최근 여러 전세 사기 사건으로 전세 제도에 대해서 갑론을박이 많은데

우리나라에 어떻게 정착하게 됐는지와 그 전망에 대해서 써봄

예전부터 비슷한 제도가 있긴 했었지만 1970년대 이후에 폭증하면서 현대의 전세제도가 되었는데

현대의 전세제도는 정부, 기업, 임차인, 임대인의 니즈가 맞아 떨어져서 정착됐고

지금까지 살아남았다고 보면됨

당시에는 그 수요를 정부가 임대주택으로 이걸 충당할 만큼의 세원이 매우 부족했음

그래서 정부는 건설기업에게 대단위 아파트 공급을 위한 특혜를 제공하고

기부체납형식으로 주거시설의 인프라까지 짓게함

근데 인프라를 깔게하면 분양가도 올라가고 미분양시 손해도 커지니까 건설기업도 부담이잖아?

그걸 은행 밖에서 돈 굴리던 민간자본, 즉 개인인 갑부들을 끌여들여서 해결함

여러채 살 수 있게 규제도 풀어서 기업의 미분양 가능성도 낮추면서

동시에 집도 투자상품으로 기능할 수 있게한거임

그 때는 금리도 높았으니까 전세금 은행에만 넣어놔도 이득이기도 했고

대신 큰 돈을 한꺼번에 주고 받기에 집주인이라도 함부로 세입자를 쫒아내기 부담스럽게 만든거지

세입자는 월세 대비 저렴하게 살 수 있고 계약기간도 통상적으로 전세가 기니까

주거 안정성을 확보하는데 유리한것도 있었음

지금까지도 살아남은걸 생각하면 나름 합리적인 제도라고 할 수 있음

근데 최근에 전세 사기 사건이 많이 발생하는 등 빨간 불이 켜지고 있는데 뭐가 문제일까?

1. 전세의 본질은 무이자 사금융이고 근본적으로 사기를 막을 방법은 없다

그것 보다는 예전보다 투자 성공률 (특히 부동산) 이 높지 않기 때문에 많이 발생한다고 보는게 타당할거다

주택임대차보호법이나 전세 보증 보험 같은 안전장치가 없는건 아니지만

집주인이 세입자에게 무이자 대출로 전세금 땡기고 도피, 파산, 혹은 사기치거나 수감 됐을때

전세금을 온전히 돌려받을 수 있는 제도적인 방법은 없다고 봐도 무방하다

광범위하게 전세보증제도를 넓힐 수는 있는데

그건 결국 투자 실패한 건물주들이 잃은 투자금을 국민 혈세로 매꾸는것

그 이상도 이하도 아니게 될 확률이 높다.

2. 투자 실패 가능성이 높아질 수록 건물주는 전세를 놓을 이유가 없다

어떻게 보면 한국 부동산이 이제까지 불패였기 때문에 유지가 된 제도이기도 하다

가령 일본의 부동산 버블처럼 극심한 하락을 겪었다면

임대인, 임차인 모두 리스크때문에 전세 제도를 선호하지 않았을 가능성이 높다.

그런데 필연적인 부동산 투자 리스크가 이제는 다가오고 있다

저성장과 저출산

어떤 전문가여야 알 수 있는 문제가 아니라 우리나라 누구나 아는 문제

지금에 비해 출산아 수를 감안하면 20-30년 후의 부동산 전세 수요는 절망적이다

아직 저출산 여파가 시작도 되지 않은 지금도 이미 서울 월세 비율도 꾸준하게 증가하고 있다

저성장으로 투자 성공 가능성은 낮아졌고 따라서 집주인이 레버리지 땡길 유인이 줄었으니까

3. 결과적으로 없어질 가능성이 매우 높다

어떤 정치권의 입김이나 국민들의 요구때문이 아니라

집주인이 전세로 주택을 안 내놓기 때문에 자연스럽게 없어질 가능성이 매우 크다

혹자는 부동산 시장 대신 다른 시장에 집주인이 레버리지 땡겨서 투자할 수 있는거 아니냐 하겠지만

월세 받거나 한국 부동산 투자 대신 미국 ETF 투자한다고 해도

미국 주식이 닷컴 버블이나 서브프라임 사태, 코로나 같은 일이 있을때

대량 사기 사태 날게 뻔함

집주인도 세입자도 그 리스크는 피하고 싶어할거고 그에 따라서 점진적으로 없어질 가능성이 큼

어느 시기고 거의 불패에 가까웠던 우리나라 부동산 때문에 유지된 제도라고 생각함