[똑똑한 감정평가]
우리나라 가구 자산 중 주택과 같은 부동산이 차지하는 비율이 75% 이상이라는 통계가 있다. 이는 곧 집 한 채가 전 재산인 가정이 압도적으로 많다는 것을 의미한다.
알뜰살뜰 투자하고 대출금 갚으며 집 한 채 마련해서 자산으로 키우던 부부가 서로 갈라설 때도 가장 큰 분쟁이 나는 부분이 바로 재산분할이다. 나눠야 할 집값이 얼마이며 부부 각자의 기여도는 어떻게 되느냐를 따져야 한다.
재판부에서 감정의뢰를 받고 부동산 감정평가를 하는 법원감정 일을 하다보면 원고나 피고 혹은 양쪽 모두에게 감정평가를 잘 받기 위해 다양한 가격자료와 사감정 내용, 감정의견서 등을 전달받는 경우가 많다.
재산분할을 해줘야 하는 입장에서는 분할가액이 낮을수록 좋기 때문에 집값이 낮다 또는 최근 하락한 시세에 대한 자료를 제출하고, 재산분할을 받는 입장에서는 집값이 왜 높은지에 대한 자료 및 의견을 낸다.
집값이라는 것이 늘 변동하고 있어서 과거에 샀던 금액이 그 집의 시세라고 볼 수도 없고 모든 부동산은 서로 다른 특성을 갖고 있기 때문에 같은 동네에서 몇 개월 전에 팔린 비슷한 집의 가격이 바로 그 집의 시세가 된다고 보기도 어렵다.
내 땅을 무단으로 쓰는 사람에 대해 토지사용료를 청구하는 부당이득반환청구 또는 공익사업에 편입된 토지의 보상금과 같이 기준시점이 정해져 있는 감정평가는 시점이 동일하기 때문에 시세 변동 문제보다는 과연 문제되는 시점의 적정 시세가 얼마인가가 중요하다.
그런데 이혼소송에서 재산분할을 위해 시세를 확정하는 법원 감정평가를 했는데 소송이 길어지거나 혹은 항소심이 진행되는 등 감정평가 후 시간이 흘러서 집값이 변해버리는 경우에는 분할해야 하는 재산의 시세가 바뀐 문제가 발생한다.
아무리 부부가 당장 이혼하고 싶다고 해도 소송의 절차에서 6개월~1년 이상 걸리는 경우가 태반이다. 항소까지 하면 더 길어지는데 실제로 1~2년 전 재산분할을 위해 받은 감정평가금액이 소송이 길어지면서 오르거나 내리는 등 변해버린 경우가 많다.
판례는 이혼소송에서 재산분할의 시점은 변론종결일이라고 판시했다. 따라서 소송 중에 집값이 상승했다면 분할해야 할 금액이 오를 수도 있다.
반대의 경우도 마찬가지이다. 아직 소송 중인데 집값이 과거에 비해 떨어졌다면 소송이 종결하는 시점 당시의 시가를 기준으로 분할하는 것이 타당하다.
다만 실무적으로는 한 번 이뤄진 법원감정에 대해 쉽게 재감정을 해주지는 않으므로 만약 이혼소송 중 분할해야 하는 부동산의 가격이 변동된 사정이 있다면 그것을 주장하는 측에서 적극적으로 입증해야 할 필요가 있다.
결국 이혼소송에서는 얼마를 어떤 비율(기여도)로 나눌 것인가가 문제의 핵심이다. 이때 얼마에 대한 부분이 부동산이라면 늘 시세가 변동하고 있다는 점에 착안해 기존의 재산분할가액을 낮추거나 높이는 전략을 세울 수 있다.
대부분 기여도에 대해서는 철저히 준비하고 치열하게 다투는 반면, 분할가액에 대한 감정평가에 큰 관심을 두지 않다가 법원의 감정평가가 나오고 난 후에 뒤늦게 재감정 등을 주장하지만 특별한 사유 없이 재감정이 되는 경우는 드물다.
따라서 기여도에 대한 주장 이상으로 분할재산 부동산 가액에 대한 준비 역시 철저히 하는 것이 상책이다.
한편 이미 감정평가액이 나와 있지만 의도치 않게 이혼소송이 길어졌고 재산분할가액에 대한 다툼이 있는 경우라면 전문 감정인에게 부동산의 현재 시세에 대한 상담을 받아보는 것이 현명하다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
