[똑똑한 감정평가]
한국의 모든 토지에는 주소가 있다. 모든 토지에 각각의 지번 및 도로명 주소가 있는데 지적공부상 개별지번별로 하나의 물건으로 본다. 주소가 부여된 토지마다 각각 다른 물건인 것이다.
그런데 필요에 따라 여러 개의 지번이 한번에 거래가 되는 경우도 있고, 여러 개 지번의 토지가 마치 하나의 토지인 것처럼 이용될 수밖에 없는 상황이 있다.
예를 들어 1번지와 2번지 위 지상으로 한 동의 건물이 올라와 있는 경우라면 너무 자연스럽게도 토지 2필지와 건물 한 동이 하나의 부동산으로 거래하고 이용할 것이다. 상식적으로 하나의 물건이라고 보는 것이 타당하다.
또는 서로 연접한 1번지와 2번지가 있는데 1번지 앞에만 왕복 8차선 도로가 있고 2번지는 1번지를 통해야만 도로 접근성이 있는 맹지(도로에 접하는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지)일 경우 합리적인 일반인이라면 1번지와 2번지를 합쳐서 거래하고 사용할 것이다.
이렇게 지적공부상 2필지 이상의 토지가 마치 하나의 토지인 것처럼 거래되거나 이용되는 경우 여러 필지 전체를 기준으로 도로조건이나 형상, 면적 등을 판단하며 이와 같은 토지 여러 개를 ‘일단지’라고 한다.
현실에서 합리적인 경제주체들은 토지를 최대 효용이 나오는 방향으로 활용하고 거래하는 차원에서 생각하며 여러 필지를 개별로 보는 것이 이로운지, 일단의 토지 및 일단지로 보는 것이 이로운지를 따져 일단지 활용 여부의 방향성을 설정한다.
감정평가는 어떨까. 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위한 세부적인 원칙과 기준을 규정한 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항에서는 감정평가는 대상물건마다 개별로 해야 한다는 원칙을 정해두고 있다.
다만 같은 조 제2항에서는 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다고 정하고 있다.
2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하지만 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 인정되는 것이다.
일반인이 일단지 개념에 대해 알게 되는 경우는 바로 본인 소유의 여러 필지가 공익사업에 편입돼 손실보상을 받게 되는데 이때 보상평가에서 일단지가 아닌 개별평가를 받고 분쟁을 준비하는 과정인 경우가 대부분인 것 같다.
손실보상에서는 일단지 감정평가에 대한 해석을 엄격하게 하는 경향이 있어서 협의보상, 수용재결, 이의재결 단계까지는 계속 개별평가로 보상액이 결정됐는데 마지막 단계인 행정소송에서 판결을 통해 일단지로 보상액이 결정되는 경우가 왕왕 있다.
최근 필자가 조언했던 사례가 그랬다. 사업시행자 측에서는 토지소유자가 소유한 여러 필지 위 지상에 존재하는 건물이 무허가건축물인 점을 들어 일단의 대지가 아닌 무허가건축물 등이 건축될 당시의 토지 이용 상황을 상정해 개별토지로 보상해야 한다고 주장했다.
실제로 협의보상, 수용재결, 이의재결 단계까지 개별필지로 보상액이 결정됐던 사례였다. 우리 사무소에서는 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조 제1항에 의거, 1989년 1월 24일 이전에 신축된 무허가건축물은 적법한 건축물로 보는 예외 규정이 있다는 점을 들어 1989년 1월 24일 이전에 신축됐는지에 대한 판단을 통해 일단지라는 의견을 냈다.
또 토지소유자의 토지 취득 경위, 건축물 개조 연혁, 각 토지 간의 관계, 각 토지의 전체적인 이용 상황 등을 상세히 분석해 일단지일 수밖에 없는 논리와 근거를 보충했다. 공익사업으로 인한 손실보상에 있어서 일단지 문제가 있다면 전문가와 함께 적극적으로 대응하는 것이 현명하다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
