권대영 금융위원회 사무처장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 부동산 PF의 ‘질서있는 연착륙’을 위한 향후 정책 방향에 대해 발표하고 있다.|금융위원회 제공

금융당국이 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 평가 방식을 더 까다롭게 고쳤다. 기존 PF사업장 뿐만 아니라 토지담보대출이나 새마을금고 PF사업장 등 평가 대상도 넓혔다. 금융회사들이 자체적으로 실시하는 일종의 ‘건강검진’을 강화해 문제 사업장을 빠르게 솎아내고, 경·공매로 넘기게끔 유도하려는 취지다. 경공매로 넘어간 부실사업장에 신규 자금을 투입하는 금융기업에는 인센티브가 주어진다.

금융위원회는 13일 이러한 내용이 담긴 부동산PF 정상화 대책을 발표했다. 이날 정부 발표는 사업성이 낮은 PF사업장이 잇따라 만기 연장되며 부실이 미뤄지는 상황에서 나왔다. 전 금융권의 부동산 PF 연체율은 2.70%로 전년 대비 1.51%포인트 상승했는데, 숨은 만기연장 사례까지 포함하면 실제 부실 규모는 더 클 것으로 추정된다.

금융당국이 이날 발표한 사업성 평가기준 개선안은 개별 사업장 특성과 위험을 반영해 더 빠른 사업장 ‘옥석가리기’를 유도하기 위해 고안됐다. 평가등급은 기존 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화한다. 연체이자조차 내지 못하고 4회 이상 만기를 연장했거나 경공매 3회 이상 유찰된 사업장은 ‘부실우려’ 등급을 받는다. 이들은 종전보다 2배가 넘는 대출액 75% 이상을 충당금으로 쌓아야한다. 이에 따라 제2 금융권 브릿지론에서 본격적인 PF구조조정이 시작될 수 있다.

평가기준도 바뀐다. 기존에는 본PF사업장에 대해서만 보증사고·연체·공사 지연 등을 따지는 단편적 체크리스트 형태가 전부였다. 앞으로는 브릿지와 본PF 사업장의 사업 단계별로 위험성을 따질 수 있다. 예를 들어 브릿지론 단계 사업장인 경우에 대출 만기가 도래한 상황에서 토지 매입이 완료되지 않으면 문제를 삼는 식이다. 평가기준이 적용되는 대상도 확대된다. 현재는 각 금융회사들이 취급하는 본PF, 브릿지론 사업장만 사업성을 평가하는데, 앞으로는 저축은행 등의 토지담보대출과 개별 금융권의 채무보증 약정도 평가 대상으로 추가된다. 대상기관에는 새마을금고도 포함시킨다.

이에 따라 PF 사업성 평가 규모는 지난해 말 기준 약 230조원 수준으로 불어났다. 금융당국이 그간 관리·공표해온 PF 대출 잔액 규모(작년 말 기준 135조6000억원)에 비해 100억원가량 늘어난 것이다.

금융당국은 구조조정(‘유의’·부실우려‘ 등급) 대상 사업장 규모가 전체(230조원)의 5~10% 수준일 것으로 보고있다. 정부는 이번 제도 개선이 오는 6월부터 시행되더라도 금융회사 건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 보고있다. 권대영 금융위 사무처장은 “이번 조치로 사업장 재구조화나 정리 부담이 늘더라도 이미 적립된 충당금과 순차적인 충당금 적립 등을 감안할 때 금융기관들이 충분히 감내 가능한 범위로 판단된다”고 말했다.

신규 자금 넣는 금융회사에 각종 인센티브

‘사업성이 낮다’고 평가된 사업장을 계속 끌어안고 있지 않도록 채찍도 동원된다. 금융회사들은 만기연장이 2회 이상 된 사업장이 추가로 만기 연장할 때는 대주단 동의요건을 기존 2/3에서 3/4로 높였다. 만기 연장 때 연체 이자는 원칙적으로 상환해야 한다. 또 비싼 가격에 경공매로 넘긴 뒤 방치시키는 문제를 막기 위해 공매시 실질 담보가치를 반영한 최종 공매가를 설정하도록 만들었다. 경공매가 미흡한 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가받아야 한다.

부실 사업장이 시장에 나왔을 때 사겠다는 사람이 없는 것도 문제다. 이에 당국은 경공매로 넘어가 가격이 조정된 부실 사업장을 금융권이 자금을 댈 수 있게끔 당근책을 마련했다. PF대출 연체율 등이 상대적으로 양호한 은행과 보험업권은 우선적으로 1조원대 공동대출(신디케이트론)을 조성해 유동성 지원에 나선다. 신디케이트론은 PF사업장에 경락자금대출, NPL매입, 일시적 유동성 지원 등에 쓰이며 최대 5조원까지 늘어날 수 있다.

1조1000억원 규모의 캠코 펀드의 자금 집행 제고를 위해 우선매수권 도입을 추진한다. 캠코 펀드에 PF 채권을 매도한 금융회사에 추후 PF 채권 처분 시 재매입할 기회를 부여하는 것으로, 매도자·매수자 간 가격 협상에 도움을 줄 것으로 보인다.

또 부실 사업장에 신규자금을 지원하는 금융회사들을 위해, 신규추가 자금은 건전성 분류를 ‘정상’으로 분류하도록 허용된다. 지금까지는 기존 PF채권과 동일하게 ‘요주의 이하’로 분류됐던 것을 완화해준 것이다. 저축은행에는 PF대출에 대한 유가증권 보유한도를 기존 자기자본 100% 이내에서 100% 이상으로 허용해준다. 보험은 PF대출 익스포저에 적용받던 건전성 규제(K-ICS)가 대폭 완화 적용되고, 종투사는 NCR위험값이 국내 주거용 부동산 대출에 대해 국내 비주거 혹은 해외부동산 대출 수준으로 완화된다.

경향신문

윤지원 기자 [email protected]