[법으로 읽는 부동산]
재개발·재건축 조합은 조합장·이사·감사를 임원으로 둔다. 임원의 정비사업 관련 비리 가능성을 근절하기 위해 2019년 도시정비법이 개정됐다. 거주요건이나 소유요건을 충족하도록 한 것이다. 특히 조합장의 경우에는 ‘선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업)해야 한다’고 규정했다.
위 거주요건이나 소유요건을 갖춘 토지 등 소유자가 해당 구역의 조합원이 아니더라도 조합 임원이 될 수 있을지 문제가 된 바 있다. 표준 정관에는 조합원 중에서 조합 임원을 선임한다고 규정했지만 당시 도시정비법령에서는 명문의 규정이 없는 바 정관 제·개정으로 조합원이 아닌 자도 조합 임원이 될 수 있는지 문제가 됐다. 이에 법제처는 2022년 “도시정비법에 따른 조합 임원의 자격을 갖춘 사람은 조합원이 아니더라도 조합 임원이 될 수 있다”는 취지로 법령해석을 해 이에 대한 비판도 나왔다.
결국 지난해 개정 도시정비법은 명문으로 ‘조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유한 자’라고 개정했다. 이에 따라 이제는 조합 임원이 되기 위해서는 조합원의 자격이 당연히 요구되고, 이는 강행규정인 바 정관으로도 변경할 수 없다고 본다.
개정 도시정비법은 더 나아가 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유하는 경우에는 ‘가장 많은 지분을 소유한 자’만이 조합 임원이 될 수 있도록 규정했다. 공유지분자의 경우에는 가장 많은 지분을 가진 자만이 조합 임원이 될 수 있도록 했다. 실무상 ‘스타 조합장 초빙금지법’, ‘쪽지분 조합장 금지법’이라고도 부른다.
이 규정이 적용되는 ‘소수지분권자’는 대표조합원이라고 하더라도 조합 임원 자격이 없다고 본다. 다만 공유자의 지분이 동일한 경우에는 공유자 각자가 ‘가장 많은 지분을 소유한 자’로서 조합 임원 자격이 있다고 보는데, 그 대표적인 예가 부부가 절반씩 공동소유하고 있는 경우다.
최근 국토교통부도 공유지분이 같은 경우에는 지분 변경 없이 공유자 중 조합원 한 명을 조합 임원으로 선임할 수 있다고 유권해석한 바 있다.
최근 조합장이 조합사무실에 상근하지 않고 별도의 직장을 다니면서 ‘비상근’ 형태로 조합장으로 근무할 수 있는지 문제가 되기도 했다. 필자가 비상근 조합장을 대리해 수행한 해당 사건의 하급심은 상근 여부가 도시정비법령이나 정관에서 정하고 있는 조합 임원의 자격요건이나 결격사유에 해당한다고 볼 수 없다고 판시했다.
다른 조합의 조합장을 역임한 적이 있는 사람과 정비사업 전문관리업을 하는 법인의 대표에 재임했거나 현재 재임하고 있는, 이른바 정비사업 관련 전·현직자의 조합장 피선거권을 정관으로 제한할 수 있을지 문제 된 사건도 있었다.
여기서 하급심은 “정비사업 관련 전·현직자는 정비사업에 수반되는 여러 이권 사업이나 비리에 직간접적으로 연루될 가능성이 높다고 볼 여지가 있다”며 조합장 피선거권을 제한할 합리적 이유가 있다는 이유로 유효한 정관 변경으로 본 바 있다.
조합 임원의 자격에 관한 법적 분쟁은 해당 조합 사업에 미치는 영향과 파급효과가 크다. 따라서 법적 분쟁이 발생할 경우 관련 규정 및 사례뿐 아니라 규정의 입법 취지까지도 철저하게 분석해 대응할 필요가 있다. 도시정비사업 분야에 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사