1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구로 올해 2만6천가구 이상이 지정된다. 이 중 규모가 가장 큰 분당 선도지구 물량만 최대 1만2천가구다. 사진은 22일 경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스
조성된지 20년이 훌쩍 지난 분당·일산 등 1기 새도시 5곳에서 최소 2만6천호에 해당하는 대규모 재건축 사업이 2030년 입주를 목표로 추진이 공식화되면서 선도지구 선정을 놓고 각 지역별로 신경전이 치열해질 전망이다. 전체 재건축 물량의 10%에 해당하는 선도지구에 포함되지 않으면 입주는 물론 착공 시점도 기약하기 어렵기 때문이다. 이와 함께 대규모 재건축이 동시에 이뤄지는 터라 대규모 이주에 따른 전세난 등 부작용도 예상된다.재건축 선도지구는 공모를 통해 올해 11월 확정된다. 재건축을 바라는 해당 지역 각 단지간 치열한 수싸움이 앞으로 수개월간 예상되는 대목이다. 특히 주민 동의를 끌어올리기 위한 경쟁이 활발할 전망이다. 정부가 이날 공개한 ‘선도지구 평가기준’에서 주민동의율(100점 만점 중 60점) 항목에 가장 높은 배점이 할당됐기 때문이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “선도지구 지정 뒤 이어질 후속 지정은 재건축 사업 추진 일정이 언제든 변할 수 있기 때문에 많은 집 소유자들이 선도지구 지정을 바라는 분위기”라고 말했다. 전반적으로 동의률이 상승하면서 간발의 차이로 당락이 정해질 수 있다는 뜻이다. 자칫 소수로 몰릴 공산이 높은 ‘재건축 반대’ 주민들과의 갈등도 커질 수 있는 셈이다.
해당 지역의 기대감과 달리 정비업계에선 정부 예상대로 2030년 입주가 계획대로 가능할지에 의문을 드러낸다. 대규모 이주를 전제로 하는 탓에 예상외로 사업 기간이 길어질 수 있다는 이유에서다. 한 예로 최소 8천호 물량이 확정된 분당의 경우 정부 계획대로 2027년부터 이주에 들어가는 데 기존 주택 철거에만 최대 3년이 걸릴 것으로 업계는 본다. 입주 시점이 2030년 뒤로 훌쩍 밀릴 수 있다는 얘기다.
대규모 정비가 한꺼번에 이뤄지는 터라 전세 대란 등 부작용이 크게 불거질 수 우려도 있다. 부동산업계에선 2027년 주민 이주가 시작될 예정인 선도지구 2만6천호가 올해 11월 선정되면 당장 전세 시장이 들썩일 것으로 본다. 2027년부터 임차인이 퇴거해야 하는 상황이어서 내년 이후에는 신규 계약을 맺기가 어려워지기 때문이다. 그만큼 해당 지역 내 전세 물량이 줄어든다는 얘기다. 특히 이번에 확정된 물량의 50%는 지역별로 더 늘릴 수 있다는 점을 염두에 두면 전세난은 좀더 심화할 수 있다. 당장 이날 각 지자체들이 기준 물량의 1.5배 이상 더 늘린다거나 더 많은 지구 지정이 필요하다는 목소리를 내고 있어 전세난 우려는 더한다. 신상진 성남시장은 이날 보도자료를 내어 “필요에 따라 더 많은 선도지구를 지정해야 한다”고 말했다. 이름을 밝히길 꺼린 부천시의 한 관계자는 “물량이 너무 늘어나면 전세난이 심각해질 수 있다. 이를 고려해야 한다”고 말했다. 전세난을 줄이기 위해서는 우선 적정 수준의 이주대책이 뒤따라야 한다. 정부는 하반기에 마련할 새도시별 기본계획 확정 뒤 이주대책을 지자체별로 내놓을 예정이라고 말했다. 이주대책에는 별도의 이주단지 조성도 담길 것으로 보인다.
선도지구 지정 물량과 달리, 약 26만호에 달하는 나머지 1기 새도시 재건축 예상 물량은 사업 자체가 진척되지 않을 수 있다는 분석도 나온다. 일부 입지가 양호한 선도지구를 제외하면 사업성 확보가 쉽지 않을 것이라는 이유에서다. 백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “일반 분양가를 높게 받기 어려운 지역은 조합원들의 추가 부담액이 예상 밖으로 커질 수 있어, 사업 추진이 쉽지만은 않을 것”이라고 내다봤다.
최종훈 기자 [email protected]
