증여 시점 빠를수록 절세 유리
분양가 14억 아파트 계약 직후 증여 땐
중도금 다 낸 것보다 2억원 세금 아껴
지난해부터 분양권 전매제한이 완화되며 A씨처럼 분양권을 자녀에게 증여하려는 이들이 늘고 있다. 20~30대 자녀가 아파트 청약에 당첨되기는 하늘의 별 따기인 데다, 최근 부동산 시장이 들썩이며 아파트 가격이 오르고 있어 시세가 더 오르기 전 일찌감치 증여해 세금을 줄이는 것이 낫다는 판단에서다. A씨의 사례를 통해 아파트 분양권 증여의 절세법을 살펴보자.
‘중도금 납입 전, 프리미엄 붙기 전’ 유리
분양권을 증여할 때 가장 중요한 것은 ‘시점’이다. 전문가들은 증여 시점이 빠를수록 절세에 유리하다고 조언한다. 납입한 분양금이 낮을수록 증여 가액도 낮아지기 때문이다. 예를 들어 A씨가 당첨된 아파트의 분양가가 14억원일 경우 계약금 20%(2억8000만원)만 낸 상황에서 분양권을 아들에게 증여했다고 가정하면, A씨의 아들은 증여세로 3492만원를 내야 한다. 반면 계약금에 중도금 60%까지 모두 낸 후 증여하면 A씨의 아들은 2억5996만원을 세금으로 내야 한다.
분양 초창기 이른바 ‘웃돈(프리미엄)’이 낮다는 점도 고려할 대목이다. 분양권을 증여할 경우 증여 가액은 ‘계약금+증여 시점까지 납부한 중도금+프리미엄’으로 산정되는데, 프리미엄은 일반적으로 계약 체결 직후가 가장 낮다. 아파트 완공 후 입주까지 3년가량이 남은 만큼 부동산 경기 흐름과 가격 상승을 예측하기 쉽지 않기 때문이다. 아파트 단지마다 차이가 있지만 프리미엄이 가장 높게 형성되는 지점은 중도금 납부가 모두 끝난 후 입주 직전이다.
호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무 전문가는 “분양권 증여의 경우 납입한 분양금이 적을수록, 프리미엄이 낮을수록 증여 가액이 낮아진다”며 “그렇기 때문에 증여 시점이 빠를수록 절세에 유리하다”고 했다. 프리미엄은 국토교통부 실거래가 조회 사이트에서 같은 단지, 평형의 분양권이 얼마에 거래됐는지를 확인해 참고할 수 있다. 만일 거래 내역이 없다면 감정 평가를 거쳐야 한다.
중도금 대출 후 증여할 땐 양도세 유의해야
중도금을 대출받아 일부 납입한 후 증여할 경우엔 ‘부담부증여(재산을 증여할 때 채무까지 함께 넘기는 것)’에 따른 양도소득세가 부과될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 만약 분양권 프리미엄이 ‘0원’이라면 양도차익이 없기 때문에 부담부증여로 인한 양도소득세는 산출되지 않는다. 그러나 A씨가 분양권을 보유한 1년 동안 프리미엄이 2억원 붙었다고 가정하면, A씨는 양도세로 1억4000만원가량을 내야 한다. 분양권에 대한 양도세는 1년 이내의 경우 70%, 2년 이내엔 60%의 높은 세율이 적용된다.
다만 분양권 증여는 자녀가 나머지 잔금을 납입할 만한 자금 여력이 있다는 가정에서 고려할 수 있는 방안이다. 국세청은 부모 찬스를 이용한 편법 증여를 막기 위해 증여 후 분양금 납입에 대한 자금 출처 조사를 강화하고 있다. 만약 A씨가 아들이 내야 할 잔금을 대신 갚아주다 적발될 경우 A씨의 아들은 추가 증여세와 함께 과소신고가산세, 납부불성실가산세도 내야 한다.
분양가 14억 아파트 계약 직후 증여 땐
중도금 다 낸 것보다 2억원 세금 아껴
일러스트=챗GPT 달리3
60대 A씨는 최근 수도권 아파트 청약에 당첨됐다. A씨는 은퇴 후 지방에서 살고 있어 이 아파트를 아들에게 증여할 계획이다. 아파트 완공 후 가격이 오르기 전 분양권(청약 당첨 후 새 아파트 입주 권리)을 넘기려고 하는데 언제, 어떻게 증여해야 하는지 궁금한 점이 많다.
지난해부터 분양권 전매제한이 완화되며 A씨처럼 분양권을 자녀에게 증여하려는 이들이 늘고 있다. 20~30대 자녀가 아파트 청약에 당첨되기는 하늘의 별 따기인 데다, 최근 부동산 시장이 들썩이며 아파트 가격이 오르고 있어 시세가 더 오르기 전 일찌감치 증여해 세금을 줄이는 것이 낫다는 판단에서다. A씨의 사례를 통해 아파트 분양권 증여의 절세법을 살펴보자.
‘중도금 납입 전, 프리미엄 붙기 전’ 유리
분양권을 증여할 때 가장 중요한 것은 ‘시점’이다. 전문가들은 증여 시점이 빠를수록 절세에 유리하다고 조언한다. 납입한 분양금이 낮을수록 증여 가액도 낮아지기 때문이다. 예를 들어 A씨가 당첨된 아파트의 분양가가 14억원일 경우 계약금 20%(2억8000만원)만 낸 상황에서 분양권을 아들에게 증여했다고 가정하면, A씨의 아들은 증여세로 3492만원를 내야 한다. 반면 계약금에 중도금 60%까지 모두 낸 후 증여하면 A씨의 아들은 2억5996만원을 세금으로 내야 한다.
그래픽=손민균
분양 초창기 이른바 ‘웃돈(프리미엄)’이 낮다는 점도 고려할 대목이다. 분양권을 증여할 경우 증여 가액은 ‘계약금+증여 시점까지 납부한 중도금+프리미엄’으로 산정되는데, 프리미엄은 일반적으로 계약 체결 직후가 가장 낮다. 아파트 완공 후 입주까지 3년가량이 남은 만큼 부동산 경기 흐름과 가격 상승을 예측하기 쉽지 않기 때문이다. 아파트 단지마다 차이가 있지만 프리미엄이 가장 높게 형성되는 지점은 중도금 납부가 모두 끝난 후 입주 직전이다.
호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무 전문가는 “분양권 증여의 경우 납입한 분양금이 적을수록, 프리미엄이 낮을수록 증여 가액이 낮아진다”며 “그렇기 때문에 증여 시점이 빠를수록 절세에 유리하다”고 했다. 프리미엄은 국토교통부 실거래가 조회 사이트에서 같은 단지, 평형의 분양권이 얼마에 거래됐는지를 확인해 참고할 수 있다. 만일 거래 내역이 없다면 감정 평가를 거쳐야 한다.
중도금 대출 후 증여할 땐 양도세 유의해야
중도금을 대출받아 일부 납입한 후 증여할 경우엔 ‘부담부증여(재산을 증여할 때 채무까지 함께 넘기는 것)’에 따른 양도소득세가 부과될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 만약 분양권 프리미엄이 ‘0원’이라면 양도차익이 없기 때문에 부담부증여로 인한 양도소득세는 산출되지 않는다. 그러나 A씨가 분양권을 보유한 1년 동안 프리미엄이 2억원 붙었다고 가정하면, A씨는 양도세로 1억4000만원가량을 내야 한다. 분양권에 대한 양도세는 1년 이내의 경우 70%, 2년 이내엔 60%의 높은 세율이 적용된다.
다만 분양권 증여는 자녀가 나머지 잔금을 납입할 만한 자금 여력이 있다는 가정에서 고려할 수 있는 방안이다. 국세청은 부모 찬스를 이용한 편법 증여를 막기 위해 증여 후 분양금 납입에 대한 자금 출처 조사를 강화하고 있다. 만약 A씨가 아들이 내야 할 잔금을 대신 갚아주다 적발될 경우 A씨의 아들은 추가 증여세와 함께 과소신고가산세, 납부불성실가산세도 내야 한다.