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집값 전망 엇갈리는 이유
“‘추세적 상승(집값이 계속 오른다는 의미)’이 아니라고 확신한다.”
최근 박상우 국토교통부 장관은 서울을 포함한 수도권의 집값 상승세에 대해 “일시적이며 지역적인 잔등락이 나타나는 수준”이라며 이같이 말했다.
하지만 박 장관의 발언이 나온 날 한국부동산원의 서울 주간 아파트값(8일 기준)은 일주일 전보다 0.24% 오르며 5년 10개월(2018년 9월) 만에 최대 상승 폭을 나타냈다. 이에 수도권을 중심으로 부동산 가격의 ‘추세적 상승’이 시작했다는 주장이 만만찮다.
15일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달(6월) 서울 아파트 거래 신고 건수는 6177건으로 2020년 12월(7457건) 이후 가장 많다. 지난달 거래의 신고 마감일(이달 말일)까지 보름 정도 남아있어 실제 거래 신고 건수는 7000건에 달할 것이라는 전망이 우세하다. 거래 증가는 매수 경쟁을 유발하며, 가격 상승으로 이어진다.
이같이 부동산 시장의 단기 전망이 엇갈리는 이유는 “누가 집을 사느냐”에 대한 해석의 차이로 볼 수 있다. 박상우 장관은 여전히 고금리 상황이 이어지고 있는 데다 수요층이 광범위하지 않다는 점 등을 근거로 들었다. 실수요자 위주로 거래가 이뤄지고 있어 수요층이 한정돼 있다는 것이다. 실수요자는 일반적으로 전·월세로 거주하다 집을 사거나 거주하던 집을 팔고, 입지가 더 뛰어난 지역으로 이사하는 이른바 ‘갈아타기’ 수요층을 말한다.
서울 아파트 전셋값이 1년 넘게(60주 연속) 오르면서, 무주택자 사이에선 높은 전셋값을 부담할 바에 ‘차라리 집을 사자’는 심리가 작동하고 있다. 올해 1~6월 서울에서 생애 첫 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등)을 산 이들은 총 7만4712명으로 지난해 같은 기간(5만7675명)보다 29.5% 증가했다.
서울의 경우 입지가 뛰어난 지역(상급지)이나 신축 대단지로 수요가 몰리고 가격 상승이 나타나는데, 그만큼 상급지로 갈아타려는 실수요층이 집을 사고 있다는 분석이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “서울의 경우 강남·서초구가 이전 최고가격의 93%가량을 회복한 수준이며, 은평·강서구 등 그 외 지역은 85% 수준에 그치는 지역이 많다”며 “거래량도 2019~2021년과 비교하면 적기 때문에 투자수요는 물론, 실수요층의 움직임도 본격적으로 시작했다고 볼 수 없다”고 설명했다.
반대로 집값 상승세가 서울 전역과 수도권을 넘어 전국적으로 퍼질 것이란 전망은 수요자의 ‘심리’에 초점이 맞춰져 있다. 2019~2021년 ‘패닉바잉(공포에 의한 사재기)’이 일어났을 때 “지금 사지 않으면 ‘벼락 거지’가 될 수 있다”는 식의 ‘불안 심리’가 작동하며 폭발적인 아파트 매수로 이어졌고, 유례없는 집값 급등을 초래했던 학습효과다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “2022~2023년 집값 급락과 거래절벽으로 집 매수를 포기한 수요층이 잠재해 있었는데, 최근 주택담보대출 금리가 3%대로 내리면서 이들의 움직임이 시작됐다”며 “2019~202년처럼 시장에 투자수요가 진입하지 않더라도 실수요가 잠재해 있고, 가구 분화에 따른 수요 증가 등으로 내 집 마련을 준비하는 사람은 여전히 많다”고 설명했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “금리 인하가 본격화할 경우 3주택 이상의 다주택 투자수요가 부동산 시장에 대거 유입될 가능성이 크다”며 “3주택자 이상에 부과하는 높은 취득세율을 그대로 유지하는 등의 안전장치가 필요하다”고 설명했다.