에 대한 부담이 컸는데, 이를 해소할 수 있는 통로가 생겨 유동성에 숨통이 트일 수 있을 것”이라고 했다.
특히 이번 LH의 지방 악성 미분양 주택 매입이 LH에 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다. 이미 주택공급 확대로 인해 인력 부족인 상황에서 추가적인 업무 부담이 될 수 있다는 것이다. 국토부는 이에 대해 “기존 기축 매입임대 인력을 활용할 수 있다”고 했다.